Un réseau de transports en commun de grande qualité, de nombreuses créations d’emploi, un patrimoine historique digne des plus grandes régions européennes : l’Île-de-France reste un pôle économique et culturel incontournable en France et même, en Europe. Voilà pourquoi acheter un logement neuf en Île-de-France peut constituer une très bonne opportunité d’investissement.
Quel est le prix moyen/m² en Île-de-France ?
L’Île-de-France est composée de huit départements, et de 1 287 communes et arrondissements. La situation sur le marché immobilier est donc très hétérogène d’un secteur à l’autre. Cependant, l’Île-de-France reste une zone globalement attractive sur le plan immobilier.
D’après le site Meilleurs Agents, en avril 2023, le prix immobilier moyen est de 6 800 €/m² pour un appartement et de 3 848 €/m² pour une maison en Île-de-France. Une étude Meilleurs Agents parue en avril 2023 montre, par ailleurs, que l’Île-de-France concentre quelques-unes des rues les plus chères de France : « Le cœur historique parisien abrite à lui seul les cinq rues les plus chères des 30 plus grandes villes de France, avec des prix qui s’élèvent au-dessus de 20 000 €/m². Le quai des Orfèvres (23 002 €/m²) prend ainsi la tête des rues les plus chères de Paris, suivi de près par la rue de Furstemberg (22 582 €/m²) et la rue Guynemer (22 483 €/m²). »
Quelle est l’évolution du prix du marché sur les dernières années en Île-de-France ?
Vaste de plus de 12 000 km², le territoire francilien présente d’importantes disparités. C’est ce que relevait d’ailleurs l’Insee dans une étude parue en 2020 : « L’attractivité de la métropole parisienne et le souhait de s’installer au plus près des pôles d’activité et des équipements conduisent à une tension immobilière particulièrement forte au centre de la région. Les prix sont aussi plus élevés à l’ouest de la capitale qu’à l’est, notamment dans les Hauts-de-Seine et l’est des Yvelines du fait de la présence de pôles d’emplois qualifiés et de nombreux cadres résidents. » De 2006 à 2018, les prix ont augmenté plus vite dans les territoires où ils étaient déjà les plus élevés, c’est-à-dire à Paris et dans les Hauts-de-Seine.
Comment les prix immobiliers ont-ils évolué en Île-de-France au cours de la période récente ? Le bilan 2022 publié par la Chambre des Notaires de Paris met en évidence la très bonne tenue du marché immobilier francilien : « L’excellente tenue du marché au premier semestre 2022 laisse un volume de ventes encore exceptionnel sur l’ensemble de l’année, inférieur d’à peine 1% au record historique de 2021. » La Chambre des Notaires de Paris constate également que « le prix des appartements reste stable en Île-de-France » sur l’année 2022. Cette stabilité peut être interprétée comme une bonne nouvelle, car l’immobilier devient potentiellement plus abordable pour certaines catégories d’acheteurs : « Ce relâchement de la pression vient modérer la hausse des prix, avec plus ou moins de latence selon les segments de marché ou les départements. » Résultat, avec plus de 41 000 ventes, Paris a connu son meilleur niveau d’activité de ces 20 dernières années en 2022.
Ce niveau élevé d’attractivité s’explique très simplement : l’Île-de-France se situe au croisement des échanges européens et mondiaux. Cette région compte pas moins de 12,3 millions d’habitants, soit environ 18% de la population française métropolitaine. L’économie francilienne est bien diversifiée. La région capitalise notamment sur sa forte tradition industrielle et la présence de nombreux pôles de compétitivité internationaux et d'entreprises technologiques. L’Île-de-France attire ainsi une main-d’œuvre hautement qualifiée. Elle concentre également de fortes capacités d’enseignement et de recherche avec 23% des universités françaises, 25% des écoles d’ingénieurs (hors universités) et 22% des écoles de commerce d’après les chiffres de l’Institut Paris Région.
L’autre point fort de l’Île-de-France, c’est la qualité de ses infrastructures avec :
- De nombreuses liaisons aériennes avec le reste du monde. Le hub aérien de Paris est le premier d’Europe continentale. Depuis la capitale, il est possible de rallier la plupart des grandes métropoles européennes en moins de deux heures de vol.
- Une très bonne connexion au réseau autoroutier français.
- Un important réseau de transports en commun, avec 10 500 bus ; 759 millions de voyages par an sur les 13 lignes de trains régionaux et de RER ; et 753 millions de voyages par an sur les 16 lignes de métro en 2021.
- Des réseaux de communication à haut débit très performants.
Enfin, l’Île-de-France attire de très nombreux touristes grâce à ses nombreux monuments et points d’intérêt (Tour Eiffel, cathédrale Notre-Dame de Paris, Sainte-Chapelle, Arc de Triomphe, basilique du Sacré-Cœur de Montmartre, palais Garnier, Puces de Paris Saint-Ouen…). Le territoire s’affirme d’ailleurs comme la première région touristique mondiale. Plus de 44 millions de visiteurs accueillis à Paris et en Île-de-France au cours de l’année 2022, soit une hausse de 95% par rapport à 2021 qui correspondait à une période de confinement.
Terre d’innovation, l’Ile-de-France attire de nombreuses entreprises et une main-d’œuvre hautement qualifiée. L'Île-de-France comporte de nombreux pôles d'attractivité :
- Paris. La capitale française est, bien sûr, un pôle économique majeur en Ile-de-France. Elle représente 468 000 entreprises et 1 800 000 emplois ! C’est un lieu de création et de transmission de connaissances, puisque Paris accueille quelque 22 universités et 322 000 étudiants. Sur le plan de l’innovation, il convient également de souligner que Paris accueille de nombreux centres de recherche et incubateurs d’entreprises. Station F, située au cœur de la capitale, constitue ainsi le plus grand incubateur au monde. Le territoire parisien est également très prisé pour l’accès à la culture qu’il procure. Paris compte ainsi 121 musées, 91 salles de concert et théâtres, 2 opéras et 3 grands stades.
- Paris Ouest La Défense. Ce territoire concentre plus de 560 000 habitants et 470 000 travailleurs. Le quartier d’affaires de La Défense se caractérise par ses immeubles de grande hauteur et ses façades vitrées qui évoquent les plus grandes capitales mondiales. Du centre commercial Westfield Les 4 Temps au stade Paris La Défense Arena, en passant par le CNIT, les points d’intérêt ne manquent pas dans cette zone d’Ile-de-France. Les startups et les petites entreprises côtoient les plus grands groupes nationaux et internationaux, dont un certain nombre ont leur siège social à La Défense. 7,5 millions de mètres carrés de bureaux sont implantés à La Défense et dans ses environs immédiats. Ce territoire est particulièrement bien desservi, puisqu’il accueille de nombreuses stations de bus, métro, tram et train. La qualité de la desserte va encore s’améliorer, puisque Paris Ouest La Défense se prépare à accueillir deux nouvelles lignes du Grand Paris Express, ainsi que le prolongement du RER E par la vallée de la Seine et la gare de TGV Paris-Nord. Paris Ouest La Défense est également une terre universitaire, avec ses trois universités, 11 grandes écoles et 45 000 étudiants. De quoi faire des communes de Paris Ouest La Défense des endroits particulièrement attractifs pour les investisseurs qui souhaiteraient faire l’acquisition d’une petite surface et la louer à un étudiant ou un jeune actif.
- Grand-Orly Seine Bièvre. L’économie de ce territoire productif et innovant dépend en grande partie de l'aéroport international de Paris-Orly. Mais elle ne s’y limite pas. Grand-Orly Seine Bièvre est structuré autour de multiples autres activités, telles que les sciences de la vie, les médias, l’agroalimentaire, ou encore la santé. Grand-Orly Seine Bièvre accueille ainsi plusieurs pôles d’innovation majeurs dans ce secteur, dont l'Institut Gustave Roussy (cancérologie), Silver Innov (technologies liées à la prévention de la perte d’autonomie) et Medicen Ile-de-France. C’est également à Grand-Orly Seine Bièvre qu’on trouve le Marché international de Rungis et sa future Cité de la Gastronomie. La culture n’est pas oubliée, puisque Grand-Orly Seine Bièvre accueille deux sites d’exception : d’une part, le musée d’art contemporain MacVal et, d’autre part, les rues de Vitry-sur-Seine souvent considérée comme la capitale du street art.
Autant d’éléments qui expliquent qu’acheter un appartement neuf en Île-de-France constitue une très bonne piste d’investissement. Plusieurs villes franciliennes figurent ainsi dans le classement des villes où investir en 2023 selon la plateforme Meilleurs Agents. C’est le cas d’Aubervilliers. « La ville est en pleine transition, avec l’arrivée en 2030 de deux nouvelles stations de la ligne 15 du Grand Paris. En plein essor (les prix de l’immobilier ont grimpé de +24% en cinq ans), la ville propose toujours un prix parmi les plus attractifs de la petite couronne à 4 315 €/m² et présente un risque de vacance locative faible puisque plus de 75% de la part des ménages y sont locataires du parc privé », note à propos de cette ville Meilleurs Agents. Dans le classement, on retrouve également Ivry-sur-Seine (5 644 €/m²). Retrouvez la liste intégrale de nos programmes neufs en Île-de-France.
Que faut-il savoir avant d’investir en Île-de-France ?
Les loyers sont encadrés à Paris, depuis le 1er juillet 2019, et dans plusieurs autres communes d’Île-de-France. Le loyer d’un logement est ainsi encadré par des loyers de référence minorés et majorés :
- Dans les villes de Plaine Commune pour un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er juin 2021. Neuf villes sont concernées : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
- Dans les villes d’Est Ensemble pour un logement dont le bail est signé ou renouvelé depuis le 1er décembre 2021. Neuf villes sont également concernées : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Par ailleurs, de nombreuses villes d’Île-de-France se situent dans la zone tendue : les locataires y bénéficient donc d’un délai de préavis réduit. Pour savoir si un logement se situe en zone tendue, vous pouvez utiliser le simulateur zones tendues disponible gratuitement sur le site officiel Service Public.
Enfin, il est possible d’investir en loi Pinel dans certaines villes d’Île-de-France. Vous avez un projet d’achat d’appartement neuf en Île-de-France ? Retrouvez la liste complète de nos résidences éligibles à la loi Pinel.
Quel rendement locatif espérer en Île-de-France ?
Il est possible d’obtenir jusqu’à 3 à 4% de rentabilité locative en Île-de-France.
Pour obtenir le meilleur rendement locatif en Île-de-France, il est conseillé d’orienter les recherches vers les arrondissements les plus abordables de la capitale. La demande locative y est forte, mais les prix d’achat – plus raisonnables que dans d’autres arrondissements parisiens – permettent d’espérer une rentabilité locative plus élevée. Les arrondissements les moins chers de Paris sont le 19e arrondissement, le 13e arrondissement, le 20e arrondissement, le 18e arrondissement et le 12e arrondissement.
Quels sont les grands projets de développement urbain en cours en Île-de-France ?
Le Grand Paris est un projet de développement qui va profondément modifier le visage de la métropole et renforcer son attractivité à l’international. Parmi les projets phares qui sont pilotés par le Grand Paris, on peut citer :
- La construction des 200 km de lignes et des 68 nouvelles gares du Grand Paris Express (GPE). Le projet comprend notamment la création de quatre nouvelles lignes et deux extensions de lignes. La ligne 14 est prolongée du nord au sud de Paris. La ligne 15 forme un cercle tout autour de Paris et traverse les départements de la Petite Couronne (la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et les Hauts-de-Seine). La ligne 16 dessert la Seine-Saint-Denis, de Saint-Denis à Clichy-Montfermeil, puis s’arrête en Seine-et-Marne à Chelles puis à Champs-sur-Marne. La ligne 17 s’étire dans le nord de l’Île-de-France depuis Saint-Denis jusqu’au Mesnil-Amelot en passant par Le Bourget et Roissy-Charles de Gaulle. La ligne 18, enfin, dessert les grands pôles économiques situés à Orly, Antony, Massy, Saint-Quentin-en-Yvelines et Versailles.
- La construction de 70 000 logements chaque année sur une période de 25 ans, dont 30% de logements sociaux. L’offre de logements neufs en Île-de-France devrait continuer de se densifier au cours des années qui viennent. Cette offre se concentre autour des nouvelles gares du GPE et permet de mixer logements, commerces, bureaux et équipements culturels. Afin d’accompagner cette dynamique, un concours d’aménagement, d’urbanisme et d’architecture a été lancé dès 2016 par l’État et la Métropole du Grand Paris.
- Le développement des grands pôles économiques parisiens que sont La Défense (pôle de la finance), la Plaine Commune (pôle de la culture et de la création), Roissy-Charles de Gaulle (pôle des échanges internationaux), Le Bourget (pôle de l’aéronautique) et le plateau de Saclay (pôle d’innovation scientifique et technologique). Parallèlement, on assiste à la création de pôles économiques tels que la ZAC des Docks à Saint-Ouen ou la Plaine Saulnier à Saint-Denis.
- Le financement de projets structurants dans les communes de l’est de l’Île-de-France. L’objectif est de désenclaver ces territoires en les dotant des infrastructures nécessaires pour communiquer correctement avec le reste de la région. Ce vaste programme d’infrastructures comprend notamment des ponts, des gares, des axes de franchissement, ainsi que des équipements culturels et sportifs.
Les Jeux Olympiques de Paris 2024 devraient également booster la renommée de l’Île-de-France et renforcer l’intérêt des investisseurs pour cette zone. L’organisation de cet événement sportif international s’accompagne d’investissements massifs concernant les logements neufs en Île-de-France, les équipements sportifs, le réseau de transport et les services publics (lutte contre la pollution, recyclage des déchets…). 2 200 appartements neufs en Île-de-France doivent ainsi voir le jour. Les retombées économiques de cet événement doivent également permettre de renforcer l’attractivité de la région.
Dans quelles villes investir en Île-de-France ?
Avec Courbevoie, Nanterre et La Garenne-Colombes, Puteaux fait partie des quatre communes sur lesquelles s’étend le quartier d’affaires de La Défense. La ville accueille donc de nombreux cadres dotés d’un fort pouvoir d’achat immobilier. Les immeubles futuristes alternent avec les zones plus résidentielles. La commune est très bien desservie par les transports en commun, puisqu’elle est reliée à la ligne 1 du métro parisien et au RER A. Puteaux est également connectée au réseau de tram (T2), aux lignes de bus et au Transilien (deux gares : La Défense et Puteaux).
Située dans la banlieue Nord de Paris, cette commune d’Île-de-France recèle encore de belles opportunités immobilières. Elle est desservie par le Transilien, le métro et le tramway, ce qui la rend particulièrement accessible. De nombreuses personnes choisissent ainsi d’habiter à Saint-Denis tout en travaillant à Paris. Avec son centre-ville piétonnier et ses nombreux commerces, la commune ne manque pas de charme et attire de nombreux locataires.
Cette commune de l’Ouest parisien est particulièrement cotée. Particulièrement agréable à vivre, cette commune est réputée pour la qualité de ses commerces de bouche et son centre-ville historique. Nichée sur les pentes du Mont Valérien, la ville offre également la possibilité d’effectuer de belles balades en pleine nature ou en bord de Seine. De quoi plaire aux locataires qui veulent fuir l’agitation parisienne sans pour autant trop s’éloigner. Découvrez nos programmes à Suresnes.
Véritable marché de report pour une partie des acquéreurs parisiens, Vitry-sur-Seine bénéficie de l’arrivée de la ligne 15 du métro. Plus abordable que les villes voisines de Villejuif ou d’Ivry-sur-Seine, la commune se distingue par son atmosphère familiale. Le secteur des Ardoines est particulièrement attractif.
Nos résidences en Île-de-France
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(a) TVA à 5,5% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 5,5% est applicable uniquement aux opérations réalisées en zone ANRU ou situées à moins de 300 m de cette zone. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(b) TVA à 7% sous réserve que les conditions de l'article 278 sexies 11° du Code Général des Impôts soient remplies. Applicable dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale neuve, dans la limite d’un plafond de prix d’achat, aux personnes physiques dont les ressources - à la date de signature du contrat préliminaire ou à défaut, à la date du contrat de vente - ne dépassent pas les plafonds prévus pour le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL) conformément à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. La TVA à 7% est désormais applicable uniquement aux opérations situées à plus de 300 et à moins de 500 m d'une zone ANRU et dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2013 conformément aux dispositions de l'article 29,III-B de la loi de finance du 29 décembre 2013. Dans la limite des stocks disponibles. Renseignements et conditions disponibles en espace de vente.
(c) Le BRS ou Bail Réel Solidaire est un dispositif juridique qui permet à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de dissocier le foncier du bâti. Sur le terrain acquis par l’OFS, un programme immobilier résidentiel est construit et les ménages qui respectent certaines conditions de ressources peuvent y acquérir un logement. Grâce au BRS, ces ménages acquéreurs conservent les droits réels sur leur logement pour une durée allant de 18 à 99 ans, en échange d’une redevance payée à l’OFS. L’éligibilité au BRS n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/acheter-neuf/bail-reel-solidaire
(d) Prix maîtrisés : L’accession à prix social ou à prix maîtrisé est soumise à certaines conditions comme le non dépassement des plafonds de ressources, l’usage du bien comme résidence principale et l’obligation de ne pas avoir été propriétaire les deux dernières années précédant l’acquisition du bien. Conditions détaillées des dispositifs à l'accession aidée disponibles auprès d’un conseiller en espace de vente.
(e) Le Dispositif Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet à l’acquéreur d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu égale à 30% des dépenses de travaux mises à sa charge. Compatible avec le régime de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), les dépenses éligibles à cette réduction d’impôt sont celles correspondant au prix des travaux réalisés par le vendeur et effectivement payées par l’acquéreur tel que prévu au contrat. Ces dépenses sont retenues dans la limite de 400.000 euros appréciée sur une période globale de quatre ans et doivent être versées par le contribuable jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme soit jusqu’au 31 décembre 2026 au cas présent. Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, le contribuable s’engage à donner le logement en location nue pendant une durée de 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal ou un ascendant/descendant. Aucune condition de ressources ou de plafonnement du loyer (en dehors des communes appliquant le plafonnement des loyers) ne sont applicables à la mise en location. Le non-respect de l’engagement de conservation et de location du logement ou des conditions de mise en location entrainent la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales et le montant de réduction d’impôt non imputée sur l’imposition des revenus de l’année de versement des dépenses travaux y ayant ouvert droit est reportable sur l’impôt sur le revenu des trois années suivantes. Votre acquisition poursuit un objectif patrimonial pouvant comprendre un volet fiscal. Votre investissement repose sur la réalisation de travaux immobiliers pour lesquels un professionnel sera votre maître d’ouvrage au travers d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) au sens des articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation assortie d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :
1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
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