Comment choisir entre appartement et maison ?

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier, mais hésitez entre appartement et maison ? Si vous faites face à ce dilemme, voici cinq critères à examiner de près pour orienter votre choix.

Critère n°1 : vos besoins en matière d’emplacement

Avant toute chose, prenez le temps de vous interroger sur vos besoins en terme d’emplacement. Où désirez-vous habiter ? Quelles sont vos contraintes au quotidien ?

Si vous préférez habiter en ville, que ce soit pour des raisons professionnelles, pour vos loisirs ou pour rester proche de l’école de vos enfants, il est possible que votre choix s'oriente vers habiter un appartement en centre-ville. Les appartements se situent souvent en zone urbaine, près des transports et des établissements scolaires. Toutefois, habiter en ville peut aussi représenter un inconvénient pour certains profils d’acquéreurs. Si vous utilisez couramment votre voiture, par exemple, sachez qu’il peut être plus difficile de trouver un appartement avec un parking en sous-sol, notamment dans les centres historiques. Dans ce cas, vous aurez peut-être envie d’acquérir un appartement neuf doté d’un emplacement de parking en sous-sol. La vie citadine peut aussi occasionner des nuisances sonores pour ceux qui n’en ont pas l’habitude.

Si vous êtes ouvert à l’idée d’habiter en périphérie d’une grande ville ou en zone rurale, peut-être préférerez-vous habiter en maison même si cela n'a rien de systématique. S’il existe des maisons de ville, ce type de bien est parfois situé à l’écart des commerces et des transports par rapport aux appartements. Vous aurez peut-être besoin de la voiture pour aller faire vos courses, vous rendre chez le médecin ou encore déposer vos enfants à l’école. Des contraintes qui ne sont pas nécessairement insurmontables, mais avec lesquelles il faut savoir composer au jour le jour. Toutefois, habiter en maison présente aussi son lot d’avantages : le calme, un espace extérieur conséquent…

Bien entendu, il reste difficile de tirer des généralités : chaque emplacement possède ses avantages et ses inconvénients. Il est important pour vous de vous faire votre propre idée en fonction des critères qui sont les vôtres.

Critère n°2 : votre budget pour l’achat d’un appartement ou d’une maison

Après l’emplacement vient, bien évidemment, le critère budgétaire. Vous devez intégrer, dans votre analyse, le prix d’achat du bien mais aussi les frais de notaire calculés selon un barème officiel, le budget travaux…

Avec un appartement, vous avez la possibilité de faire varier le budget en fonction de plusieurs paramètres : la surface, l’étage, l’orientation, la présence d'un extérieur…

Avec une maison, vous pouvez toujours adapter la surface mais il faut également prendre en compte le prix du terrain qui entoure la maison (compris dans le prix de vente) ou la présence d’équipements extérieurs (piscine…). Ce qui contribue à renchérir le budget global.

Critère n°3 : la présence ou non d’un extérieur

56% des Français déclarent privilégier un accès extérieur lorsqu’ils choisissent un logement, selon un sondage Harris Interactive pour Stéphane Plaza Immobilier publié à l’été 2021. Si la plupart des appartements neufs proposent désormais un extérieur (balcon, terrasse, jardin…), c’est loin d’être le cas de tous les appartements anciens.

Si la présence d’un extérieur est essentielle à vos yeux, il est donc préférable de vous orienter vers un appartement neuf ou une maison. « Avec la crise sanitaire et la réorganisation du travail, les critères d’achat des Français ont évolué. Leur principal critère est de disposer d’un extérieur et c’est désormais vers le neuf que se tournent les acheteurs pour trouver cette perle rare », analyse le site SeLoger.

Critère n°4 : les frais d’entretien et les travaux futurs

S’il peut arriver qu’une maison se situe au sein d’une copropriété, ce type de bien se trouve le plus souvent en monopropriété. Cela signifie que c’est à vous d’assumer l’ensemble des charges et travaux (remplacement de la chaudière, entretien de la toiture, travaux de rénovation énergétique…). Des dépenses qui peuvent peser lourdement sur votre budget.

Il est donc important d’évaluer votre budget en intégrant l’ensemble des frais d’entretien que vous aurez à payer à plus ou moins brève échéance. L’addition peut être plus ou moins élevée : « On peut s’accorder à dire qu’une estimation de 2% du prix de votre bien semble un bon compromis. Par exemple, si votre maison a coûté 100 000€, vous pouvez prévoir 2 000€ par an de petits travaux divers et variés », selon le magazine Challenges.

Pour une analyse exhaustive, prenez en compte :

• Les frais d’entretien annuels récurrents, qui comprennent l’achat des articles d’entretien de vos appareils électroménagers (filtre pour la hotte de la cuisine, tablettes de détartrage pour le lave-linge…), les produits de protection ou de lutte contre les nuisibles (moustiquaires, insecticides, éventuels frais de dératisation…) et les contrats d’entretien et de maintenance avec les différents prestataires (entretien annuel de la chaudière, ramonage de la cheminée…).
• Les frais de jardinage et d’entretien de l’extérieur, qui incluent l’achat de plantes et de fleurs, l’achat de matériel de jardinage (bacs à fleurs, tondeuse, taille-haie…), l’achat de mobilier de jardin, le coût d’entretien de la piscine si vous en avez une…
• Les dépenses ponctuelles. On retrouve, dans cette catégorie, les frais de remplacement et de réparation des équipements électroménagers et les dépenses de petit bricolage (achat d’une perceuse, peinture…).
• Les dépenses de rénovation énergétique, qui constituent un poste à part entière. Ces travaux peuvent être étalés sur plusieurs années. Pour identifier les chantiers et obtenir des renseignement sur le coût des travaux de rénovation et d’isolation, vous pouvez contacter les conseillers de France Rénov’. Ce service public est accessible gratuitement pour tous les propriétaires occupants, bailleurs et copropriétaires.

Un appartement situé en copropriété présente l’avantage de partager les charges courantes et exceptionnelles entre l’ensemble des copropriétaires et, ainsi, d’alléger la pression financière. Si les charges sont généralement moins élevées en appartement qu’en maison, il peut toutefois arriver que de gros travaux soient prévus dans votre copropriété (ravalement de façade, réfection des parties communes, étanchéité des toits-terrasses…). N’oubliez pas de prévoir une enveloppe pour ces travaux ! Afin d’aider les copropriétaires à faire face à ce type de dépenses, la loi Alur a créé un fond travaux qui doit représenter au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété. En faisant le choix d’un appartement neuf, vous retardez également le moment où ces gros travaux vont survenir.

Critère n°5 : la fiscalité du propriétaire d’un appartement ou d’une maison

La fiscalité pour un appartement ou une maison est similaire. Si vous êtes propriétaire occupant, vous devez donc payer la taxe d’habitation et la taxe foncière que vous habitiez en appartement ou en maison. Cependant, un foyer occupe généralement une surface un peu plus grande lorsqu’il vit en maison que lorsqu’il vit en appartement. Cela peut donc se traduire par des impôts locaux plus élevés, dans la mesure où ceux-ci sont calculés sur la valeur locative cadastrale.

Enfin, d’autres critères peuvent entrer en ligne de compte, qui revêtent une importance différente selon les personnes. Parmi eux, on peut citer :

Le voisinage en appartement, notamment dans les immeubles anciens. Lorsqu’un immeuble est peu ou mal isolé, les nuisances sonores peuvent être plus importantes. Une machine à laver qui tourne un peu trop tard le soir, un voisin qui passe l’aspirateur aux aurores, une soirée animée un vendredi soir : si ce type de désagrément est loin d’être la norme, cela peut tout de même arriver. Dans une maison, vous êtes potentiellement plus au calme… mais les soirées chez vos voisins peuvent aussi être animées les soirs d’été !

La sécurité. Il s’agit là d’un point fort des appartements, qui bénéficient de nombreux dispositifs de sécurité : digicode à l’entrée, visiophone, présence d’un voisinage qui peut réagir en cas de tentative d’effraction, gardien, ascenseur doté d’une clé spéciale pour accéder aux caves… Inversement, une maison peut être plus sujette aux tentatives de vol ou de cambriolage. Un point à nuancer toutefois, car les dispositifs de sécurité au domicile, de plus en plus connectés, ont considérablement évolué ces dernières années. Pour en savoir plus sur les dernières innovations en matière de domotique, retrouvez notre article consacré à la domotique en appartement.

Ces cinq critères sont essentiels pour bien préparer votre achat d’appartement ou de maison. Mais ce ne sont pas les seuls. À vous de composer votre propre liste ! Vous pouvez aussi vous inspirer de notre check-list pour l'achat d'un appartement.