Comment connaître la valeur locative cadastrale par commune ?

Que ce soit dans la perspective d’un achat immobilier, d’une revente ou tout simplement pour vous informer en tant que propriétaire foncier, il est utile de vous renseigner sur la valeur locative cadastrale par commune.

Pourquoi se renseigner sur la valeur locative moyenne de sa commune ?

Plusieurs raisons justifient de s’intéresser au calcul de la valeur locative cadastrale de sa commune :

  • Parce que c’est un déterminant essentiel du calcul des impôts locaux, à commencer par la taxe d’habitation mais aussi la taxe foncière. Les collectivités territoriales peuvent en effet voter divers abattements, obligatoires ou facultatifs, qui viennent diminuer le revenu locatif cadastral. Ces abattements sont calculés en fonction de la valeur locative moyenne des habitations qui sont situées sur le territoire de la collectivité concernée.
  • Parce que la valeur locative moyenne varie d’une commune à l’autre et qu’il n’est pas possible de se fonder sur des moyennes nationales pour connaître la valeur locative de son bien.
  • Parce que la valeur locative moyenne pourrait augmenter d’ici quelques années, à la faveur du processus de révision des valeurs locatives qui commencera de produire ses effets à compter de 2026. Cette réforme de la valeur locative cadastrale a été décidée par la loi de finances pour 2020. Elle a pour but de rééquilibrer le calcul des loyers théoriques utilisés par l’administration fiscale, en vue de mieux tenir compte des loyers qui sont réellement pratiqués sur le marché locatif.
  • Parce que cela permet de comparer la valeur locative de son logement avec la valeur locative de sa commune et, ainsi, de repérer d’éventuelles incohérences. Sachez qu’il est possible de contester la valeur locative cadastrale appliquée à votre logement si vous considérez que celle-ci est surévaluée. Vous devez formuler cette demande par écrit auprès de l’administration fiscale, si possible en joignant des relevés précis établis par un géomètre professionnel.

 

La valeur cadastrale par commune

Valeur locative cadastrale par commune : comment l’obtenir ?

Pour connaître la valeur locative cadastrale de votre logement, il suffit de consulter la fiche d'évaluation de la valeur locative de votre bien immobilier auprès du centre des impôts fonciers. Sachez que vous pouvez demander une copie de cette fiche même en l’absence de litige fiscal.

La fiche de calcul de la valeur locative détaille le calcul de la valeur locative de chaque logement. Elle permet ainsi de :

  • Connaître le détail du calcul de l’imposition
  • Servir de référence pour comprendre des augmentations futures
  • Vérifier que vous êtes bien à jour de vos obligations déclaratives.

Les textes prévoient en effet que les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation doivent être déclarés par le propriétaire auprès du centre des impôts fonciers du lieu de localisation des biens. Cette déclaration doit être effectuée dans les 90 jours suivant la réalisation définitive du changement. Cette communication à l’administration fiscale doit se faire au moyen d’une déclaration spécifique. Par exemple, s’agissant des constructions nouvelles, il faut remplir la déclaration modèle H1 (pour les maisons individuelles) ou la déclaration modèle H2 (pour les appartements).

Comment comparer les valeurs locatives par commune ?

Un même logement pourra avoir une valeur locative différente suivant la commune où il est situé. En effet, chaque commune est libre de déterminer le taux d'imposition applicable aux locaux situés sur son territoire. Il peut donc être intéressant de comparer les valeurs locatives par commune.

Plusieurs bases de données sont accessibles sur internet. On peut notamment mentionner la base récapitulant les taux appliqués par les communes, départements et régions aux valeurs cadastrales sur le site des impôts. Il est également possible de consulter les taux détaillés par collectivités, ainsi que d’autres informations sur les différents impôts locaux et des statistiques sur le site de la DGCL (Direction générale des collectivités locales, rattachée au ministère de l’Intérieur).

La fiscalité locale fait partie des dépenses indissociables d’un achat immobilier. Il est donc indispensable de bien s’informer avant d’acheter et d’en tenir compte dans son budget achat immobilier.