Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

À la fois intéressante sur le plan fiscal et simple à gérer, la location meublée non professionnelle (statut LMNP) est considérée comme incontournable par bon nombre d’investisseurs. Quelles sont les spécificités en matière de déclaration de revenus ? Comment sont imposés les revenus tirés de la location meublée ?

Qu’est-ce que le statut LMNP et qui est concerné ?

Distincte de la location meublée professionnelle, la LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut qui permet de louer un appartement meublé en contrepartie d’avantages fiscaux pour l’investisseur.

Qui est éligible au statut LMNP ?

Le statut LMNP est accessible à l’investisseur dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives :

• D’une part, les recettes issues de l’activité de loueur en meublé ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.
• D’autre part, les revenus locatif tirés de la location meublés doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus du foyer fiscal. On parle ici des autres revenus d’activité des personnes qui composent le foyer, à savoir les traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères), les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux issus de la location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, ainsi que les revenus des gérants et associés.

Quelles différences entre LMNP et LMP ?

Les différences entre locations meublées professionnelle et non professionnelle se mesurent à plusieurs niveaux :

• Au niveau des déficits liés à la location meublée. Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, les déficits peuvent être reportés pendant une période de 10 ans sur les revenus issus de la location meublée. Dans le cadre du statut LMP, les déficits peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant. Si le revenu global n’est pas suffisant pour compenser les déficits enregistrés, les déficits sont reportables pendant 6 ans.
• Au niveau du calcul des plus-values immobilières. En LMNP, le contribuable peut bénéficier de l’abattement pour durée de détention. Cette possibilité n’est pas ouverte aux professionnels.
• Au niveau des contributions sociales. Le loueur en meublé non professionnel doit s’acquitter de prélèvements sociaux, tandis que le professionnel doit payer des cotisations sociales.

Quelles sont les conditions à respecter pour pratiquer la LMNP ?

Deux séries de conditions doivent être respectées en LMNP : d’un côté, des conditions liées au bien en lui-même et, de l’autre, des conditions liées aux seuils définis par le législateur. 

Les conditions relatives au bien immobilier

Le bien doit être loué à usage d’habitation et respecter les critères de décence et de salubrité. S’il s’agit d’un appartement situé dans un immeuble collectif en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée. 

De plus, le bien LMNP doit être garni de meubles dont la liste est définie par décret :

• Literie (y compris couette ou couverture)   
• Volets ou rideaux dans les chambres   
• Plaques de cuisson   
• Four ou four à micro-onde   
• Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°)   
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les habitants puissent prendre leurs repas  
• Ustensiles de cuisine   
• Table et sièges   
• Étagères de rangement   
• Luminaires   
• Matériel d'entretien ménager adapté aux spécificités du logement (aspirateur s'il y a de la moquette au sol, balai et serpillière si le sol est carrelé...).

Les plafonds à respecter en LMNP

Les plafonds LMNP sont rappelés ci-dessus. Dans le cas où ces seuils seraient dépassés, le loueur bascule automatiquement dans la catégorie LMP.

Location meublée non professionnelle : quels sont les régimes fiscaux possibles ?

La location meublée est généralement appréciée des investisseurs, car elle permet notamment de pratiquer un loyer plus élevé que la location nue et repose sur des baux plus courts. Toutefois, ce régime présente quelques particularités à connaître. Pour déclarer une location meublée non professionnelle, il convient de sélectionner le bon régime d’imposition, qui dépend des recettes locatives. Les revenus issus de la location meublée sont ainsi imposables différemment en fonction du montant global des loyers perçus.

Le régime micro-BIC

Si les revenus annuels sont inférieurs à 77 700 €, l’investisseur dispose d’un droit d’option entre le régime micro-BIC et le régime dit de bénéfice réel. 

Pour rappel, le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) permet au loueur en meublé non professionnel de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de ses charges. Vous êtes éligible de plein droit au régime micro-BIC si vos revenus locatifs se situent sous la limite de 77 700 €. Cependant, il peut être intéressant d’opter pour le régime réel si le montant de vos charges est supérieur à la moitié des revenus issus de l’activité de location meublée.

À noter que la loi de finances pour 2024 a réduit le seuil de chiffre d’affaires pour bénéficier du régime de la micro-entreprise pour la location de meublés de tourisme non classés. Depuis le 1er  janvier 2024, ce seuil est en effet passé à 15 000 € (contre 77 700 € précédemment). Il s'applique au chiffre d’affaires généré à partir de l'année 2023. Par ailleurs, le taux d’abattement est passé de 50 à 30 %.

Le régime réel

Si les revenus annuels sont supérieurs à 77 700 €, l’investisseur est imposé selon le régime dit de bénéfice réel (simplifié ou normal).

Comment déclarer les locations meublées non professionnelles ?

Au moment de démarrer votre activité de loueur en meublé, vous devez effectuer une déclaration au moyen du formulaire P0i. Depuis le 1er janvier 2023, cette démarche doit impérativement être réalisée en ligne, sur le site de l’Inpi (Institut national de la propriété intellectuelle). C’est la condition indispensable pour obtenir le numéro de Siret obligatoire à la pratique de l’activité de LMNP. À noter que la déclaration doit intervenir au plus tard dans les 15 jours qui suivent le début d’activité.

Vous devez également déclarer les revenus tirés de la location meublée. Pour ce faire, il vous suffit d’utiliser une déclaration complémentaire à la déclaration de revenus 2042. La déclaration à utiliser est le formulaire 2042-C PRO (partie « Revenus des locations meublées non professionnelles »). Il s’agit d’une déclaration complémentaire à la déclaration de revenus 2042. En cas de doute sur les montants à reporter dans votre déclaration, n’hésitez pas à solliciter votre service des impôts ou un avocat fiscaliste.

Quelles sont les différentes déclarations à remplir ?

Les déclarations à remplir ne sont pas les mêmes en fonction du régime fiscal choisi.

Comment remplir une 2042-C PRO en régime micro-BIC ?

Vous avez opté pour le régime micro-BIC ? Vous devez indiquer aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes perçues (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif des charges, sera automatiquement appliqué.

Si vos loyers sont imposables selon le régime micro-BIC, vous devez indiquer la totalité des sommes perçues en rémunération de ces loyers, y compris les éventuelles charges locatives. L’abattement forfaitaire tient compte des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien.

Comment remplir une 2042-C PRO en régime réel ?

Si vous adhérez à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Si vous n’adhérez pas à un centre de gestion agréé, vous devez indiquer le montant de votre bénéfice en cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ (revenus de source étrangère avec crédit d’impôt égal à l’impôt français).

Si vos loyers sont imposables en BIC selon le régime réel, vous devez également déclarer la totalité des sommes perçues (loyers, charges comprises).

Comment déclarer les amortissements d’un bien loué en meublé ?

Le LMNP classique avec amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à l’investissement en pratiquant l’amortissement sur le mobilier (sur une période de cinq à sept ans) mais aussi sur l’immobilier (sur vingt à trente ans). 

Quel est le principe de l’amortissement LMNP ?

D’un point de vue comptable, votre bien immobilier va donc perdre de la valeur d’année en année. Mais, au moment de la revente, vous pourrez tout de même vendre votre bien au prix du marché. Pour le calcul de plus-value immobilière, l’administration fiscale va se fonder non pas sur la valeur du bien amorti mais sur la valeur d’achat. Cela constitue un avantage de taille pour les propriétaires, car la taxe sur la plus-value est d’autant moins élevée.

Comment calculer et comptabiliser les amortissements ?

Si vous êtes concerné par le régime réel, vous devez avoir une comptabilité conforme aux règles du code du commerce et au plan comptable général. Les immobilisations et leurs amortissements sont détaillés dans une liasse fiscale (appelée aussi déclaration fiscale des entreprises) LMNP. Il existe de nombreux formulaires à remplir, dont la nature dépend du régime fiscal choisi. 

Au régime réel simplifié, il convient ainsi de remplir le Cerfa n°2033 de A - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires). Au régime réel normal, c’est le Cerfa n°2050 à 2059 - G (bilan, compte de résultat et autres annexes obligatoires) qu’il vous faudra remettre à l’administration fiscale. Sans oublier les autres formulaires qui concernent tous les régimes, comme le Cerfa n°2069-RCI (crédits d’impôt) ou le Cerfa n°2031 (déclaration de résultat et montant de l’impôt sur le revenu). 

Exemple de calcul LMNP amortissement

Voici un exemple de calcul de l’amortissement en LMNP :

• Prix d’achat du logement : 200 000 €
• Taux d’amortissement : 2%
• Montant annuel de l’amortissement : 2% x 200 000 € = 4 000 €
• Total des loyers encaissés au cours d’une année : 10 000 €
• Total des charges déductibles : 7 500 €
• Montant maximum de l’amortissement admis en déduction : 10 000 - 7 500 = 2 500 €.

Dans cet exemple, il existe un reliquat d’amortissement d’un montant de : 4 000 - 2 500 = 1 500€. Cette somme de 1 500 € sera reportable les années suivantes.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour sa déclaration LMNP ?

Afin de vous accompagner dans toutes ces formalités, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel de la comptabilité. Faire appel à un expert-comptable LMNP présente en effet de nombreux avantages :

• Vous gagnez du temps lors de vos démarches administratives.
• Vous vous sécurisez dans le cadre de vos formalités, dans la mesure où un professionnel habitué à traiter ce type de démarches s’occupe de tout pour votre compte.
• Vous bénéficiez d’un accompagnement sur-mesure pour choisir le régime fiscal adapté à votre situation personnelle et patrimoniale.

Combien coûte un expert-comptable pour une déclaration LMNP ?

Comptez environ 400 à 800 € par an pour un expert-comptable. Le coût spécifique de la transmission de la liasse fiscale à l’administration fiscale, s’il s’agit d’une prestation ponctuelle, est estimée autour de 100 €. 

Dans tous les cas, sachez que ces dépenses sont déductibles de vos revenus LMNP.

Pourquoi adhérer à un centre de gestion agréé en LMNP ?

L’adhésion du loueur en meublé non professionnel à un centre de gestion agréé (CGA) lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le montant de cette dernière correspond aux deux tiers des frais de comptabilité payés au cours de l’année, dans la limite de 915 €.

Plusieurs conditions doivent être réunies afin de pouvoir s’inscrire auprès d’un CGA (ou OGA pour organisme de gestion agréé) :

• Avoir sa résidence fiscale en France.
• Encaisser des revenus locatifs tirés de la location meublée inférieurs à 77 700 €.
• Déclarer la location meublée au nom de l’investisseur.