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Investissement immobilier
Investir dans l'immobilier neuf

Investir dans un local commercial : rentabilité assurée

La rentabilité du local commercial

En moyenne, on peut espérer une rentabilité nette située entre 5% et 8% car la majeure partie des dépenses peuvent être mises à la charge du locataire. Toutefois, la loi Pinel de juin 2014 portant sur « le commerce, l’artisanat et les très petites entreprises » impose désormais qu’une répartition précise des charges entre locataire et propriétaire soit annexée au contrat de bail. De plus, certaines dépenses (par exemple, les gros travaux dits de « l’article 606 du Code civil » ou les frais de gestion locative) ne peuvent plus être imputées sur le locataire.

En immobilier commercial, les impayés sont rares car un commerçant confronté à des difficultés financières payera en priorité son loyer. Un bail commercial est établi pour neuf ans, ou pour 36 mois en cas de bail dérogatoire aussi appelé « précaire ». S'il est prévu pour neuf ans, le preneur ne peut pas le résilier avant trois ans. S'il désire mettre fin à son bail avant terme, il doit en aviser le bailleur par acte d'huissier ou par lettre commandée avec avis de réception, six mois avant sa date de départ souhaité. Ces dispositions sont à l'avantage du bailleur, qui en plus de percevoir un rendement élevé, a peu de chances de subir des périodes de vacance locative dès lors que l’emplacement a été judicieusement choisi ! 

 

L'emplacement des murs de magasins

Plus un magasin est bien placé, plus sa valeur est élevée, ce qui peut affecter sa rentabilité. Les locaux commerciaux de certaines artères commerçantes et rues piétonnes de grandes métropoles offrent un rendement moins élevé, mais une forte chance de plus-value. L'investisseur doit choisir des murs de magasins situés au mieux afin de concilier plus-value et absence de vacance locative. Le local commercial doit être situé dans une rue piétonne, près d'un arrêt de bus, métro ou de tramway ou d'autres points de passage, appelés « locomotives » dans le langage des professionnels. Il peut s’agir d’un bureau de poste, d’un cinéma ou encore d’un supermarché. Plus le commerce voit de passage, plus le chiffre d'affaires de son locataire est assuré, et plus l'investisseur peut être serein.

 

Le marché immobilier du local commercial

Les meilleurs locaux commerciaux sont très difficiles à trouver, et surtout très chers. Le déséquilibre entre une forte demande pour une offre faible a tendance à faire monter les prix. Il n'y a pas véritablement de prix au mètre carré, l'investisseur doit estimer le loyer qu'il peut demander sur tel magasin, et le rapporter à son prix. Ce calcul sert de base à la négociation du bien immobilier. En raison de leur prix élevé, les locaux commerciaux sont souvent acquis à plusieurs, via une société civile immobilière (SCI). 

 

Investir dans des murs de magasins avec un prêt immobilier

Les banques sont d'autant plus enclines à financer un investissement dans un local commercial si celui-ci est bien placé. Lorsqu'il s'agit d'un magasin déjà construit, comportant déjà un locataire, un banquier peut alors calculer précisément la rentabilité. Qu'il s'agisse d'un local neuf ou ancien, un organisme de crédit s'attardera sur l'emplacement. Rue piétonne, proximité de transports en commun... Le prêteur potentiel se comportera exactement comme devrait le faire l'investisseur. Il se concentrera sur ce que l'on appelle les facteurs locaux de commercialité. Dans le cadre de murs de magasins neufs, la zone de chalandise se développera avec la construction de logement à proximité.

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