Comment fonctionne le LMNP avec amortissement ?

L’investissement LMNP permet de bénéficier des avantages de la location meublée tout en profitant d’un régime fiscal avantageux. L’amortissement, en particulier, constitue un avantage à regarder de près quand on souhaite acheter pour louer.

C’est quoi, le LMNP avec amortissement ?

Le dispositif du loueur en meublé non professionnel (LMNP) consiste à acheter un bien immobilier et à le louer meublé. Ce régime fiscal s’adresse donc aux investisseurs.

Lorsqu’il est imposé d’après un régime réel, l’investisseur peut déduire le prix d’achat des biens. Ces biens peuvent être meubles ou immeubles. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que les biens amortis soient inscrits à l’actif du bilan. On parle alors d’actif immobilisé.

Comment se calcule l’amortissement LMNP ?

En matière d’amortissement LMNP, deux types de dépenses sont déductibles :

  • Les dépenses d’un montant important (acquisition de gros éléments de mobilier, par exemple) et effectuées au cours de l’année civile. Les éléments meublants d’une valeur inférieure à 500 € HT (ou 600 € TTC) ne sont pas considérés comme des immobilisations. Ils sont alors directement comptabilisés en charges.
  • La valeur de l’actif, c’est-à-dire la valeur du bien immobilier.

Il est également possible de déduire les frais d’agence et les frais d’acte.

L'amortissement du LMNP

Quelle durée d’amortissement LMNP ?

L’amortissement débute l’année où vous devenez propriétaire du logement. Il est ensuite constaté chaque année. L’amortissement correspond en effet à la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage. La valeur déduite varie chaque année.

En règle générale, jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif peut être amorti sur une durée de 30 ans. Les 15 % restants correspondent au prix du foncier, qui n’est pas amortissable. Mais il est important d’entrer dans le détail, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre :

Composante

Part dans la valeur de l’actif

Durée d’amortissement

Structure

70%

80 ans

Toiture

10%

25 ans

Installations électriques

5%

25 ans

Agencements intérieurs

8%

15 ans

Le mobilier amorti s’entend comme l’ensemble des éléments mis à la disposition du locataire. Il peut donc s’agir de différents éléments meublants tels que le lit, la table et les chaises, le canapé, les rangements (armoire, étagères…) ou les meubles de cuisine. Les éléments de mobilier sont amortissables selon les règles de droit commun. L’administration fiscale fixe une durée d’usage de 10 ans pour amortir les immobilisations. Dans la réalité, les loueurs en meublé amortissent le plus souvent le mobilier sur une durée comprise en 5 et 7 ans.

Exemples de durées d’amortissement du mobilier en LMNP :

La durée d’amortissement d’une télévision est de 5 ans. Cela signifie que l’investisseur pourra déduire 20 % par an pendant 5 ans pour amortir 100 % de la valeur HT du mobilier.

La durée d’amortissement d’une table de séjour est de 10 ans . L’investisseur va donc pouvoir déduire 10 % de sa valeur chaque année avant de parvenir à un total de 100 % de la valeur HT amortis au bout de 10 ans.

Amortissement LMNP : quelles sont les limites ?

L’amortissement ne peut pas générer de déficit. La part d’investissement déductible est donc limitée. Cette limite est calculée en appliquant la formule suivante :

Limite d’amortissement LMNP = total des loyers - autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée

Néanmoins, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes. Aucune limitation dans le temps ne s’applique.

Par ailleurs, le LMNP est compatible avec les avantages de la loi Censi-Bouvard. Des règles spécifiques s’appliquent dans ce cas. Le dispositif Censi-Bouvard est soumis à un plafond de 300 000 €. Si le montant global de l’investissement dépasse ce plafond, il est possible de pratiquer l’amortissement sur la fraction restante.

Exemple de cumul de la loi Censi-Bouvard avec l’amortissement LMNP :

Pour un investissement d’un montant de 450 000 €, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard (11% du montant HT sur 9 ans) sur un montant de 300 000 €. L’investisseur peut ensuite pratiquer l’amortissement sur l’excédent correspondant à : 450 000 - 300 000 = 150 000 €.

Le LMNP avec amortissement est un régime très avantageux mais qui peut se révéler complexe pour ceux qui n’ont pas l’habitude de manipuler ce type d’outil. C’est pourquoi il est fortement recommandé de faire appel à un comptable, même si cela n’est pas obligatoire.

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