Quel régime fiscal en LMP ?

La location meublée professionnelle (LMP) fait partie, avec la LMNP, des dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier neuf. Quelles sont les spécificités de ce régime fiscal ? Comment déclarer correctement sa LMP ?

Quelle est la particularité fiscale de la LMP ?

La particularité fiscale de la LMP est que l’activité de loueur en meublé est considérée comme :

  • Une activité commerciale sur le plan fiscal.
     
  • Une activité civile sur le plan juridique.

Pour bénéficier de ce statut, il faut que l’activité génère plus de 23 000 € de loyers par an. Il faut également que ces recettes représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Comment déclarer les revenus LMP ?

Les modalités de déclaration des revenus LMP dépendent de la structure juridique choisie par l’entrepreneur :

  • En cas d’imposition à l’impôt sur le revenu (IR), vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus tirés de la location meublée professionnelle ne sont ainsi pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, comme c’est le cas pour la location vide.
     
  • Si vous pratiquez la location meublée à travers une société imposée à l’impôt sur les sociétés (IS), vous devez déclarer vos revenus via le formulaire n° 2065-SD. Ce formulaire doit être rempli et déposé par les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Il doit être accompagné de la liasse n° 2050 à 2059 G (pour le régime réel normal) ou n° 2033 A à G (pour le régime réel simplifié).

Par ailleurs, il est possible de cumuler les statuts LMP et auto-entrepreneur, sous conditions. Vous devez ainsi vous assurer que votre chiffre d’affaires ne dépasse pas 176 200 € HT (pour les meublés classés) ou 72 600 € HT (pour les meublés non classés).

De plus, vous ne pouvez pas opter pour le régime réel si vous pratiquez l’activité de location meublée professionnelle dans le cadre de la micro-entreprise.

La déclaration des revenus locatifs dans le cadre de la LMP permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Dans le cadre du régime réel, vous pouvez notamment déduire certaines charges et imputer vos déficits sur le revenu global. L’imposition des plus-values de cession se révèle également très intéressante en LMP.

fiscalite lmp

Quelle imposition des plus-values en LMP ?

En LMP, vous bénéficiez d’une exonération des plus-values de cession. Cette exonération est :

  • Totale si les recettes de location sont inférieures à 90 000 € HT au cours des deux années civiles précédant la cession. Il faut aussi que l’activité de location en meublé ait commencé depuis au moins cinq ans.
  • Partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Si le montant de la plus-value excède 90 000 € HT, l’abattement total est calculé sur la fraction jusqu’à 90 000 € HT. C’est ensuite l’exonération partielle qui s’applique. « Tous les biens immobiliers (hormis les terrains à bâtir ; cf. II-B-2 § 260 et 270), bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation, sont éligibles au présent abattement quelle que soit leur nature : terres, terrains, bureaux, constructions, plantations, aménagements immobiliers ou améliorations foncières, etc. ainsi que les droits réels immobiliers inscrits à l’actif dès lors que ces biens ou droits sont affectés à l’exploitation », précise Bercy à propos de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme réalisées sur les biens immobiliers affectés à l’exploitation.

Quelles cotisations sociales en LMP ?

Les investisseurs en LMP doivent cotiser sur leurs revenus non salariés, comme tout travailleur indépendant. Le coût des cotisations et contributions sociales se situe autour de 43% des bénéfices imposables. Le taux exact des cotisations sociales dépend du statut choisi par l’investisseur pour exercer l’activité de LMP : en nom propre, dans le cadre d’une micro-entreprise, au travers d’une société à responsabilité limitée (SARL) de famille…

Les propriétaires bailleurs dont les recettes de location meublée sont supérieures à 23 000 € par an et qui louent des locaux à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois mais qui n’y élit pas domicile, doivent obligatoirement s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI).

Un abattement est appliqué sur le montant des recettes lors du calcul des cotisations. Il s’élève à 60% (pour la location de logement de courte durée et la location de biens) ou 87% (lorsqu’il s’agit de location de locaux d’habitation de tourisme classé).

Lorsque l’activité est nulle ou déficitaire, il est nécessaire de s’acquitter d’une cotisation minimale d’environ 1 145 €.

La LMP est complémentaire de la LMNP. Pour en savoir plus, retrouvez notre article complet sur la LMNP.

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