LMNP et Indivision : tout ce qu’il faut savoir

Vous détenez un bien immobilier à plusieurs et souhaitez en tirer des revenus dans le cadre de la location meublée ? Voici l’essentiel de ce qu’il faut connaître sur la location meublée non professionnelle (LMNP) en indivision.

Quelles sont les règles qui régissent l’indivision ?

Le régime de l’indivision consiste à détenir un bien immobilier à plusieurs. Si ce régime s’impose de lui-même dans un certain nombre de situations (succession, divorce…), il peut aussi faire l’objet d’un choix spontané de la part des indivisaires. L’indivision constitue ainsi une alternative à la société civile immobilière (SCI), en raison d’un formalisme moins contraignant.

En indivision, chacun des indivisaires est propriétaire d’une quote-part du bien à hauteur des montants réellement injectés dans l’opération par chacun. Plusieurs principes élémentaires régissent le régime de l’indivision. Voici les principaux :

• Chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien. L’article 815-2 du Code civil précise ainsi : « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers. À défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses co-indivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires. Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations. »
• Chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision proportionnellement à la quote-part qu’il détient. Il est possible d’être propriétaire à hauteur de 50/50, 40/60, 70/30 ou selon toute autre répartition au sein d’une indivision. Ce sont les fonds versés par chaque indivisaire – que ce soit sous forme d’apport personnel ou de crédit – qui déterminent sa quote-part et, partant, le pourcentage des charges qu’il doit payer.
• Le régime de l’indivision est provisoire. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention », indique l’article 815 du Code civil. Dès lors, l’indivision n’est pas appelée à perdurer sur le très long terme.

Quel est le principe d’une convention d’indivision ?

L’indivision peut présenter quelques risques. Il peut en effet survenir des conflits entre les indivisaires, conduisant à un blocage du processus de décision. Afin de prévenir ce type de difficultés, il est possible de mettre en place une convention d’indivision. Il s’agit d’une forme de contrat qui permet de lister les droits et devoirs de chacun. Cette convention permet de lister précisément les charges et de déterminer leur mode de répartition. Il convient d’être particulièrement précis dans la rédaction de la convention d’indivision, car celle-ci revêt ensuite une valeur officielle. « À peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire. Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière », précisent les Notaires de France sur leur site internet. 

La rédaction de la convention d’indivision peut être complétée par la nomination d’un gérant, qui sera chargé d’exécuter toutes les décisions courantes relatives à la gestion du bien. Les modalités de désignation et de révocation du gérant peuvent être fixées dans le cadre de la convention d’indivision. Il est, par exemple, possible de choisir de prendre ce type de décision à l’unanimité.

Comment gérer efficacement une LMNP en indivision ?

Investir dans un bien meublé sous le régime du LMNP en indivision peut s’avérer fiscalement avantageux, mais cela exige une organisation rigoureuse et une parfaite coordination entre les indivisaires. Pour optimiser la gestion de votre investissement, certaines bonnes pratiques sont à adopter.

Mettre en place une convention d’indivision

La convention d’indivision est fortement recommandée, bien qu’elle ne soit pas obligatoire. Elle permet de définir :

• Les règles de gestion du bien (choix du régime fiscal, modalités de location…) ;
• La désignation d’un gérant ou mandataire unique pour simplifier les démarches administratives ;
• Les modalités de répartition des revenus locatifs et des charges ;
• Les conditions de sortie de l’indivision ou de cession de parts.

En cas d’absence de convention, la gestion est soumise aux règles de l’indivision légale, souvent plus contraignantes et sources de conflits.

Choisir le bon régime fiscal en concertation

Les revenus issus de la location meublée en indivision relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Chaque indivisaire doit opter pour le régime micro-BIC ou réel en fonction de sa propre situation fiscale. Toutefois, il est préférable que tous les indivisaires adoptent le même régime d’imposition, afin d’éviter les incohérences lors de la déclaration des revenus et des amortissements.

Anticiper les obligations déclaratives

Lorsque vous êtes en indivision, il faut :

• Demander un numéro SIRET pour l’indivision auprès du greffe ;
• Déclarer les revenus locatifs dans la liasse fiscale au nom de l’indivision ;
• Répartir les résultats entre les indivisaires au prorata de leurs parts pour qu’ils puissent les reporter sur leur déclaration de revenus personnels.

S’organiser pour éviter les désaccords

Les désaccords entre indivisaires sont fréquents : travaux, vacance locative, revente… Pour y remédier :

• Tenez des comptes précis des charges et des recettes ;
• Organisez des réunions régulières pour faire le point sur la gestion ;
• Prévoyez des solutions de sortie comme le rachat de parts ou la vente du bien.

Envisager une SCI si l’indivision devient trop contraignante

Lorsque le nombre d’indivisaires augmente ou que la gestion devient complexe, il peut être pertinent de transformer l’indivision en SCI (société civile immobilière). Cela facilite la prise de décision, permet une meilleure transmissibilité du patrimoine et simplifie la fiscalité dans certains cas.

Comment déclarer une indivision au Greffe ?

Le formulaire FCMB rempli en commun doit être adressé au Greffe du Tribunal de commerce dont dépend le logement. Le Greffe attribuera ensuite un numéro de SIRET qui permettra de débuter l’activité de location meublée. En parallèle, il est recommandé d’envoyer un formulaire P0i pour chaque indivisaire.

Comment déclarer une location meublée en indivision aux impôts ?

Vous devez remplir une déclaration d’impôt LMNP en cas d’indivision chaque année. Pour cela, les informations suivantes sont nécessaires :

• La raison de la déclaration (nouvelle activité en indivision ou modification d’une précédente déclaration) ;
• L’adresse de la location meublée ;
• L’identité des indivisaires ;
• Le régime fiscal ;
• Le choix de la TVA.

LMNP en indivision : quels avantages fiscaux ?

Les avantages fiscaux liés à une LMNP en indivision sont identiques à ceux d’une LMNP classique. Seule la réduction d’impôt pour les frais de comptabilité ne s’applique pas, dans la mesure où l’indivision est considérée comme une société de personnes.

L’indivision fait partie des modalités pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Mais ce n’est pas la seule option qui s’offre à vous. SCI familiale, tontine, démembrement de propriété : retrouvez les autres formes d’investissement à plusieurs dans notre article dédié.