Comment calculer la réévaluation du loyer ?

Du point de vue du propriétaire bailleur, il est sécurisant de savoir comment calculer la réévaluation du loyer notamment pour s’assurer que ses revenus locatifs sont bien protégés de l’inflation. Du point de vue du locataire, savoir comment va évoluer le loyer permet également de mieux anticiper son budget logement et son évolution. Alors, comment calculer la réévaluation du loyer ?

Un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Le loyer est une des composantes de la rentabilité d’un investissement locatif. En augmentant le montant du loyer, il est ainsi possible d’augmenter la rentabilité locative. Bonne nouvelle, il est tout à fait possible, pour le propriétaire bailleur, de réviser le loyer à la hausse. La réévaluation du loyer peut également se faire à la baisse, même si ce cas de figure est moins fréquent.

Au-delà du rendement locatif, la réévaluation du loyer peut être motivée par d’autres raisons. Le propriétaire peut ainsi décider d’augmenter le loyer afin de tenir compte du niveau de l’inflation, de prendre en compte la suppression ou l’ajout d’une nouvelle prestation, ou encore d’intégrer le coût des éventuels travaux réalisés. Une contribution forfaitaire, fixe et mensuelle, peut ainsi être demandée au locataire au titre des travaux d’économie d’énergie.

Plusieurs limites existent cependant à l’augmentation des loyers. S’il a investi en défiscalisation, le propriétaire peut ainsi être tenu de respecter les conditions liées à l’investissement telles que le plafond de loyer en loi Pinel. Dans certaines villes, le dispositif d’encadrement des loyers est également mis en place, définissant des ordres de grandeur pour le montant maximum des loyers. Enfin, la réévaluation des loyers est subordonnée au respect d’un certain formalisme (réévaluation annuelle, calcul de la réévaluation du loyer à partir d’un indice immobilier…).

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Quels indices immobiliers pour calculer l'augmentation de loyer ?

Si l'on excepte la majoration exceptionnelle en cours de bail, plusieurs indices immobiliers permettent aux propriétaires de calculer l’augmentation du loyer.

Depuis quelques années, l’Indice du Coût de la Construction (ICC) a été remplacé par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) pour calculer la réévaluation annuelle des loyers d’habitation. L’IRL peut être utilisé pour calculer la réévaluation du loyer pour un logement vide ou meublé. L’IRL est calculé à partir de la moyenne, sur une période de 12 mois, de l’évolution des prix à la consommation (hors prix du tabac et loyers).

De plus, l’ICC a été remplacé par l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour calculer la réévaluation annuelle des loyers commerciaux.

Comment calculer la réévaluation du loyer avec l’IRL ?

L’IRL est sans doute le plus couramment utilisé. Cet indice est publié chaque trimestre par l’Insee. A titre d’information, au deuxième trimestre 2021, l’indice de référence des loyers était de 131,12. Sur un an, il augmentait de 0,42 %, après +0,09 % au trimestre précédent.

Comment effectuer le calcul de la réévaluation du loyer avec l’IRL ? Vous devez d’abord réunir les trois informations suivantes :

  • Le montant du loyer
  • Le nouvel IRL du trimestre de référence
  • L’IRL du même trimestre de l'année précédente.

Pour calculer le montant du nouveau loyer à partir de l’IRL, il convient ensuite d’appliquer la formule de calcul suivante :

(Montant du loyer hors charges x IRL du trimestre de référence prévu par le bail) / IRL du même trimestre de l’année précédente = Nouveau loyer.

Quel est l’IRL à prendre en compte pour la réévaluation du loyer ? Si le bail ne précise pas de trimestre de référence, c’est le trimestre du dernier IRL connu lors de la signature du contrat de location qui est pris en compte.

Quand réévaluer le loyer ?

La réévaluation du loyer peut être faite dans l’année qui suit la date de révision du bail. Elle peut ensuite avoir lieu chaque année. Il n’est pas nécessaire de faire signer un avenant au bail pour appliquer l’IRL.

Que se passe-t-il en cas d’oubli de la réévaluation du loyer par le propriétaire ? Si le propriétaire oublie de réévaluer le loyer une année, la révision non appliquée est considérée comme perdue pour le propriétaire une fois que le délai d’un an est écoulé. La révision de loyer ne peut s’appliquer de manière rétroactive. Par exemple, si la date de révision du bail est le 24 août 2021, le propriétaire peut réviser le bail jusqu'au 23 août 2022.

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