Investissement en résidence services
Investir dans l’immobilier en achetant en résidence services
Acheter un logement dans une résidence services – dans une résidence étudiants ou dans une résidence seniors, par exemple – permet de réaliser un investissement sur un marché porteur car la demande locative pour ce type de bien est très forte. Il y a également quelques avantages fiscaux à la clé.
Qu’est-ce qu’une résidence services ?
Selon l’article L631-13 du code de la construction et de l’habitation (CCH), une résidence services est « un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. » La liste de ces services a été définie par décret. Ils peuvent être complétés par une série de services optionnels qui sont dits individualisables.
Une résidence services est donc une forme d’habitat dans laquelle les occupants peuvent bénéficier de différents services. Il existe plusieurs types de résidences services, qui correspondent à autant de publics différents : la résidence étudiants, la maison de retraite, l’Ehpad ainsi que la résidence seniors. Pour vous aider à mieux comprendre l’investissement en résidence services, vous retrouverez dans cette page de nombreuses explications. Pour aller encore plus loin, vous pouvez télécharger notre guide 100% gratuit.
Investir en résidence étudiants
Comme son nom l’indique, une résidence étudiants s’adresse à des jeunes en études, le plus souvent en dehors de leur ville ou pays d’origine. Une résidence étudiants peut aussi parfois accueillir de jeunes actifs, même si cette population est désormais de plus en plus séduite par le coliving. Une résidence étudiants propose des logements du studio au T3, ainsi qu’un ensemble de services qui facilitent la vie des étudiants et leur permet de se concentrer sur leur cursus. Accueil et gardiennage, wifi très haut débit, laverie, reprographie, cafétéria et petit-déjeuner, ménage : les services proposés peuvent être extrêmement variés.
Lorsqu’il investit en chambre étudiant, l’investisseur fait l’acquisition d’une chambre ou d’un appartement. VINCI Immobilier a développé sa propre marque de résidences étudiants : Student Factory, avec des opportunités d’investissement partout en France.
Investir en résidence seniors
Les résidences seniors sont des ensembles constitués, d’une part, de logements (appartements du studio au T3, voire maisons dans certains programmes) et, d’autre part, d’espaces communs. Restaurant, salon, bibliothèque, salle de sport, piscine, salle de cinéma, atelier : la liste de ces espaces peut varier d’un concept à l’autre. Les résidences seniors emploient également du personnel qui est présent pour accompagner les résidents et leur proposer un certain nombre d’activités et d’animations. Contrairement aux Ehpad, les résidences seniors n’ont pas vocation à prendre en charge la dépendance mais s’adressent d’abord et avant tout à des personnes âgées autonomes dans les gestes de la vie quotidienne.
Les résidents sont locataires et les appartements sont vendus à des investisseurs. VINCI Immobilier possède sa propre filiale d’exploitation de résidences seniors. Avec Ovelia, vous avez l’opportunité d’investir dans des résidences de qualité situées au cœur des villes.
Investissement en maison de retraite
Si les résidences services peuvent viser un public jeune, elles s’adressent aussi aux personnes âgées qui sont à la recherche de lien social, de sécurité ou encore de confort. Compte tenu de l’évolution de la démographie, l’investissement en maison de retraite connaît actuellement un fort développement. Cependant, le terme de maison de retraite est un terme générique. Le plus souvent, on l’utilise pour désigner les maisons de retraite médicalisées ou Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces établissements s’adressent avant tout aux personnes âgées dépendantes voire très dépendantes. Ils emploient du personnel paramédical qui intervient au quotidien auprès des résidents. Il ne faut pas les confondre avec les résidences services seniors (ou résidences seniors), qui s’adressent à un public autonome.
Investir en Ehpad
Les Ehpad sont autorisés par l’agence régionale de santé et le conseil départemental. Il en existe environ 7 500 en France. Environ la moitié de ces établissements appartient au secteur public. Environ 30% relèvent du secteur privé non lucratif géré par les associations. Le reste (environ 20%) fait partie du secteur privé commercial (ou privé lucratif). Les Ehpad privés commerciaux peuvent être gérés par des indépendants, de petits groupes régionaux ou bien des groupes plus importants dont certains sont cotés en bourse et présents à l’international. Ces établissements sont financés de trois manières différentes selon que les prestations relèvent des soins, de la dépendance ou de l’hébergement (loyers). Certains groupes privés commerciaux font le choix de conserver leurs murs en patrimoine ; d’autres font le choix de les commercialiser auprès d’investisseurs qui peuvent donc faire l’acquisition d’une chambre d’Ehpad.
Pourquoi investir en résidence services ?
Les résidences services appartiennent au secteur de l’immobilier géré. Cela signifie que leur gestion est confiée à un exploitant professionnel, qui prend à bail les logements (chambres ou appartements) et les sous-loue aux publics concernés. Investir en résidence gérée comporte de très nombreux avantages d’un point de vue investisseur :
Investir en résidence services permet de simplifier la gestion de son investissement.
La gestion locative et les petites réparations locatives sont directement prises en charge par l’exploitant. L’investisseur perçoit un loyer sans avoir à se préoccuper de la recherche d’un locataire, de la réalisation d’un état des lieux ou des relations courantes avec son locataire. Investir dans une résidence services permet d’investir plus sereinement dans l’immobilier, à travers la possibilité de déléguer à un exploitant professionnel la gestion de son bien.
Investir en résidence services permet de bénéficier d’une forte demande locative.
Qu’il s’agisse du marché étudiant ou du marché des seniors, l’offre de logements adaptés est insuffisante pour satisfaire la demande. Le nombre d’étudiants est en forte augmentation dans les métropoles françaises, notamment sous l’effet de l’arrivée d’étudiants étrangers et de l’internationalisation des écoles et universités. Quant aux seniors, ils sont de plus en plus nombreux à vivre longtemps mais surtout en bonne santé. Pour autant, tous ne souhaitent pas rester chez eux par crainte de la solitude, par volonté d’éviter les chutes à domicile ou encore par envie de se libérer d’un certain nombre de contraintes liées au logement.
Or, les résidences gérées simplifient la vie des locataires. De plus en plus, on assiste à l’hybridation du logement et des services. Les résidents sont à la recherche d’un endroit pour se loger, mais aussi d’un ensemble de services du quotidien (conciergerie, blanchisserie, livraison de courses, etc.). Cette capacité à proposer à la fois un lieu de vie et toute une gamme de services, parfois avec une approche « tout en un », est au cœur du modèle des résidences services. Les résidences services répondent également à la volonté de se retrouver, de partager des moments de vie… Le lien social est un élément central dans ces communautés. Enfin, les résidences services apportent de la souplesse, permettant de changer de logement voire de résidence au fil des évènements de la vie, des envies… Autant d’arguments qui font de la résidence services un logement très recherché mais aussi un placement attractif.
Investir en résidence services permet de diversifier son patrimoine.
L’investissement en résidence de services s’adapte à de nombreux objectifs. Ce type d’investissement permet notamment de se constituer un complément de revenus peu ou pas fiscalisé et de préparer sa retraite. C’est également un outil de diversification d’un patrimoine immobilier, notamment si vous disposez déjà d’un ou plusieurs biens gérés en direct.
Investir en résidence services permet de bénéficier de revenus sécurisés.
L’investissement en résidence services se fait dans le cadre du bail commercial. Cela signifie que, pendant toute la durée du bail, l’investisseur bénéficie de loyers sécurisés et connus à l’avance, que le logement soit vide ou occupé. Les loyers sont généralement revalorisés en fonction d’un indice qui peut être l’IRL. Son pouvoir d’achat est ainsi préservé.
Investir en résidence services permet de faire jouer l’effet de levier du crédit.
L’immobilier est le seul placement qui vous permet d’investir à crédit. Vous limitez ainsi votre effort de trésorerie. Vos loyers remboursent tout ou partie de vos mensualités d’emprunt et vous vous constituez ainsi un patrimoine pas à pas. Une fois votre crédit immobilier remboursé, vous pouvez choisir de revendre votre bien ou de le conserver, ce qui génère un complément de revenus.
Investir en résidence services permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
Compte tenu des nombreux atouts des résidences services pour les occupants, mais aussi pour les investisseurs, le législateur a souhaité stimuler la création de logements de ce type. Il a, pour cela, créé ou élargi le bénéfice de plusieurs avantages fiscaux aux investisseurs en résidence services. Ces derniers ont ainsi le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et bénéficient de loyers peu ou pas fiscalisés.
Comment défiscaliser en résidence services ?
Il est possible de défiscaliser en achetant un logement neuf dans une résidence pour étudiants ou personnes âgées, qu’elles soient autonomes (résidences seniors) ou en perte d’autonomie (Ehpad). La liste des résidences concernées est rappelée par l’administration fiscale sur son site internet.
Lorsque vous investissez en résidence services, vous bénéficiez des avantages fiscaux du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dispositif relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Avec ce régime fiscal, vous avez la possibilité de déduire des loyers perçus certaines charges et d’amortir de façon linéaire votre mobilier (meubles et équipements) sur 5 à 7 ans et votre logement neuf (hors valeur terrain) sur 20 à 40 ans, en retranchant de vos loyers une fraction de leur prix d’achat. Vous bénéficiez ainsi de loyers peu ou pas fiscalisés. C'est ce que l'on appelle l'amortissement. Vous récupérez également la TVA à 20% sur le montant de l'acquisition. Pour simuler votre investissement locatif, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur LMNP gratuit.
En synthèse : pourquoi investir en résidence services ?
En investissant en résidence services, vous vous constituez un complément de revenus en vue de la retraite (ou pour réaliser un autre projet) tout en capitalisant sur un marché prometteur. Les résidences de services constituent un outil de diversification pour les investisseurs en immobilier. En prime, cet investissement permet de bénéficier de loyers peu ou pas fiscalisés, sous conditions. L’investissement en résidence services est très attractif pour les investisseurs et il offre des avantages que l’on ne retrouve pas dans l’investissement en résidence classique :
- C’est un gestionnaire qui prend en charge les contraintes de la gestion locative
- Les loyers sont sécurisés, que le logement soit loué ou non
- La rentabilité de l’investissement est définie par le bail commercial
- Cet investissement représente un effort de trésorerie limité notamment lorsqu’on investit à crédit.
Notre guide sur l’investissement en résidence services
Vous souhaitez investir dans une résidence de services ? À travers notre marque de résidences services seniors Ovelia ou bien notre marque de résidences étudiants Student Factory, nous vous offrons de nombreuses opportunités d’investissement. Retrouvez également toutes les réponses à vos questions dans notre guide résidence services :
- Quelles sont les résidences éligibles ?
- Comment fonctionne le contrat de location qui me lie au gestionnaire ?
- Quelle option fiscale choisir ?
- Quelles sont les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux ?