Comment fonctionne le LMNP avec amortissement ?

L’investissement LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de bénéficier des avantages de la location meublée, tout en profitant d’un régime fiscal avantageux. L’amortissement, en particulier, constitue un avantage à regarder de près quand on souhaite acheter pour louer. En quoi consiste ce dispositif locatif ? Et comment permet-il d’optimiser la fiscalité sur les revenus tirés de la location ?

Quelle est la définition de l’amortissement ?

L’amortissement est un mécanisme comptable. Il consiste à chiffrer la dépréciation de la valeur d’un bien sur une certaine durée. « L'article 214-13 du Plan comptable général (PCG) définit l'amortissement d'un actif comme étant la répartition systématique de son montant amortissable, c'est-à-dire de sa valeur brute sous déduction de sa valeur résiduelle, en fonction de son utilisation. Cette répartition correspond à la traduction du rythme de consommation des avantages économiques attendus de l'actif par l'entité », indique l’administration fiscale sur son site internet.

L’amortissement a pour effet de réduire la base imposable et, donc, la fiscalité du bénéficiaire (une entreprise, un investisseur particulier…). Comment s’applique-t-il à l’investissement LMNP ?

C’est quoi, le LMNP avec amortissement ?

Le dispositif du loueur en meublé non professionnel vise à acheter un bien immobilier et à le louer meublé. Ce régime fiscal est réservé aux investisseurs.

Lorsqu’il est imposé d’après un régime réel, l’investisseur peut déduire le prix d’achat des biens. Les dépenses effectuées – l’acquisition du bien immobilier mais aussi du mobilier qui le garnit – sont lissées dans le temps. La perte de valeur est assimilée à une dépense fictive qui est imputée chaque année. Par exemple, si vous avez fait l’acquisition d’une maison ancienne, les installations électriques intérieures vieillissent année après année. Tôt ou tard, vous devrez engager des travaux afin de les rénover. Dans le cadre du LMNP avec amortissement, vous allez pouvoir déduire chaque année une fraction du montant total des travaux qui seraient nécessaires pour remettre en état les circuits électriques de la maison.

S’il est possible de déduire le montant des amortissements chaque année grâce au LMNP, il faut que les biens amortis soient inscrits à l’actif du bilan pour en bénéficier. C’est pourquoi on parle d’« actif immobilisé ».

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

Lorsque vous louez un bien meublé, vous percevez des revenus, mais devez également payer des charges. L’amortissement peut être assimilé à une charge. En matière d’amortissement LMNP, deux grands types de dépenses sont ainsi déductibles :

  • Les dépenses d’un montant important et effectuées au cours de l’année civile. Ces dépenses comprennent l’acquisition de gros éléments de mobilier, les travaux d’intérieur ou encore les opérations lourdes de rénovation telles qu’un ravalement de façade. Bon à savoir, les éléments meublants d’une valeur inférieure à 500 € HT (ou 600 € TTC) ne sont pas considérés comme des immobilisations. Ils sont alors directement comptabilisés en charges.

  • La valeur de l’actif, c’est-à-dire la valeur du bien immobilier qui est mis en location. L’amortissement de la valeur de l’actif est calculé en fonction d’un barème bien précis, comme nous allons le voir dans la partie suivante. Il est également possible de déduire les frais d’agence et les frais d’acte.

Autant d’éléments qui font que le LMNP avec amortissement est un régime très avantageux. Parce que ce dispositif locatif peut se révéler complexe pour ceux qui n’ont pas l’habitude de manipuler ce type d’outil, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable. Toutefois, le recours à un professionnel de la comptabilité immobilière n’a rien d’obligatoire.

Quelle durée d’amortissement LMNP ?

L’amortissement débute l’année où vous devenez propriétaire du logement. Il est ensuite constaté chaque année.

L’amortissement correspond en effet à la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage : la valeur déduite varie donc chaque année. En règle générale, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif. Les 15 % restants correspondent au prix du foncier, qui n’est pas amortissable. En comptabilité, on considère en effet que le terrain n’est pas concerné par les notions d’usure et de vétusté contrairement à la valeur du bâti qui se déprécie dans le temps. Dans le cadre du LMNP avec amortissement, il est donc essentiel d’évaluer avec précision la valeur du terrain pour isoler le prix de revient de la construction qui, lui, peut être amorti.

On calcule généralement l’amortissement sur une durée de 30 ans. Cette durée d’amortissement est une moyenne, car chaque composante a une durée d’amortissement qui lui est propre. Il est donc important d’entrer dans le détail. Voici un exemple de tableau d’amortissement LMNP :

Composante

Part dans la valeur de l’actif

Durée d’amortissement

Structure

70 %

80 ans

Toiture

10 %

25 ans

Installations électriques

5 %

25 ans

Agencements intérieurs

8 %

15 ans

Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ?

Concrètement, pour calculer l’amortissement d’un bien LMNP, il suffit de diviser la valeur d’origine du bien loué par le nombre d’années d’utilisation.

La formule de calcul est la suivante :

Montant de l’amortissement en LMNP = valeur du bien immobilier x valeur d’amortissement / durée d’amortissement.

Voici un exemple de calcul d’amortissement d’un bien en LMNP :

  • Soit un bien dont le prix d’acquisition est de 250 000 €

  • La valeur moyenne d’amortissement est fixée à 85 % sur une durée de 30 ans. On laisse de côté les 15 % restants qui correspondent à la valeur estimative du foncier.

  • Le montant de l’amortissement est évalué à : 250 000 € x 85 % / 30 = 7 083 €.

Peut-on amortir le mobilier d’un bien en LMNP ?

Les éléments de mobilier sont amortissables selon les règles de droit commun. Le mobilier amorti s’entend comme l’ensemble des éléments mis à la disposition du locataire. Il peut donc s’agir de différents éléments meublants tels que le lit, la table et les chaises, le canapé, les rangements (armoires, étagères…) ou les meubles de cuisine.

L’administration fiscale fixe une durée d’usage de 10 ans pour amortir les immobilisations. Dans la réalité, les loueurs en meublé amortissent le plus souvent le mobilier sur une durée comprise entre 5 et 7 ans.

Voici quelques exemples de durées d’amortissement en LMNP :

  • La durée d’amortissement d’une télévision est de 5 ans. Cela signifie que l’investisseur pourra déduire 20 % par an pendant 5 ans pour amortir 100 % de la valeur HT du mobilier.

  • La durée d’amortissement d’une table de séjour est de 10 ans. L’investisseur va donc pouvoir déduire 10 % de sa valeur chaque année avant de parvenir à un total de 100 % de la valeur HT amortis au bout de 10 ans.

Comme pour les immeubles, il est conseillé de faire appel aux services d’un expert-comptable pour calculer l’amortissement de son mobilier en LMNP.

Quelle est la limite d’amortissement LMNP ?

La déduction de l’amortissement est plafonnée : la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas être supérieure au delta entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de LMNP. « Conformément au 2 du II de l’article 39 C du CGI, en cas de location ou mise à disposition d’un bien par une personne physique, le montant de l’amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d’un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts », précise l’administration fiscale sur son site internet.

Pour calculer la limite d’amortissement LMNP, il convient donc d’appliquer la formule suivante :

  • Maximum d'amortissement admis en déduction = total des loyers - total des charges.

L’amortissement ne peut pas générer de déficit. « Le 1° ter du I de l'article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal provenant de l'activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent s'imputer sur le revenu global », rappelle le fisc. Néanmoins, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes. Aucune limitation dans le temps ne s’applique. Afin d’effectuer le suivi des amortissements non déduits, il est nécessaire de tenir à jour un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée. Ce tableau doit impérativement être joint à la déclaration de résultats. De plus, le report des amortissements prend fin automatiquement en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location.

Voici un exemple de calcul de limite d’amortissement en location meublée non professionnelle, tiré du site officiel Impots.gouv.fr :

  • Soit un bien immobilier dont la valeur amortissable est fixée à 150 000 €

  • Le taux d'amortissement est de 2 %, correspondant à un montant annuel de l'amortissement de : 2% x 150 000 € = 3 000 €.

  • Le montant total des loyers encaissés sur l’année est de 10 000 €.

  • La limite d’amortissement est de : 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €. Autrement dit, il reste un reliquat non déductible d’un montant de : 3 000 € - 2 000 € = 1 000 €. Cette somme de 1 000 € sera déductible les années suivantes, sans limitation de durée.

Peut-on cumuler LMNP avec amortissement et Censi-Bouvard ?

Le LMNP est parfaitement compatible avec les avantages de la loi Censi-Bouvard.

Pour mémoire, ce dispositif, accessible jusqu’au 31 décembre 2022, est une réduction d’impôt sur les locations meublées situées dans des structures d'accueil de personnes âgées, de personnes handicapées ou d'étudiants. Le montant de l’avantage fiscal est fixé à 11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient sur 9 ans. Pour les logements faisant l'objet d’une opération de réhabilitation, la base est calculée en tenant compte du prix d'acquisition, auquel on ajoute le montant des travaux. La réduction d’impôt Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

Outre sa fiscalité particulièrement attractive, la loi Censi-Bouvard permet d’investir en résidence services. Ce type de structure répond à des besoins spécifiques et rencontre une forte demande locative, qu’il s’agisse d’étudiants (pour les résidences étudiantes) ou de personnes âgées (pour les résidences seniors). La gestion locative du bien LMNP est entièrement prise en charge par l’exploitant, qui se charge de rechercher un locataire, d’effectuer les diverses formalités administratives liées à l’entrée et à la sortie et de réaliser les petites réparations locatives. Les loyers sont garantis par le gestionnaire pendant toute la durée du bail commercial conclu avec le propriétaire de l’appartement LMNP. Du point de vue de l’investisseur, c’est donc la garantie d’un achat serein et sécurisé.

Comment pratiquer le LMNP Censi-Bouvard ?

Des règles spécifiques s’appliquent en cas de cumul du LMNP avec amortissement et de la loi Censi-Bouvard. Le dispositif Censi-Bouvard est soumis à un plafond de 300 000 €. Si le montant global de l’investissement dépasse ce plafond, il est possible de pratiquer l’amortissement sur la fraction restante.

Voici un exemple de cumul de la loi Censi-Bouvard avec l’amortissement LMNP :

  • Pour un investissement d’un montant de 450 000 €, il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard (11 % du montant HT sur 9 ans) sur un montant de 300 000 €.

  • L’investisseur peut ensuite pratiquer l’amortissement sur l’excédent correspondant à : 450 000 € - 300 000 € = 150 000 €.

  • Une fois le dispositif Censi-Bouvard terminé, au bout de 9 ans, il sera possible d’amortir la fraction restante de 300 000 €. Si la durée d’amortissement est fixée à 25 ans, la valeur amortissable sera de : 300 000 €/(25 - 9) = 18 750 €/an.

Vous êtes à la recherche d’un investissement Censi-Bouvard ? Sachez qu’il ne vous reste plus que jusqu’à la fin de l’année 2022 pour en profiter. Vous retrouverez la liste complète de nos appartements neufs LMNP sur notre site. Vous avez également la possibilité d’effectuer votre propre simulation d’investissement Censi-Bouvard grâce à notre outil de calcul entièrement gratuit.

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