Normes thermiques en immobilier : le panorama 2026

Les normes thermiques applicables aux logements neufs ont considérablement évolué ces dernières années. Désormais, la réglementation environnementale 2020 (RE2020) ne se limite plus à améliorer les performances énergétiques des bâtiments. Elle prend également en compte leur impact carbone, le confort d'été et la sobriété énergétique. En 2026 et à l'approche des prochaines évolutions prévues en 2027, ces exigences participent à la construction de logements plus performants, plus confortables et mieux adaptés aux enjeux climatiques.

Quelles sont les normes thermiques et environnementales applicables aux logements neufs en 2026 ?

Aujourd'hui, la RE2020 constitue le principal référentiel applicable aux constructions neuves. Elle succède à la RT2012 tout en intégrant des objectifs plus larges. Cette réglementation s’applique progressivement à différents types de bâtiments (les maisons individuelles, les logements collectifs, ainsi que les bureaux et certains établissements d’enseignement) avec l’objectif de garantir une sobriété énergétique, de minimiser l’impact carbone et d’améliorer le confort en période de forte chaleur.

• Les bâtiments existants de moins de 1 000 m² ou ceux qui subissent des travaux légers de rénovation doivent respecter une réglementation dite par élément. Elle s'applique là où la réglementation thermique globale ne s'applique pas. Son principe est que chaque élément remplacé, rénové, isolé ou installé doit atteindre une performance minimale définie au préalable.
• Les bâtiments de plus de 1 000 m² soumis à des rénovations importantes sont régis par la 8. 

Tableau comparatif RT2012 / RE2020

Les évolutions prévues entre 2026 et 2027

La RE2020 s'inscrit dans une trajectoire d'amélioration progressive des performances des bâtiments neufs. Contrairement aux précédentes réglementations thermiques, elle prévoit un renforcement par étapes de ses exigences afin de laisser le temps aux professionnels d'adapter leurs méthodes de construction et leurs choix de matériaux. Après un premier durcissement des seuils en 2025, de nouveaux ajustements réglementaires entrent en vigueur en 2026, notamment avec l'extension de la RE2020 à certains bâtiments tertiaires et industriels, ainsi que des adaptations techniques des méthodes de calcul.

À l'horizon 2027, les acteurs du secteur poursuivent leur préparation aux prochains jalons de la RE2020, déjà programmés pour 2028 puis 2031. Cette montée en puissance vise principalement à réduire davantage l'empreinte carbone des constructions, en favorisant l'utilisation de matériaux bas carbone, l'amélioration des performances énergétiques et le recours à des solutions de chauffage moins dépendantes des énergies fossiles.

Des normes d’isolation thermique pour les passoires thermiques

Depuis un décret paru au Journal officiel du 13 janvier 2021, les normes d’isolation thermique ont évolué pour les propriétaires bailleurs. Les logements les plus énergivores – également appelés "passoires énergétiques" ou "passoires thermiques" – ne peuvent plus être proposés à la location à partir d'une date précise (voir ci-dessous). 

L’article 160 de la loi Climat et Résilience va plus loin en posant de nouvelles normes d’isolation thermique pour les propriétaires. Issue d’une concertation citoyenne, cette loi poursuit un triple objectif : éviter aux locataires d’avoir à payer des factures d’énergie trop élevées, inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les logements qu’ils louent et limiter les émissions de gaz à effet de serre (GES) du secteur du bâtiment.

La mise en œuvre des normes d’isolation thermique est étalée dans le temps :

• Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer des logements classés G (les moins bien isolés),
• À partir du 1er janvier 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F,
• À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E seront également interdits à la location.

La loi précise également que depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer n’est possible pour les logements classés F et G, afin de pousser les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique.

Dans tous les cas, ces nouvelles normes thermiques s’appliqueront aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats. Pour en savoir plus, découvrez ce qui change pour les propriétaires d’une passoire thermique.

Un audit énergétique obligatoire pour les logements les moins performants

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires d’habitations classées F ou G dans le DPE doivent obligatoirement réaliser un audit énergétique en cas de vente :

À partir du 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G,

À partir du 1er janvier 2025 pour les logements classés E,

À partir du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Cet audit énergétique réglementaire comprend :

• Un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage),
• Une évaluation de la performance du bâtiment, réalisée à partir du DPE,
• Des suggestions de travaux afin de se conformer aux dernières normes d’isolation thermique. 

Ces propositions prennent la forme d’un "parcours de travaux" avec, pour chaque étape, une liste bien précise d’informations : une estimation des économies d’énergie espérées, une estimation de l’impact théorique des travaux sur la facture d’énergie, une évaluation du montant des travaux et un inventaire des aides financières existantes.

L’objectif de cet audit énergétique est de faire en sorte que l’acheteur soit mieux informé sur le niveau de performance énergétique du bien qu’il s’apprête à acquérir, mais aussi qu’il intègre davantage le montant des travaux à réaliser dans son projet d’achat.

Pour aller plus loin, renseignez-vous sur le bilan énergétique obligatoire.

La réforme du DPE entrée en vigueur en 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a évolué afin de mieux refléter les caractéristiques du mix électrique français. Cette réforme ne modifie pas les objectifs du DPE, mais ajuste sa méthode de calcul en abaissant le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9, conformément aux références européennes.

Concrètement, de nombreux logements équipés d'un chauffage électrique peuvent bénéficier d'une meilleure étiquette énergétique. Selon les estimations du gouvernement, près de 850 000 logements pourraient sortir de la catégorie des passoires thermiques grâce à cette nouvelle méthode de calcul.

Bon à savoir : les DPE et audits énergétiques réalisés à compter du 1er janvier 2026 appliquent automatiquement cette nouvelle méthode de calcul. Les diagnostics établis avant cette date conservent leur validité et peuvent, dans certains cas, être actualisés via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME afin d'intégrer le nouveau coefficient, sans qu'une nouvelle visite soit nécessaire.

Normes thermiques pour les constructions neuves : la réécriture des règles de construction

La nouvelle réglementation environnementale RE2020 réécrit de nouvelles règles de construction. Elle impose désormais des normes de construction écologique précises pour les bâtiments neufs concernant, entre autres, le chauffage, l’eau chaude sanitaire et les appareils électroniques.

Un seuil de consommation annuelle d’énergie

La RE2020 fixe un seuil de consommation annuelle d’énergie primaire (CEP), qui correspond aux consommations conventionnelles d’énergie primaire du bâtiment. Cet indicateur doit être inférieur à 75 kWhep/m²/an en maison individuelle et 85 kWhep/m²/an en logement collectif. Il est possible de diminuer le CEP d’un bâtiment en retranchant la part autoconsommée de l’électricité qu’il produit pour ses propres usages (chauffage, refroidissement…). En revanche, il n’est pas possible de réduire le CEP en retirant la part de la production électrique exportée ou utilisée par les éléments de mobilier.

Un recours important aux matériaux biosourcés

Les normes d’isolation thermique contenues dans la RE2020 prévoient également un recours accru aux matériaux de construction biosourcés. Les matériaux biosourcés sont fabriqués à partir de matières naturelles : le bois, le chanvre, la paille, la ouate de cellulose, les textiles recyclés, les balles de céréales, le liège, le lin ou encore l’herbe de prairie. Ils peuvent être utilisés dans des applications très diverses, telles que l’isolation acoustique et thermique, bien sûr, mais aussi la structure du bâtiment, les mortiers et bétons ou encore les peintures et colles. 

En termes d’isolation, la laine de bois, par exemple, est aussi performante que la laine de verre ou la laine de roche. L’impact environnemental s’en trouve considérablement réduit. Autre exemple : celui du béton de chanvre. Il est désormais possible de concevoir des blocs de chanvre qui se montent "à sec" et limitent le recours aux méthodes de construction traditionnelles, plus polluantes.

La RE2020 renforce également les normes d’isolation thermique et les exigences en termes de rafraîchissement des bâtiments afin de favoriser le confort d’été des habitants. 

De nouveaux seuils pour la température intérieure

Concernant la température intérieure du bâtiment, la RE2020 définit deux seuils à ne pas dépasser :

• Un seuil de température de 26°C la nuit,
• Un seuil de température adaptatif compris entre 26° et 28°C le jour.

La stratégie de conception des bâtiments doit s’adapter afin d’éviter de dépasser ces niveaux limites. Cette stratégie repose sur le fait de réduire au maximum les apports en énergie et d'éloigner la chaleur. Cela peut notamment passer par l’installation de protections solaires mobiles. Lorsqu’elles sont ouvertes, ces protections laissent passer la lumière naturelle. En revanche, en position fermée, elles permettent de protéger efficacement l’habitation de la chaleur de jour. De nuit, elles présentent aussi l’avantage de protéger les bâtiments des effractions.

De nouveaux standards de mesure de la performance

La RE2020 introduit également de nouveaux standards de mesure de la performance des bâtiments. Remplaçant les anciens standards BBC (bâtiment basse consommation), les standards des bâtiments à énergie positive (Bepos) relèvent d’une logique différente. Concrètement, Bepos s’intéresse à la consommation d’énergie primaire non renouvelable du bâtiment moins la quantité d’énergie renouvelable ou de récupération produite et injectée dans le réseau par la construction (quantité d’énergie photovoltaïque exportée). Pour devenir "à énergie positive", les bâtiments doivent ainsi avoir une production d’énergie supérieure à la dépense d’énergie. 

Le standard Bepos va de pair avec le label Énergie positive et réduction carbone (E+C-) lancé par le ministère chargé du Logement en novembre 2016.

De nouveaux équipements plus performants

La RE2020 introduit un nouveau paradigme en termes d’équipements de confort thermique. Le plafonnement de la consommation d’énergie primaire contraint les propriétaires à se tourner vers de nouvelles sources d’énergie comme des systèmes de chauffage tels que la pompe à chaleur, le chauffage biomasse, le poêle à granulés, les radiateurs électriques économes et intelligents ou encore les chaudières hybrides. Pour en savoir plus sur les contraintes liées à la construction d’une maison individuelle, retrouvez notre article complet.

Quelles sont les normes thermiques en 2026 pour les bâtiments existants ?

Les logements anciens ne sont pas soumis à la RE2020, qui s'applique exclusivement aux constructions neuves. En revanche, ils restent concernés par :

• Le DPE,
• L'audit énergétique dans certains cas,
• Les obligations de décence énergétique,
• Les interdictions progressives de location des passoires thermiques.

Selon la nature et l'importance des travaux réalisés, trois volets réglementaires peuvent s'appliquer : la réglementation thermique par élément, la réglementation thermique globale et les exigences liées aux travaux embarqués.

Les normes d’isolation thermique par élément

Ces normes d’isolation thermique par élément concernent à la fois les parois opaques (murs, toiture et plancher), les parois vitrées, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, la ventilation, l’éclairage et les énergies renouvelables. L’objectif de ces normes d’isolation thermique est de cibler les techniques performantes tout en s’adaptant aux contraintes et usages de l’occupant du bâtiment.

Les normes d’isolation thermique globale

Les normes d’isolation thermique globale ont pour but d’orienter les choix de rénovation à partir d’une estimation de la consommation d’énergie initiale. Ces normes sont ainsi édictées sur les aspects suivants : les économies d’énergie sur les différents postes (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage…), le confort d’été, les garde-fous (composants des matériaux d’isolation, de ventilation, du système de chauffage…), ainsi que la méthode de calcul utilisée pour les constructions existantes (méthode TH-C-E ex).

Les normes d’isolation thermique "travaux embarqués"

La réglementation introduit des normes d’isolation thermique lors de travaux importants de rénovation des bâtiments (ravalement de façade, réfection de la toiture, transformation de combles en pièces habitables…).

Quels sont les différents labels en rénovation énergétique en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2024, le principal label de référence est le BBC Effinergie Rénovation, mis à jour pour accompagner les objectifs de neutralité carbone du secteur du bâtiment. Il valorise les rénovations globales permettant d'atteindre un haut niveau de performance énergétique et environnementale. Ce label distingue deux niveaux pour les logements résidentiels :

Au-delà des performances énergétiques, ce label prend également en compte la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la qualité de l'enveloppe du bâtiment, les performances de la ventilation, ainsi que l'adaptation au confort d'été. La construction durable et l’immobilier neuf sont étroitement liés : découvrez la façon dont est construit un bâtiment durable, ainsi que les déclinaisons des principes de la construction durable tout au long de la phase d’occupation d’un immeuble neuf.

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FAQ sur les normes thermiques en immobilier

Quelles sont les normes thermiques en immobilier en 2026 ?

La principale norme applicable aux logements neufs est la RE2020. Elle fixe des exigences concernant la consommation d'énergie, l'empreinte carbone des bâtiments et le confort d'été.

Quelle norme thermique pour un logement neuf ?

Les constructions neuves doivent respecter la RE2020, qui remplace la RT2012 depuis 2022 et prévoit un renforcement progressif des exigences environnementales.

Quelle réglementation pour un logement ancien ?

Les logements anciens ne sont pas soumis à la RE2020. Ils doivent toutefois respecter les règles relatives au DPE, à la décence énergétique et, dans certains cas, à l'audit énergétique.

Quelle différence entre RT2012 et RE2020 ?

La RT2012 visait principalement la réduction des consommations d'énergie. La RE2020 ajoute des objectifs liés aux émissions de carbone, au confort d'été et aux matériaux utilisés.

Quels logements sont interdits à la location ?

Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028 puis E en 2034.

Qu'est-ce que la réforme DPE 2026 ?

La réforme entrée en vigueur en 2026 fait évoluer certains paramètres du diagnostic afin d'améliorer sa fiabilité et de mieux refléter les performances énergétiques des logements.

Qu'est-ce que le confort d'été de la RE2020 ?

La RE2020 impose de limiter les risques de surchauffe des logements grâce à une conception bioclimatique, une meilleure isolation et des protections solaires adaptées.

Qu'est-ce que l'audit énergétique obligatoire ?

L'audit énergétique complète le DPE lors de certaines ventes de logements énergivores. Il présente un scénario de travaux permettant d'améliorer progressivement la performance énergétique du bien.