Appels de fonds en VEFA : échéancier légal et paiement

Lors d'un achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le prix du logement n'est pas réglé en une seule fois. Le financement suit l'avancement réel des travaux grâce à un système d'appels de fonds encadré par le Code de la construction et de l'habitation. Mais alors, quand faut-il payer ? Quels sont les pourcentages autorisés ? Comment la banque débloque-t-elle les fonds et quels sont les dispositifs qui protègent l'acquéreur si le chantier rencontre des difficultés ?

Découvrez le fonctionnement des appels de fonds en VEFA avec l'échéancier légal et des exemples chiffrés vous permettant de mieux anticiper le coût d'un achat sur plan.

Qu'est-ce qu'un appel de fonds en VEFA ?

Avant d'aborder l'échéancier légal, voici une présentation du principe même de l'appel de fonds dans le cadre d'une vente sur plan.

Définition de l'appel de fonds en VEFA

Un appel de fonds en VEFA est une demande de paiement adressée à l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Contrairement à l'achat d'un logement ancien, où le prix est versé en une seule fois lors de la signature de l'acte authentique, le règlement est ici échelonné selon les différentes étapes de la construction.

Le principe est que vous ne financez que les travaux effectivement réalisés. Chaque versement correspond donc à une phase précise du chantier. Ce système est strictement encadré par la réglementation afin d'éviter qu'un promoteur ne puisse réclamer des sommes supérieures à l'avancement réel des travaux.

Qui émet les appels de fonds ?

Les appels de fonds sont généralement adressés par le promoteur immobilier. Selon l'organisation de l'opération, le notaire peut également intervenir dans leur transmission. Chaque demande de paiement est accompagnée d'une attestation certifiant que le chantier a atteint le stade correspondant. Ce document justifie le déblocage des fonds auprès de votre banque.

Bon à savoir : avant de transmettre l'appel de fonds à votre établissement prêteur, il est conseillé de vérifier que les informations mentionnées correspondent bien aux dispositions prévues dans votre contrat de vente.

Le transfert progressif de propriété

Lors d’un achat en VEFA, la propriété s'acquiert progressivement. Dès la signature de l'acte authentique, l'acquéreur devient propriétaire du terrain ainsi que des constructions déjà réalisées. Au fil du chantier, il devient ensuite propriétaire des ouvrages exécutés au fur et à mesure de leur réalisation.

Le paiement et le transfert de propriété évoluent donc parallèlement, conformément aux dispositions du contrat de vente.

L'échéancier légal des appels de fonds en VEFA

Les appels de fonds ne sont pas laissés à la libre appréciation du promoteur. Le Code de la construction et de l'habitation fixe des plafonds de paiement afin de protéger les acquéreurs.

Les plafonds fixés par l'article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation

Des échéances intermédiaires sont possibles

Dans la pratique, la plupart des promoteurs prévoient des appels de fonds supplémentaires afin de répartir plus régulièrement les paiements. Ces échéances intermédiaires peuvent notamment correspondre à :

• L'élévation des murs,
• La mise hors d'air (pose des fenêtres et des fermetures),
• La réalisation des cloisons,
• L'installation des réseaux électriques, de plomberie et de chauffage.

Ces étapes varient selon les programmes immobiliers et le calendrier du chantier.

Le contrat de réservation et le dépôt de garantie

Avant même le premier appel de fonds, un dépôt de garantie peut être demandé lors de la signature du contrat de réservation.

Un montant plafonné

Le montant de ce dépôt est lui aussi encadré par le Code de la construction et de l'habitation. Il est limité à :

• 5 % du prix de vente lorsque la signature de l'acte authentique intervient dans un délai inférieur à un an,
• 2 % lorsque cette signature est prévue entre un et deux ans,
• Aucun dépôt lorsque la vente doit être conclue au-delà de deux ans.

Ces plafonds évitent qu'un acquéreur immobilise une somme trop importante avant le démarrage effectif de son projet.

Un dépôt sécurisé

Contrairement à une idée reçue, le dépôt de garantie n'est jamais versé directement au promoteur. Les fonds sont consignés sur un compte séquestre, généralement ouvert chez un notaire ou auprès d'un établissement financier habilité. Cette procédure protège les sommes versées jusqu'à la réalisation des conditions prévues au contrat.

Les cas de restitution

Le dépôt de garantie peut être intégralement restitué dans certaines situations. C'est notamment le cas :

• Lorsque l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai légal de dix jours,
• Si le prêt immobilier est refusé alors que la vente était conclue sous condition suspensive d'obtention du financement,
• Lorsque d'autres conditions suspensives prévues au contrat ne sont pas réalisées.

Pour aller plus loin, consultez notre guide consacré à l’achat sur plan, qui détaille toutes les étapes entre la réservation et la remise des clés.

Comment se débloquent les fonds ?

Le financement d'une VEFA suit une procédure qui permet d'éviter de payer des intérêts sur la totalité du prêt dès le début du chantier.

Le fonctionnement avec la banque

À chaque nouvelle étape du chantier, le promoteur adresse un appel de fonds correspondant à l'avancement des travaux :

1. Vous recevez l'appel de fonds accompagné de l'attestation d'avancement des travaux.
2. Vous transmettez ce document à votre banque en y joignant le « bon pour déblocage » signé.
3. La banque vérifie que les conditions du prêt sont respectées.
4. Les sommes sont versées directement au promoteur immobilier.

Vous ne manipulez donc jamais directement les fonds empruntés. L'établissement bancaire procède lui-même au règlement auprès du promoteur, conformément au calendrier de construction.

Dans quel ordre les moyens de financements sont-ils utilisés ?

Bon à savoir : il est important d'échanger avec votre banque ou votre courtier dès le montage du dossier afin d'optimiser l'ordre de déblocage des différents financements.

Les protections financières de l'acquéreur lors d'un achat en VEFA

Le cadre juridique de la VEFA prévoit plusieurs garanties destinées à sécuriser financièrement l'acquéreur pendant toute la durée du chantier.

La garantie financière d'achèvement (GFA)

Peut-on refuser un appel de fonds ?

Dans certaines situations, l'acquéreur peut contester un appel de fonds. C'est notamment le cas lorsque :

• Le montant demandé dépasse les plafonds fixés par la réglementation,
• L'appel de fonds ne correspond pas au niveau réel d'avancement des travaux,
• Aucune attestation d'avancement n'est fournie pour justifier la demande de paiement.

Dans ces situations, il est préférable d'adresser rapidement une contestation écrite et motivée au promoteur afin d'exposer les raisons du désaccord.

Le paiement du solde lors de la livraison

La livraison du logement correspond à la remise des clés et marque la dernière étape des appels de fonds. À cette occasion, les 5 % restants deviennent exigibles.

Exemple d'un échéancier en VEFA sur un logement de 250 000 €

Les appels intermédiaires peuvent varier selon les programmes. Seul le plafond réglementaire est imposé par la loi.

Selon les programmes immobiliers, les promoteurs peuvent prévoir davantage d'appels de fonds intermédiaires afin de suivre plus précisément l'avancement du chantier.

À lire également : découvrez comment anticiper les charges en VEFA afin de préparer votre budget global.

 

Ce qu’il faut retenir sur les appels de fonds en VEFA

Éléments indissociables d'un achat sur plan dans le neuf, les appels de fonds en VEFA sont encadrés par la réglementation. Ils permettent d'adapter le paiement du logement à l'avancement réel du chantier, tout en protégeant l'acquéreur grâce à des plafonds légaux, à la garantie financière d'achèvement et à la possibilité de consigner le solde en cas de réserves.

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FAQ PAGE

Quels sont les pourcentages des appels de fonds en VEFA ?

L'échéancier des appels de fonds en VEFA est encadré par l'article R.261-14 du Code de la construction et de l'habitation. Le montant cumulé des versements ne peut pas dépasser 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Les 5 % restants sont versés lors de la livraison. Des appels intermédiaires peuvent être prévus, à condition de respecter ces plafonds.

Quand a lieu le premier appel de fonds en VEFA ?

Le dépôt de garantie versé lors de la réservation ne constitue pas à proprement parler un appel de fonds. Les appels de fonds interviennent après la signature de l'acte authentique de vente et suivent ensuite l'avancement du chantier. Leur calendrier dépend donc de la progression réelle des travaux.

Peut-on refuser un appel de fonds en VEFA ?

Oui, un appel de fonds peut être contesté s'il dépasse les plafonds réglementaires ou s'il ne correspond pas à l'avancement réel des travaux. L'acquéreur peut notamment demander les justificatifs correspondants et adresser une contestation écrite et motivée au promoteur.

Qu'est-ce que les intérêts intercalaires en VEFA ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts calculés sur les sommes déjà débloquées par la banque avant la livraison du logement. Comme le capital du prêt est versé progressivement au promoteur, leur montant augmente généralement au fil des appels de fonds.

Que se passe-t-il à la livraison en cas de réserves ?

Si l'acquéreur constate des défauts de conformité ou des malfaçons lors de la livraison, le solde de 5 % peut être consigné jusqu'à la résolution du désaccord. La consignation permet de bloquer temporairement la somme sans constituer un simple refus de paiement.

Qui garantit l'achèvement du chantier en VEFA ?

L'achèvement du chantier est sécurisé par la garantie financière d'achèvement (GFA). Cette garantie extrinsèque obligatoire fait intervenir un tiers garant, généralement une banque ou un assureur, qui apporte les fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance financière du promoteur.

Le dépôt de garantie est-il versé au promoteur ?

Non. Lors de la réservation d'un logement en VEFA, le dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre ouvert auprès d'un notaire ou d'un établissement habilité. Le promoteur ne peut donc pas disposer directement de cette somme avant la réalisation de la vente.