Comment remplir sa déclaration d'impôt LMNP en cas d'indivision ?

Comment déclarer les revenus tirés de la location meublée lorsque l’investissement locatif a été réalisé à deux ou plusieurs personnes ? Que faut-il savoir pour remplir sa déclaration d’impôt pour une location meublée non professionnelle (LMNP) lorsque celle-ci se fait dans le cadre de l’indivision ?

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Contrairement au cas classique, vous devez remplir non pas le formulaire P0i, mais le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01), qui permet d’effectuer une déclaration d’exploitation en commun. Vous devez compléter ce document à partir des informations suivantes :

• La raison de la déclaration. Dans ce cadre, vous devez indiquer s’il s’agit d’une nouvelle activité en indivision ou bien d’une modification d’une précédente déclaration. Si vous déclarez une cessation, c’est également à cet endroit que vous devez le spécifier ;
• L’adresse de la location meublée. Veillez à remplir ce cadre de la manière la plus exhaustive possible, en mentionnant l’adresse exacte du bien, y compris les compléments d’adresse. Cela permettra à l’administration fiscale d’identifier très précisément le bien loué meublé ;
• L’identité des indivisaires. Pour chaque membre de l’indivision, il convient de préciser le nom, le prénom et l’adresse postale. Vous devez également préciser le rôle de chaque indivisaire. Devient-il co-exploitant du bien ? Ou, au contraire, quitte-t-il l’exploitation du bien meublé en indivision ? L’administration fiscale doit être en capacité d’identifier les nouveaux co-exploitants, ainsi que les anciens ;
• Le régime fiscal. Dans le cadre du régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, avec un minimum de 305 €. Le régime réel se révèle souvent plus avantageux, puisqu’il permet de déduire l’intégralité des charges liées à l’exploitation du bien loué meublé et de bénéficier du système de l’amortissement ;
• Le choix de la TVA. En règle générale, l’activité de location meublée n’est pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Cependant, si vous investissez dans un appartement neuf en résidence services, votre activité est soumise à la TVA. Vous avez la possibilité de la récupérer, sous conditions.

Peut-on cumuler LMNP et indivision ?

Il est tout à fait possible de cumuler les avantages de la LMNP et les atouts de l’indivision. Quand un bien est acquis en indivision, il est nécessaire d’avoir un numéro SIRET pour l’indivision et de réaliser une déclaration au nom de l’indivision. Autrement dit, il faut faire une liasse fiscale pour l’indivision. Le régime en indivision qui s’applique de droit est celui du réel simplifié.

En indivision, les avantages fiscaux sont donc les mêmes que pour un particulier. Seule la déduction des frais de comptabilité au régime réel n’est pas valable en cas d’indivision.

Si l’investissement locatif est effectué par un couple marié sous le régime de la communauté légale ou universelle faisant une déclaration de revenus en commun, il est possible de créer l’activité en nom propre, avec un seul des indivisaires en exploitant. Il faut alors remplir le formulaire P0i au nom d’une des deux personnes du foyer fiscal et effectuer une déclaration unique. Un numéro SIRET est ensuite affecté à un seul des deux époux. C’est également valable s’il s’agit de deux personnes pacsées avec convention d’administration des biens communs.

Quel est le régime fiscal de l’indivision ?

Les indivisaires sont soumis à trois impôts différents :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties, comme pour n’importe quel bien immobilier. Si le bien est loué, il est possible de demander au locataire le remboursement de la fraction de la taxe foncière correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
• L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui concerne tout contribuable dont le patrimoine immobilier a une valeur supérieure à 1,3 million d’euros. Les biens locatifs entrent dans l’assiette de l’IFI, et contribuent par conséquent à augmenter la valeur du patrimoine immobilier de chaque indivisaire à hauteur de la quote-part qu’il détient dans l’indivision. Bon à savoir, un traitement spécial s’applique en cas d’indivision concernant l’IFI : compte tenu du fait qu’un bien détenu en indivision peut être plus difficile à céder, la Cour de cassation a admis qu’un abattement, généralement égal à 20 %, est appliqué à la valeur des parts de chaque indivisaire ;
• L’impôt sur le revenu. En cas d’investissement LMNP, le régime fiscal est celui des sociétés de personnes. Il n’est donc pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Les revenus locatifs de l’indivision sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Au moment de la déclaration de revenus, chaque indivisaire doit ainsi remplir la déclaration n° 2042-C Pro en plus de sa propre déclaration de revenus. Les co-indivisaires doivent déclarer la part des loyers qu’ils ont effectivement perçus.

Quelle répartition des loyers pour un investissement LMNP en indivision ?

Dans le cadre de l’indivision, les revenus locatifs sont répartis au prorata de la quote-part de chaque indivisaire. Par exemple, si l’indivision réunit deux personnes détenant 70 % et 30 % du bien pour des loyers annuels de 10 000 €, le montant à déclarer sera respectivement de 7 000 € et 3 000 €.

Ce calcul au prorata s’applique aussi au niveau des charges liées à l’indivision. Ainsi, s’il est nécessaire d’effectuer des travaux dans le bien pour un montant de 5 000 €, l’indivisaire détenant 70 % paiera la somme de 3 500 € et celui qui possède 30 % devra verser 1 500 €.

Sortie de l’indivision : quelles modalités ?

Les conditions de sortie de l’indivision en LMNP sont identiques à celles qui s’appliquent en cas d’indivision classique :

• Si l’ensemble des indivisaires souhaitent sortir de l’indivision, il est possible de revendre le bien LMNP et ainsi partager le fruit de la vente. Chaque indivisaire reçoit un montant proportionnel à la quote-part qu’il détient ;
• Si, en revanche, un seul indivisaire souhaite quitter l’indivision, deux solutions sont envisageables. Soit l’indivisaire souhaitant sortir décide de vendre sa part aux autres indivisaires ou à une personne externe ; soit les autres indivisaires s’y opposent. En cas de blocage, le juge peut être saisi en vue d’ordonner la vente du bien. Autre piste : si l’indivision détient plusieurs biens immobiliers, les indivisaires peuvent se les partager. Cela évite de devoir scinder la propriété d’un seul et même bien, mais nécessite de trouver des équivalences de valeur entre les biens.

La société civile immobilière (SCI) constitue une alternative à l’indivision pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Pour tout savoir de la SCI, retrouvez notre article complet.