Loi Malraux dans l'immobilier neuf

Depuis sa mise en œuvre, la loi 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux, est l’un des dispositifs fiscaux les plus intéressants pour les investisseurs immobiliers souhaitant conjuguer patrimoine et réduction d’impôts. Ce dispositif permet la rénovation de biens immobiliers situés dans des secteurs protégés et remarquables, en offrant des avantages fiscaux en contrepartie d'investissements dans des travaux de restauration.

Certains projets de restauration sont proposés par des promoteurs immobiliers. Les appartements sont alors considérés comme neufs et bénéficient donc des avantages du neuf. Découvrez les principes de la loi Malraux, les avantages fiscaux liés à ce dispositif, et les conditions nécessaires pour en bénéficier.

Les principes fondamentaux de la loi Malraux

La loi Malraux repose sur deux grands objectifs : préserver le patrimoine architectural français et dynamiser certaines zones urbaines par le biais de la rénovation. En échange des travaux de restauration effectués sur des biens immobiliers historiques ou situés dans des quartiers en pleine réhabilitation, l’investisseur peut bénéficier d'une réduction d’impôt.

Les immeubles éligibles à la loi Malraux doivent répondre à plusieurs critères géographiques et historiques. Ainsi, les biens doivent se trouver dans un secteur protégé ou un quartier nécessitant une réhabilitation, tout en respectant des critères de rénovation stricts.

VINCI Immobilier propose par exemple actuellement un programme éligible à la loi Malraux à Metz (57).

Quels types de biens sont éligibles à la loi Malraux ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux, les biens doivent se situer dans certaines zones géographiques et répondre à des critères en matière de patrimoine. Depuis le 1er janvier 2025, seuls les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) sont éligibles. Les zones concernées comprennent celles :

• Couvertes par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ;
• Couvertes par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé par les autorités ;
• Dont la restauration a été déclarée d’utilité publique (UP).

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2025, les biens situés dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) ou dans un quartier relevant du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) ne permettent plus de prétendre à la réduction d'impôt de la loi Malraux.

Quels sont les objectifs de la loi Malraux ?

La loi Malraux ne vise pas seulement à optimiser la fiscalité des propriétaires de logements anciens éligibles à ce dispositif. Elle répond également à deux objectifs :

• Pérennité du patrimoine immobilier. Les bâtiments anciens doivent être restaurés avant d’être remis sur le marché, évitant leur détérioration.
• Relance du marché immobilier. Les zones en réhabilitation urbaine bénéficieraient d'un renouveau grâce aux travaux de rénovation. Cela permet ainsi d’améliorer le cadre de vie et de redynamiser le marché immobilier.

Quels travaux peuvent être réalisés dans le cadre de la loi Malraux ?

Les investisseurs qui financent des opérations de rénovation dans le cadre de la loi Malraux doivent respecter certains critères pour prétendre à une réduction d’impôt. Ceux-ci comprennent des travaux sur le bâti visant à renforcer la structure et l’esthétique de l’immeuble. Parmi ces travaux, on peut citer :

• Les façades : la restauration des façades extérieures préserve le caractère esthétique du bien.
• La toiture : les réparations évitent les fuites d’eau et améliorent l’efficacité énergétique.
• L’intérieur : rénovation des éléments architecturaux comme les escaliers, les poutres, les cheminées, les parquets anciens…

Ce respect des normes assure une défiscalisation dans l'ancien conforme avec les exigences légales.

Quels sont les avantages fiscaux associés à la loi Malraux ?

Le principal attrait de la loi Malraux réside dans la réduction d’impôt qu'elle offre aux investisseurs. La réduction fiscale dépend de plusieurs facteurs, dont le montant des travaux réalisés et la localisation du bien :

• Réduction d'impôt en fonction des travaux réalisés. Les dépenses engagées pour les travaux de rénovation peuvent être déduites des impôts, avec des pourcentages de réduction variant selon la zone géographique.
• Plafonds de dépenses. Le plafond des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la réduction d’impôt est de 400 000 € maximum sur 4 années consécutives, soit 100 000 € par an.
• Taux de réduction d’impôt. En 2025, les taux de réduction varient en fonction des zones, avec des réductions de 22 à 30 % sur le montant des travaux :
  • 30 % pour les zones classées en Site Patrimonial Remarquable (SPR) bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).
  • 22 % pour les zones classées en Site Patrimonial Remarquable (SPR) bénéficiant d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou déclarées d’Utilité Publique (UP).

La réduction d’impôt maximale avec la loi Malraux est donc de 120 000 € ou 88 000 € selon la zone où se situe le bien éligible. Il est également possible de défiscaliser avec des SCPI tout en profitant des avantages de la loi Malraux.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Malraux ?

La loi Malraux propose des avantages fiscaux parmi les plus intéressants, mais elle impose également le respect de conditions strictes :

• Localisation. Le bien doit être situé dans une zone géographique éligible, à savoir un Site Patrimonial Remarquable.
• Critères de rénovation. Les travaux de rénovation doivent être effectués par des entreprises ou des artisans spécialisés dans la rénovation du patrimoine. Le respect des normes architecturales imposées par l’État est obligatoire afin de préserver le caractère historique du bien (matériaux, éléments architecturaux d'origine, proportions…).
• Conditions liées à l’occupation du bien. L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant une période minimale de 9 ans pour bénéficier de la réduction fiscale. De plus, il doit s’agir de la résidence principale de l’occupant, ce qui interdit tout type de bail temporaire ou de location à court terme. Outre le fait de s’assurer que les travaux contribuent à la restauration du patrimoine, cette deuxième condition garantit qu’ils contribuent aussi à améliorer le marché de la location à long terme dans certains quartiers cibles. 

Toute infraction aux conditions ci-dessus aboutit à une perte des avantages fiscaux au titre de la loi Malraux.

Les démarches pour profiter de la réduction d'impôt en loi Malraux

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux demande de respecter les démarches suivantes :

• Déclaration des travaux. Avant le début du chantier, l’investisseur doit déclarer son projet afin de s’assurer qu’il est conforme aux exigences légales en vigueur.
• Justificatifs de dépenses. Lors de la déclaration de revenus, l’investisseur doit fournir des justificatifs des dépenses engagées pour le calcul des avantages fiscaux.

Ce qu’il faut retenir sur la loi Malraux

La loi Malraux est adaptée aux investisseurs immobiliers souhaitant concilier patrimoine et fiscalité avantageuse. En 2025, les principes de la loi sont restés relativement constants, tout en s’adaptant aux exigences du marché immobilier neuf, notamment dans les zones nécessitant une revitalisation urbaine. Si les conditions d'éligibilité sont respectées, ce dispositif peut permettre une réduction fiscale importante tout en participant à la sauvegarde du patrimoine architectural.

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