Les garanties de la Vente Etat Futur Achèvement

En choisissant la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous achetez un bien dont la construction n’est pas encore terminée. Découvrez les particularités de la vente en l’état futur d’achèvement et les garanties que ce type de vente vous apporte.

C’est quoi, la VEFA ?

Dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement, un promoteur acquiert ou est titulaire d’une promesse de vente sur un terrain, dépose un permis de construire puis propose au public d’acheter un logement au sein de l’immeuble qu’il compte bâtir. Ainsi, l’acquéreur en vente en l’état futur d’achèvement achète un bien immobilier qui n'existe pas encore avant la fin de sa construction.

C’est en fait grâce aux fonds versés par l’acheteur que le promoteur finance les travaux, au fil des phases d’achèvement. Les appels de fonds sont définis au sein du contrat de réservation puis de l’acte de vente signé devant un notaire. Leur paiement ne peut se faire que si l’avancement des travaux a effectivement été constaté dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement.

Quelles sont les différentes garanties VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement est soumise à une réglementation spécifique, afin de couvrir l’acquéreur de tout risque, comme un vice de construction ou un défaut d’achèvement après paiement. 

Tout projet immobilier en VEFA doit donc être assorti d’une garantie financière, généralement délivrée par un organisme bancaire. Ainsi, un tiers mandaté par ce dernier prendra le relais du promoteur immobilier, si celui-ci se trouvait dans l’impossibilité d’achever la construction.

Par ailleurs, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur bénéficie également d’une garantie de remboursement : si une défaillance du promoteur empêche l’achèvement du logement, l’acte de vente est annulé et l’établissement financier du promoteur rembourse à l’acheteur la totalité des sommes versées.

Voici le détail des différentes garanties VEFA :

La garantie financière d’achèvement

Cette garantie, également appelée GFA, assure à l’acquéreur que le projet immobilier neuf ira jusqu’à son terme même en cas de défaillance éventuelle du promoteur.

La garantie de parfait achèvement

Cette garantie GPA impose au constructeur de réparer l’ensemble des désordres signalés au procès-verbal de réception des travaux (ou après), pendant une durée d’un an.

La garantie des vices et des défauts de conformité apparents

Pendant une durée d'un an à compter de la réception, cette garantie permet à l’acheteur d’engager la responsabilité du vendeur en VEFA en cas de désordre apparu rapidement après la prise de possession de son appartement neuf. 

La garantie d’isolation phonique

Cette garantie couvre l’acheteur contre les nuisances sonores, qu’elles soient à l’extérieur ou au sein même de l’immeuble. Le promoteur doit garantir la conformité du bien en matière d'isolation phonique pour une durée d'un an à compter de la réception des travaux.

La garantie biennale

Cette garantie, aussi appelée garantie de bon fonctionnement, permet d’obtenir la réparation de tout élément dissociable du bâti (par exemple, un chauffe-eau) pendant une durée de deux ans après la réception des travaux. Elle s'applique jusqu'à deux ans après réception des travaux.

La garantie décennale

Cette garantie impose à l’entrepreneur de réparer les dommages qui menacent la solidité du bâti ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné. Il s’agit des dommages qui n’étaient pas présents au moment de la réception. Elle court pendant une durée allant jusqu'à 10 ans après réception des travaux.

L’assurance dommages-ouvrage

Cette assurance permet d’obtenir le préfinancement, sans recherche de responsabilité, des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale.

Comment financer un achat en VEFA ?

Durant la construction, les emprunteurs doivent continuer à se loger et donc souvent s’acquitter de leur propre loyer, et dans le même temps, rembourser le prêt immobilier qui finance leur projet en VEFA. Afin de préserver leur trésorerie, les banques et établissements de crédit prévoient des solutions adaptées. Les acheteurs ont ainsi la possibilité de repousser le paiement du capital jusqu’au moment de la remise des clés, date à laquelle ils pourront habiter ou mettre en location le logement.

Durant la phase de construction, les acquéreurs peuvent également choisir de ne payer que les intérêts intercalaires sur la part des fonds débloqués. Ils peuvent même, s’ils le souhaitent, les ajouter à leur dette immobilière, réduisant ainsi leur effort financier à zéro, de la signature du contrat de vente à la remise des clés. On parle alors de différé partiel ou total d'amortissement.

Pour financer un logement neuf en VEFA, il convient de passer par différentes étapes.

Le montage du dossier de demande de prêt

Si vous envisagez de financer votre achat VEFA à crédit, mettez toutes les chances de votre côté en constituant un dossier solide. Relevés d’épargne, bulletins de salaire, avis d’imposition : pensez à joindre tous les documents susceptibles d’attester de votre capacité à faire face aux mensualités d’emprunt.

L’obtention d’une offre de prêt

En fonction des différents critères (niveau de revenus, situation professionnelle stable, perspectives d’évolution de carrière, taux d’effort et taux d’endettement, apport personnel…), la banque va déterminer si elle en mesure – ou non – de vous accorder un financement VEFA et, si oui, à quelle condition. Elle vous remet ensuite une offre de prêt.

Le déblocage des fonds

Une fois le prêt obtenu, suivez le déblocage des fonds au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Le premier versement a lieu à la signature du contrat de réservation. 

Comment s'échelonne le paiement en VEFA ? 

Le rythme du déblocage peut varier selon les opérations, mais il est généralement le suivant : 

• 35 % du montant de l’acquisition à l’achèvement des fondations
• 70 % à la mise hors d’eau (c'est-à-dire une fois la charpente et la toiture posées)
• 95 % lorsque la construction est achevée
• Les 5 % restant à la remise des clés.

Ces chiffres correspondent à des pourcentages maximaux pour la construction d’un appartement neuf. En revanche, s’agissant d’une maison individuelle, ils diffèrent :

• 20% du prix de vente à l'achèvement des fondations
• 45% à la mise « hors d'eau »
• 85% à l'achèvement de la maison
• Solde de 15% à la livraison.

Quel est le montant des frais de notaire en VEFA ?

Dans le cadre d’un achat neuf VEFA, les frais de notaire s’élèvent en moyenne à 2 à 3 % du montant de l’acquisition, contre 7 à 8 % dans l’ancien. L’achat d’un logement neuf permet donc de bénéficier de frais de notaire réduits et ainsi, à budget constant, de réaliser un achat potentiellement plus important que dans l’ancien.

Quelles sont les exonérations d’impôt possibles en VEFA ?

La construction d’un immeuble neuf favorise l’arrivée d’une population nouvelle, le maintien, voire l’ouverture de commerces et services locaux, et la création de recettes fiscales pour une commune à moyen et long terme. C’est pourquoi un certain nombre de communes, en France, accordent une exonération de taxe foncière d’une durée de deux ans aux acheteurs de logements neufs.

Par ailleurs, en matière de fiscalité, il est important de rappeler qu’il existe de nombreuses possibilités de réduire son imposition grâce à l’immobilier neuf. Le dispositif du loueur en meublé non professionnel (LMNP) en est un exemple.

Forme d’acquisition sécurisée, la VEFA est particulièrement encadrée afin de protéger l’acquéreur de tout risque. Découvrez dès à présent les opportunités d’achat neuf parmi les programmes VINCI Immobilier et profitez de tous les avantages de la vente en l’état futur d’achèvement.

Vente en état futur d'achèvement : quels sont les recours en cas de malfaçons ?

Si vous constatez des malfaçons dans votre logement neuf (défaut de peinture, porte qui ferme mal, robinetterie défectueuse, carrelage mal posé…), vous devez adresser au vendeur du bien un courrier recommandé avec accusé de réception. Dans cette lettre, décrivez avec précision la nature du désordre rencontré, la date et l’heure auxquelles vous l’avez constaté, ainsi que les conséquences éventuelles. Pensez à joindre des photos.

En fonction du dommage subi et de la date par rapport à la réception du bien, différentes garanties VEFA peuvent jouer en votre faveur :

• Si la livraison de votre appartement neuf date de moins d’un an, c’est la garantie de parfait achèvement qui intervient pour tous types de désordres.
• Si le désordre rencontré intervient moins de 2 ans après la réception et concerne un équipement défectueux (fenêtres, volets, baignoire, chauffe-eau…), c’est la garantie biennale qui entre en jeu.
• En cas de défaillances du gros œuvre (charpente, couverture, maçonnerie…), c’est la garantie décennale qui couvre le propriétaire du bien VEFA.
• Enfin, la garantie d’isolation phonique peut être activée si l’isolation phonique du logement est insuffisante.

Les réparations doivent impérativement être effectuées si les conditions de mise en œuvre des garanties VEFA sont respectées. Dans le cas contraire, il est possible de saisir le juge de grande instance avant l’expiration du délai correspondant (par exemple, 1 an pour la garantie de parfait achèvement).