Comment choisir entre appartement et maison ?

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, mais hésitez entre appartement et maison ? Si vous faites face à ce dilemme, voici dix critères à examiner de près pour orienter votre choix.

Critère n°1 : vos besoins en matière d’emplacement

Avant toute chose, prenez le temps de vous interroger sur vos besoins en termes d’emplacement au moment d’acheter une maison ou un appartement. Où désirez-vous habiter ? Quelles sont vos contraintes au quotidien ?

Si vous préférez habiter en ville, que ce soit pour des raisons professionnelles, pour vos loisirs ou pour rester proche de l’école de vos enfants, il est possible que votre choix s’oriente vers habiter un appartement en centre-ville. Les appartements se situent souvent en zone urbaine, près des transports et des établissements scolaires. Toutefois, habiter en ville peut aussi représenter un inconvénient pour certains profils d’acquéreurs. Si vous utilisez couramment votre voiture, par exemple, sachez qu’il peut être plus difficile de trouver un appartement avec un parking en sous-sol, notamment dans les centres historiques. Dans ce cas, vous aurez peut-être envie d’acquérir un appartement neuf doté d’un emplacement de parking en sous-sol. La vie citadine peut aussi occasionner des nuisances sonores pour ceux qui n’en ont pas l’habitude.

Si vous êtes ouvert à l’idée d’habiter en périphérie d’une grande ville ou en zone rurale, peut-être préférerez-vous habiter en maison même si cela n’a rien de systématique. Alors, faut-il acheter une maison ou un appartement en ville ? S’il existe des maisons de ville, ce type de bien est parfois situé à l’écart des commerces et des transports par rapport aux appartements. Vous aurez peut-être besoin de la voiture pour aller faire vos courses, vous rendre chez le médecin ou encore déposer vos enfants à l’école. Des contraintes qui ne sont pas nécessairement insurmontables, mais avec lesquelles il faut savoir composer au jour le jour. Toutefois, habiter en maison présente aussi son lot d’avantages : le calme, un espace extérieur conséquent…

Bien entendu, il reste difficile de tirer des généralités lorsqu’il s’agit de choisir entre acheter une maison ou un appartement : chaque emplacement possède ses avantages et ses inconvénients. Il est important pour vous de vous faire votre propre idée en fonction des critères qui sont les vôtres.

Critère n°2 : votre budget pour l’achat d’un appartement ou d’une maison

Après l’emplacement vient, bien évidemment, le critère budgétaire pour acheter une maison ou un appartement. Vous devez intégrer, dans votre analyse, le prix d’achat du bien mais aussi les frais de notaire calculés selon un barème officiel, le budget travaux…

Avec un appartement, vous avez la possibilité de faire varier le budget en fonction de plusieurs paramètres : la surface, l’étage, l’orientation, la présence d’un extérieur…

Avec une maison, vous pouvez toujours adapter la surface mais il faut également prendre en compte le prix du terrain qui entoure la maison (compris dans le prix de vente) ou la présence d’équipements extérieurs (piscine…). Ce qui contribue à renchérir le budget global.

Critère n°3 : la présence ou non d’un extérieur

56% des Français déclarent privilégier un accès extérieur lorsqu’ils choisissent un logement, selon un sondage Harris Interactive pour Stéphane Plaza Immobilier publié à l’été 2021. Si la plupart des appartements neufs proposent désormais un extérieur (balcon, terrasse, jardin…), c’est loin d’être le cas de tous les appartements anciens.

Si la présence d’un extérieur est essentielle à vos yeux au moment d’acheter une maison ou un appartement, il est donc préférable de vous orienter vers un appartement neuf ou une maison. « Avec la crise sanitaire et la réorganisation du travail, les critères d’achat des Français ont évolué. Leur principal critère est de disposer d’un extérieur et c’est désormais vers le neuf que se tournent les acheteurs pour trouver cette perle rare », analyse le site SeLoger.

Critère n°4 : les frais d’entretien et les travaux futurs

S’il peut arriver qu’une maison se situe au sein d’une copropriété, ce type de bien se trouve le plus souvent en mono-propriété. Cela signifie que c’est à vous d’assumer l’ensemble des charges et travaux (remplacement de la chaudière, entretien de la toiture, travaux de rénovation énergétique…). Des dépenses qui peuvent peser lourdement sur votre budget.

Il est donc important d’évaluer votre budget pour acheter une maison ou un appartement en intégrant l’ensemble des frais d’entretien que vous aurez à payer à plus ou moins brève échéance. L’addition peut être plus ou moins élevée : « On peut s’accorder à dire qu’une estimation de 2% du prix de votre bien semble un bon compromis. Par exemple, si votre maison a coûté 100 000€, vous pouvez prévoir 2 000€ par an de petits travaux divers et variés », selon le magazine Challenges.

Que ce soit pour une maison ou un appartement, pour une analyse exhaustive, prenez en compte :

• Les frais d’entretien annuels récurrents, qui comprennent l’achat des articles d’entretien de vos appareils électroménagers (filtre pour la hotte de la cuisine, tablettes de détartrage pour le lave-linge…), les produits de protection ou de lutte contre les nuisibles (moustiquaires, insecticides, éventuels frais de dératisation…) et les contrats d’entretien et de maintenance avec les différents prestataires (entretien annuel de la chaudière, ramonage de la cheminée…) ;
• Les frais de jardinage et d’entretien de l’extérieur, qui incluent l’achat de plantes et de fleurs, l’achat de matériel de jardinage (bacs à fleurs, tondeuse, taille-haie…), l’achat de mobilier de jardin, le coût d’entretien de la piscine si vous en avez une…
• Les dépenses ponctuelles. On retrouve, dans cette catégorie, les frais de remplacement et de réparation des équipements électroménagers et les dépenses de petit bricolage (achat d’une perceuse, peinture…) ;
• Les dépenses de rénovation énergétique, qui constituent un poste à part entière. Ces travaux peuvent être étalés sur plusieurs années. Pour identifier les chantiers et obtenir des renseignement sur le coût des travaux de rénovation et d’isolation, vous pouvez contacter les conseillers de France Rénov’. Ce service public est accessible gratuitement pour tous les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétaires.

Un appartement situé en copropriété présente l’avantage de partager les charges courantes et exceptionnelles entre l’ensemble des copropriétaires et, ainsi, d’alléger la pression financière. Si les charges sont généralement moins élevées en appartement qu’en maison, il peut toutefois arriver que de gros travaux soient prévus dans votre copropriété (ravalement de façade, réfection des parties communes, étanchéité des toits-terrasses…). N’oubliez pas de prévoir une enveloppe pour ces travaux ! Afin d’aider les copropriétaires à faire face à ce type de dépenses, la loi Alur a créé un fond travaux qui doit représenter au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété. En faisant le choix d’un appartement neuf, vous retardez également le moment où ces gros travaux vont survenir.

Critère n°5 : la fiscalité du propriétaire d’un appartement ou d’une maison

La fiscalité pour un appartement ou une maison est similaire. Si vous êtes propriétaire occupant, vous devez donc payer la taxe foncière, que vous habitiez en appartement ou en maison.

Cependant, un foyer occupe généralement une surface un peu plus grande lorsqu’il vit en maison que lorsqu’il vit en appartement. Cela peut donc se traduire par des impôts locaux plus élevés, dans la mesure où ceux-ci sont calculés sur la valeur locative cadastrale.

La Direction générale des finances publiques (DGFiP) a publié récemment une note, qui analyse les montants moyens de taxe foncière acquittés en 2021 par les ménages dans les différents départements. On apprend, dans cette note, que la taxe foncière moyenne par habitation était de 694€ par ménage, tous types de locaux confondus. De plus, sur le plan fiscal, acheter une maison ou un appartement ne coûte pas la même chose. La taxe foncière est, en effet, en moyenne plus élevée pour les maisons (932€) que pour les appartements (760€).

D’autant qu’une maison peut disposer d’équipements qu’un appartement n’a pas, avec un impact sur le montant des impôts fonciers. L’administration fiscale est particulièrement attentive à la présence d’aménagements tels que des piscines. Avant d’acheter une maison ou un appartement, vous devez ainsi prendre en compte les différentes caractéristiques de votre futur logement. D’autant que l’administration fiscale innove en permanence afin de mieux connaître votre logement et la façon dont il est conçu. Un exemple ? Le dispositif « Foncier innovant » se base sur l’intelligence artificielle (IA) afin de détecter les piscines non déclarées par les contribuables et calculer au plus juste les impôts fonciers des propriétaires. Ce système analyse les aménagements ou les constructions sur des images aériennes.

Critère n°6 : le calme

Le voisinage en appartement, notamment dans les immeubles anciens, peut être bruyant. Lorsqu’un immeuble est peu ou mal isolé, les nuisances sonores peuvent être plus importantes. Une machine à laver qui tourne un peu trop tard le soir, un voisin qui passe l’aspirateur aux aurores, une soirée animée un vendredi soir : si ce type de désagrément est loin d’être la norme, cela peut tout de même arriver.

Dans une maison, vous êtes potentiellement plus au calme… mais les soirées chez vos voisins peuvent aussi être animées les soirs d’été ! Un point à prendre en compte au moment d’acheter une maison ou un appartement.

Critère n°7 : la sécurité

Il s’agit là d’un point fort des appartements, qui bénéficient de nombreux dispositifs de sécurité : digicode à l’entrée, visiophone, présence d’un voisinage qui peut réagir en cas de tentative d’effraction, gardien, ascenseur doté d’une clé spéciale pour accéder aux caves…

Inversement, une maison peut être plus sujette aux tentatives de vol ou de cambriolage. Un point à nuancer toutefois, car les dispositifs de sécurité au domicile, de plus en plus connectés, ont considérablement évolué ces dernières années.

La sécurité est un élément important pour vous ? Sachez que vous pouvez commencer par appliquer des gestes simples comme fermer vos fenêtres lorsque vous êtes absents, laisser des objets de valeur à la vue de tous ou encore installer certains équipements de protection tels qu’une porte blindée, des barreaux aux fenêtres ou encore un système d’alarme et de télésurveillance. Certains systèmes, parmi les plus performants, intègrent en plus des caméras des détecteurs de mouvement, des détecteurs de présence et des détecteurs de fumées qui opèrent une remontée d’informations directement sur votre ordinateur, tablette ou smartphone. Cependant, tout cela a un coût et il convient d’en tenir compte au moment de choisir entre acheter une maison ou un appartement.

Pour en savoir plus sur les dernières innovations en matière de domotique, retrouvez notre article consacré à la domotique en appartement.

Critère n°8 : votre profil et vos habitudes de vie

Savoir si vous devez acheter une maison ou un appartement dépend aussi de vos habitudes de vie. Les étudiants, les jeunes actifs ou les jeunes couples auront peut-être plutôt tendance à privilégier un appartement en ville. Ce type de bien immobilier est en effet plus souvent situé à proximité des cafés, restaurants, salles de sport, lieux de fête… Les familles avec enfants rechercheront plutôt la proximité des écoles et des parcs, et souhaiteront occuper des logement plus grands et plus spacieux. Elles se tourneront donc plus facilement vers des maisons situées en périphérie des grandes villes.

Si vous télétravaillez, vous serez également potentiellement plus à l’aise en maison. Tous les appartements ne disposent pas des mètres carrés nécessaires pour aménager un coin télétravail. De plus, il peut être agréable de faire quelques pas dans son jardin ou de déjeuner sur la terrasse afin de changer d’air. Même si tout cela est possible lorsqu’on vit en appartement, c’est tout de même bien plus pratique lorsqu’on vit en maison !

Critère n°9 : vos projets de vie

Vous avez l’habitude de voyager souvent, pour raisons professionnelles ou personnelles ? Vous envisagez de mettre votre futur bien en location saisonnière au moins une partie de l’année ? Cela sera peut-être plus aisé si vous vivez en appartement et si celui-ci est situé dans le centre d’une grande ville.

Inversement, une maison située en périphérie voire à la campagne attirera probablement des familles désireuses de s’installer pour du long terme. Ce profil de locataires s’orientera donc plutôt vers des locations permanentes, tandis que vous peinerez à attirer les touristes privilégiant la centralité. Dans cet exemple, mieux vaut donc faire l’acquisition d’un petit appartement bien situé plutôt que d’une grande maison située à l’écart des grands centres urbains. Toutefois, il n’existe pas de règle immuable en la matière !

Critère n°10 : vos objectifs patrimoniaux

Si vous avez prévu, d’ici quelques années, de mettre votre bien immobilier en location, le choix entre acheter un appartement ou une maison aura aussi son importance. Le rendement locatif peut-être supérieur pour un petit appartement en ville, mais une maison offre plusieurs avantages. Les locataires sont généralement des familles ou des retraités, qui s’installent pour de nombreuses années. Du point de vue d’un investisseur locatif, c’est donc la garantie d’avoir peu de vacance locative et une plus grande stabilité des revenus fonciers. De plus, investir dans une maison permet de diversifier un patrimoine immobilier. Enfin, les maisons sont de plus en plus recherchées par les locataires. Le développement du télétravail et la recherche d’une meilleure qualité de vie conduisent de nombreux citadins à s’installer dans le périurbain ou à la campagne.

Ces dix critères sont essentiels pour bien préparer votre achat d’appartement ou de maison. Mais ce ne sont pas les seuls. À vous de composer votre propre liste ! Vous pouvez aussi vous inspirer de notre check-list pour l’achat d’un appartement.