Vous avez le projet d'investir dans l'immobilier à proximité de Paris ? Parmi les départements limitrophes de la capitale, la Seine-Saint-Denis mérite votre attention. Découvrez de bonnes raisons d’investir en Seine-Saint-Denis.
Quel est le prix moyen par m² en Seine-Saint-Denis ?
Le prix moyen par mètre carré en Seine-Saint-Denis s’élève à 3 993 €/m² pour un appartement au 1er septembre 2025, d'après la plateforme Meilleurs Agents. Il est en moyenne plus élevé pour les appartements que pour les maisons, dont le prix moyen s'établit à 3 418 €. À titre de comparaison, les prix immobiliers en Seine-Saint-Denis sont bien inférieurs aux moyennes de la région Île-de-France.
Les écarts de prix peuvent être importants en fonction de l’emplacement du bien immobilier en Seine-Saint-Denis. Voici les deux extrêmes dans le département :
- La ville la plus chère de Seine-Saint-Denis est Les Lilas. L’immobilier y coûte en moyenne 7 153 €/m² ;
- La ville la moins chère de Seine-Saint-Denis est Sevran. On peut y acheter un bien immobilier pour 2 954 €/m².
En règle générale, la proximité avec Paris contribue à renchérir le prix des biens immobiliers.
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années en Seine-Saint-Denis ?
Le prix de l’immobilier en Seine-Saint-Denis est en baisse sur les deux dernières années. En effet, les prix moyens sont en repli de 1,6% sur un an et de 3,7% sur deux ans. Toutefois, notons que ces baisses s’inscrivent dans un contexte de crise immobilière généralisée dans le pays.
D’ailleurs, si on regarde l’évolution des prix à plus long terme, la tendance est plutôt à la hausse. Les prix au mètre carré ont augmenté de :
- 18,8% sur 10 ans pour les appartements.
- 16,7% sur 10 ans pour les maisons.
D'après Le Figaro Immobilier, voici les villes de Seine-Saint-Denis où les prix de l’immobilier sont très dynamiques depuis un an :
- Villetaneuse : + 17% ;
- Villemomble : + 13% ;
- Saint-Denis : + 12%.
À l’inverse, voici les villes du département 93 où les prix de l’immobilier sont en recul depuis un an :
- Montreuil : - 11% ;
- Gournay-sur-Marne : - 7% ;
- Coubron : - 7%.
Quels sont les facteurs d’attractivité en Seine-Saint-Denis ?
Le plus grand avantage de la Seine-Saint-Denis est sans doute sa position géographique aux portes de Paris. Ce département de la petite couronne est très bien connecté au centre de la capitale par un réseau dense de transports en commun. Le 93 compte actuellement sept lignes de métro, cinq de RER et quatre lignes de tramway. Ainsi, les habitants de Seine-Saint-Denis peuvent rejoindre le centre-ville de Paris dans un délai relativement court. De plus, le département est traversé par sept autoroutes et compte deux aéroports (Paris-Charles-de-Gaulle et Le Bourget).
La Seine-Saint-Denis profite de l’attractivité de Paris, tout en affichant des prix immobiliers plus raisonnables. En effet, les logements en Seine-Saint-Denis sont très nettement inférieurs à ceux de Paris. Tandis qu’un appartement en Seine-Saint-Denis coûte en moyenne 3 993 €/m², il faut compter 9 751 €/m² à Paris, soit plus du double ! Ainsi, investir en Seine-Saint-Denis permet d’acquérir un bien proche de Paris à prix abordable.
La qualité de vie est un élément essentiel de l'attractivité de la Seine-Saint-Denis. Du département, on connait bien sûr le Stade de France qui accueille, tout au long de l'année, de nombreuses manifestations sportives et culturelles. Mais ce n'est pas tout. Le secteur regorge également de lieux de promenade, comme la cité jardin de Stains, les berges du canal de l'Ourq ou encore les abords de la Basilique cathédrale de Saint-Denis.
Par ailleurs, le département 93 est une zone économique importante et un bassin d’emploi majeur. Le répertoire SIRENE recense plus de 260 589 établissements en Seine-Saint-Denis. Le nombre de salariés du secteur marchand y atteint 675 075 emplois en 2025. Ces indicateurs traduisent une économie locale toujours dynamique. Par ailleurs, dans son dossier complet du 2 septembre 2025, l’Insee décrit le département comme « un territoire en transformation, marqué par la tertiarisation croissante de l’économie ».
Enfin, avec plus de 7 250 habitants par km², la Seine-Saint-Denis figure parmi les départements les plus densément peuplés de France. La demande locative y demeure particulièrement soutenue, portée par une population jeune, mobile et en constante progression démographique. Le département reste classé en zone tendue selon le décret n° 2024-1515 du 31 décembre 2024, applicable en 2025. Ce classement traduit un déséquilibre durable entre l’offre et la demande de logements, notamment dans les communes proches de Paris et des pôles de transport (Saint-Denis, Aubervilliers, Montreuil…). Cette forte pression locative crée un marché porteur pour les investisseurs, avec un risque de vacance limité et des perspectives de rentabilité solides, en particulier dans le neuf ou dans les secteurs en reconversion urbaine.
Que faut-il savoir avant d’investir en Seine-Saint-Denis ?
Plusieurs dispositifs permettent d'investir dans le neuf en Seine-Saint-Denis, tels que le PTZ. Le prêt à taux zéro est en effet prolongé et élargi jusqu'en 2027. Par ailleurs, le dispositif Loc’Avantages a été prorogé jusqu’au 31/12/2027 par la Loi de finances 2025.
Notez toutefois que l'encadrement des loyers (Plaine Commune) est reconduit jusqu'au 31/05/2026.
Quel rendement locatif espérer en Seine-Saint-Denis ?
D'après Le Figaro Immobilier, le loyer médian en Seine-Saint-Denis est de 23 €/m² pour un appartement et de 21€/m² pour une maison. Cela correspond à un rendement brut moyen de :
- 6,90% pour un appartement
- 7,30% pour une maison
Bien entendu, la rentabilité d’un investissement locatif dépend de la localisation et du type de surface (les petites surfaces étant plus rentables).
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours en Seine-Saint-Denis ?
Les prix immobiliers en Seine-Saint-Denis pourraient être influencés par les projets de développement urbain suivants :
- Projet Grand Paris Express. Ce programme ambitionne d’améliorer les transports de banlieue à banlieue. Il se décompose en plusieurs projets qui vont directement affecter l’offre de transport en commun en Seine-Saint-Denis :
- Prolongement de la ligne 14 au nord jusqu’à Saint-Denis Pleyel, en service depuis juin 2024.
- Création de la ligne 15. Il s’agira d’une ligne circulaire autour de Paris qui permettra de connecter des stations dans la première ou la deuxième couronne. Ce projet devrait aboutir à l’horizon fin 2026.
- Création de la ligne 16 entre Saint-Denis Pleyel et Noisy - Champs. Des arrêts sont prévus en Seine-Saint-Denis, notamment au Bourget et à Sevran, à partir de la mi-2027.
- Création de la ligne 17. Cette nouvelle ligne reliera Saint-Denis Pleyel au Bourget et à Villepinte, entre 2027 et 2030.
- Héritage JO 2024 - 2025 "Village des Athlètes" : livraison progressive de 2 200 logements familiaux et 800 logements étudiants/seniors, arrivées des premiers habitants à partir de l’été/automne 2025 (parc urbain, équipements scolaires et espaces verts en cours).
- Projets territoriaux Plaine Commune (2025) : Franchissement Urbain Pleyel, réaménagement du centre-ville de Saint-Denis, écoquartier fluvial de L’Île-Saint-Denis, CHU Grand Paris Nord (Saint-Ouen).
Dans quels quartiers investir en Seine-Saint-Denis ?
Cette ville à taille humaine offre toutes les commodités nécessaires au quotidien. Drancy est proche de Paris mais aussi de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle (CDG). Le prix de l’immobilier à Drancy est assez abordable avec un prix moyen de 3 957 €/m².
Avec 148 000 habitants, Saint-Denis est la ville la plus peuplée du département 93. Cette commune est limitrophe de Paris. Son réseau de transport est particulièrement dense, surtout depuis le lancement du projet Grand Paris. Il faut compter 5 009 €/m² pour investir à Saint-Denis.
Cette autre commune limitrophe de Paris séduit les étudiants et les jeunes actifs. Elle est desservie par le prolongement de la ligne de métro 14. Grâce à son ambiance conviviale, la ville de Saint-Ouen est considérée comme l’une des plus attractives de la petite couronne. Les prix immobiliers y sont plutôt élevés (6 057 €/m² en moyenne).
Bondy est une ville en mutation de plus en plus prisée. Elle affiche un savant mélange de zones urbaines et pavillonnaires. Le canal de l’Ourcq et ses berges animées ajoutent au charme de Bondy. Plus éloignée de Paris, la commune est aussi plus abordable (3 373 €/m² en moyenne).
Limitrophe de Paris, Aubervilliers est un grand pôle économique qui génère de nombreux emplois. Le Campus Condorcet, dédié aux sciences humaines et sociales, attire aussi des milliers d’étudiants, de chercheurs et de doctorants. Ses prix immobiliers plutôt raisonnables (4 711 €/m²) en font une option intéressante pour investir en Seine-Saint-Denis.
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