Comment se calcule l'amortissement d'un bien LMNP ?

Le LMNP avec amortissement est un dispositif fiscal qui permet à l’investisseur de déduire, année après année, une partie du prix de son acquisition en vue de neutraliser ses revenus locatifs. Comment fonctionne l’amortissement d’un bien LMNP ? Quelles sont les règles de calcul applicables ?

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP est la traduction comptable de la perte de valeur d’un immeuble au fil du temps. Il est calculé en fonction de plusieurs composantes, telles que le gros œuvre, la toiture, l'étanchéité, l’installation générale et technique ou encore l’agencement. L’amortissement permet de quantifier les dépenses les plus coûteuses, telles qu’un ravalement de façade, la réfection de l’étanchéité de la toiture d’un immeuble ou encore la rénovation des parties communes d’un immeuble.

Il n’est pas forcément nécessaire de constater un décaissement en face de chaque amortissement : l’amortissement est avant tout une notion comptable et ne doit pas nécessairement correspondre à un flux financier réel.

Les amortissements constatés peuvent être déduits des revenus locatifs en même temps que les charges, si vous avez opté pour le régime réel. Le LMNP avec amortissement permet ainsi de réduire la base imposable du contribuable tout en lissant l’investissement dans le temps. Bon à savoir, en LMNP, la part d’amortissement déductible ne peut dépasser la différence entre le montant global des loyers encaissés et les autres charges payées dans l’intérêt de l’activité de location meublée.

Pour rappel, vous êtes éligible de plein droit au régime LMNP réel si vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € et dépassent le montant total des autres revenus du foyer fiscal de référence. Si vos recettes tirées de la location sont inférieures à ces deux seuils, vous relevez alors du régime micro-BIC. Dans le cadre du régime micro-BIC, vous n’avez pas la possibilité de déduire vos charges ni amortissements dans la mesure où vous bénéficiez déjà d’un abattement forfaitaire de 50 %.

tableau calcul amortissement lmnp

Quel taux d’amortissement LMNP sur l’immobilier ?

Le taux d’amortissement LMNP sur l’immobilier dépend du type de composant. Deux critères sont alors à prendre en compte :

  • D’une part, le pourcentage que représente le composant selon le prix du bien.
  • D’autre part, la durée d’amortissement.

Voici un exemple de grille d’amortissement en LMNP, tenant compte à la fois du type de dépense et de la durée d’amortissement :

Composant du bien

Durée d’amortissement

Quote-part amortie

Gros œuvre

50 ans

45 %

Façade

20 ans

10 %

Installations générales

15 ans

15 %

Agencement

15 ans

15 %

S’il est possible d’amortir l’immobilier, la valeur du terrain n’est, elle, pas amortissable. On considère en effet que le terrain échappe aux notions d’usure ou de vétusté, tandis que la valeur d’un bâtiment se déprécie au fil du temps. Par convention, on estime que la valeur du terrain équivaut à 15 % de la valeur de l’ensemble. Si vous êtes propriétaire bailleur, vous pouvez amortir en LMNP jusqu’à 85 % de la valeur de votre bien immobilier locatif.

Que se passe-t-il si le montant des amortissements est supérieur aux loyers encaissés ? « Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l'activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de résultats », explique l’administration fiscale. Un modèle de tableau d’amortissement est proposé dans le bulletin officiel des Finances publiques, référencé BOI-BIC-AMT-20-40-10-40.

De fait, les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les années suivantes sans limitation dans le temps. Toutefois, le report des amortissements prend fin en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location si le bailleur n’a pas d'autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Quel taux d’amortissement LMNP sur le mobilier ?

Il est également possible d’amortir le mobilier, sur une période comprise entre cinq et dix ans. Par exemple, si vous achetez un ensemble de literie pour une valeur de 2 000 € HT et que vous l’amortissez sur cinq ans, vous allez déduire 400 € de charges chaque année sur une période de cinq ans.

En cas d’achat de mobilier pour un montant inférieur à 500 € HT, cet achat peut cependant être directement réintégré dans les charges classiques.

Pour vous aider dans la ventilation de chaque dépense, vous pouvez faire appel à un expert-comptable qui se chargera de catégoriser les achats et de définir, le cas échéant, une durée d’amortissement et un taux d’amortissement correspondants.

LMNP avec amortissement : quel impact sur la plus-value ?

L’amortissement débute le jour de votre déclaration de début d’activité au Greffe du Tribunal de commerce. Il ne commence donc pas au jour d’achat du bien immobilier.

Que se passe-t-il en cas de revente ? Le calcul de la plus-value immobilière en LMNP ne tient pas compte des amortissements pratiqués et déduits. Autrement dit, la valeur de référence pour calculer votre plus-value immobilière est la valeur d’achat du bien, et non la valeur du bien après déduction des amortissements. Il s’agit donc d’un avantage fiscal non négligeable pour le contribuable. De plus, un abattement par année de détention est appliqué à partir de la sixième année. Il est donc possible, pour un investisseur particulier, de réduire son imposition en conservant son bien sur le moyen ou long terme.

Enfin, le cumul de la déduction de l’amortissement avec la réduction Censi-Bouvard obéit à des règles particulières. Le LMNP avec amortissement est compatible avec les avantages de la loi Censi-Bouvard dans des conditions bien précises. Pour tout savoir de cette réduction d’impôt et de la manière de la calculer, retrouvez notre article consacré aux avantages LMNP.

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