Pourquoi investir dans un local commercial ?

Vous recherchez un placement à fort potentiel ? Investir dans un local commercial permet de générer un rendement attractif. Découvrez pourquoi.

Le marché immobilier du local commercial : toujours aussi dynamique

Les meilleurs locaux commerciaux sont très difficiles à trouver et, surtout, très chers. Le déséquilibre entre une forte demande pour une offre faible a tendance à faire monter les prix.

De fait, il n'existe pas véritablement de référence prix au mètre carré. Vous devez estimer le loyer que vous pouvez demander sur un magasin et le rapporter à son prix. Ce calcul sert de base à la négociation du bien immobilier. En raison de leur prix élevé, les locaux commerciaux sont souvent acquis à plusieurs, via une société civile immobilière (SCI) ou par des foncières cotées.

L'emplacement des murs de magasins, un critère essentiel

Mieux un magasin est situé, plus sa valeur est élevée et plus la location est facile. Les locaux commerciaux de certaines artères commerçantes et rues piétonnes de grandes métropoles offrent un rendement moins élevé, mais une forte chance de plus-value.

Privilégiez des murs de magasins situés au mieux afin de concilier plus-value et absence de vacance locative. Le local commercial doit être situé dans une rue piétonne, près d'un arrêt de bus, de métro ou de tramway ou d'autres points de passage, appelés « locomotives » dans le langage des professionnels. Il peut s’agir d’un bureau de poste, d’un cinéma ou encore d’un supermarché. Plus le commerce voit de passage, plus le chiffre d'affaires de son locataire est assuré. Un gage de sérénité et de pérennité locative de votre investissement.

VINCI Immobilier implante des programmes immobiliers neufs au cœur des grandes métropoles et des centres des villes moyennes. Un grand nombre de commerces sont proposés en pied d'immeubles, offrant autant d'opportunités d'investissement dans des zones attractives. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à prendre contact avec un conseiller VINCI Immobilier.

Investir dans un local commercial pour plus de rentabilité

Le taux de rentabilité d’un local commercial est généralement élevé et peut permettre d’atteindre un rendement supérieur à celui du logement classique. En moyenne, lorsque vous investissez dans un local, vous pouvez espérer une rentabilité nette située entre 5 et 8% car la majeure partie des dépenses peuvent être mises à la charge du locataire.

Deux réserves sont toutefois à signaler :

  • La loi pour l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises (promulguée le 18 juin 2014) impose désormais qu’une répartition précise des charges entre locataire et propriétaire soit annexée au contrat de bail.
  • Certaines dépenses (par exemple, les gros travaux dits de l’article 606 du Code civil ou les frais de gestion locative) ne peuvent plus être mises à la charge du locataire.

Un bail commercial est établi pour neuf ans, ou pour 36 mois en cas de bail dérogatoire aussi appelé « précaire ». S'il est prévu pour neuf ans, le preneur ne peut pas le résilier avant trois ans. S'il désire mettre fin à son bail avant terme, il doit en aviser le bailleur par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception, six mois avant sa date de départ souhaitée. Ces dispositions sont donc à votre avantage. En plus de bénéficier d’un rendement élevé, vous avez peu de risques de subir des périodes de vacance locative dès lors que l’emplacement de votre local a été judicieusement choisi.

Local commercial

Investir dans des murs de magasins à crédit

Les banques sont d'autant plus enclines à financer un investissement dans un local commercial si celui-ci est bien placé. Lorsqu'il s'agit d'un magasin déjà construit, comportant déjà un locataire, un banquier peut alors calculer précisément la rentabilité.

Qu'il s'agisse d'un local neuf ou ancien, un organisme de crédit s'attardera sur l'emplacement. Rue piétonne, proximité de transports en commun... Le prêteur potentiel se comportera exactement comme devrait le faire l'investisseur. Il se concentrera sur ce que l'on appelle les facteurs locaux de commercialité. Dans le cadre de murs de magasins neufs, la zone de chalandise se développera avec la construction de logement à proximité.

Quelle est la fiscalité d’un local commercial ?

La fiscalité d’un local commercial est la même que celle d’un logement loué vide. Les loyers commerciaux encaissés sont imposés sous le régime des revenus fonciers.

Il est possible de déduire des recettes locatives un ensemble de frais, en créant ce qu’on appelle des déficits fonciers. Ces derniers vont permettre de diminuer voire d’annuler totalement l’imposition du point de vue de l’investisseur. Bon à savoir, les déficits sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an et sont reportables pendant une période de 10 ans.

Comment obtenir une estimation de loyer pour un local commercial ?

Comme estimer la valeur locative d’un local commercial ? Comme pour un logement, le loyer d’un local commercial dépend d’une série de critères comprenant la superficie du bien, le prix moyen au mètre carré de la catégorie concernée (métiers de bouche, hôtellerie…) ainsi que l’emplacement. Des caractéristiques propres à la zone peuvent impacter le loyer à la hausse, à l’instar d’un fort dynamisme commercial.

Le loyer d’un local commercial peut également tenir compte des charges que doit supporter le preneur. Si ce dernier doit réaliser, à ses frais, des travaux de rénovation importants avant de prendre possession des lieux, il peut négocier une réduction sur le loyer avec le propriétaire.

Le loyer du local commercial est généralement déterminé dans le cadre d’une discussion entre le bailleur et le locataire. Il est ensuite inscrit dans le bail commercial.

Vous souhaitez investir dans un local commercial ? N’hésitez pas à en parler à un conseiller VINCI Immobilier.

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