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Caution ou hypothèque pour votre prêt immobilier ?

Le besoin de garantir un prêt immobilier et les solutions

Un prêteur veut être certain de pouvoir récupérer le capital prêté ainsi qu’une partie des intérêts, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La solution qu’il préfère est l’intervention d’un organisme tiers, qui lui versera le montant des mensualités. C’est ce que l’on appelle une caution, exactement comme dans le cas de la caution d’un locataire. La deuxième solution disponible est l’hypothèque. Lorsqu’un organisme de crédit dispose d’une hypothèque sur un bien immobilier, il peut le saisir en cas de non-paiement du prêt. En troisième lieu, bénéficier d’une Inscription au Privilège de prêteur de Deniers (IPPD) signifie être servi en premier, avant les autres créanciers. La saisie immobilière est une issue à laquelle banques et sociétés de crédit ne veulent pas arriver. Elles préfèrent donc demander une caution avant de se tourner vers l’hypothèque ou l’IPPD.

La caution du prêt immobilier

Les trois plus grands organismes de caution en France sont Crédit Logement, SACEF et CAMCA. Crédit Logement a la particularité de rembourser une partie du prix de la caution aux emprunteurs en fin de prêt. Cette condition est liée à certains facteurs, notamment le non-déclenchement de son devoir de caution. SACEF appartient à la Banque Populaire et la Caisse d’Epargne, mais cautionne également le Crédit Foncier et Barclays. CAMCA appartient au Crédit Agricole et cautionne la plupart de ses emprunts immobiliers. En règle générale, la société de caution se substituera à l’emprunteur au bout de trois mensualités impayées. Elle non plus ne souhaite pas en arriver à la saisie immobilière, et fera tout pour restructurer son client.

L’hypothèque et l’IPPD

Souvent confondues car pratiquement similaire dans leur forme, elles sont pourtant différentes, une IPPD n’étant pas une hypothèque. L’IPPD ne peut porter que sur des biens palpables, tandis que l’hypothèque peut également se porter sur les frais de notaire. Si une société de caution refuse de garantir des accédants à la propriété, un notaire peut imposer une hypothèque que le prêteur ne peut pas refuser. Hypothèque et IPPD présentent un inconvénient : au cas où les emprunteurs soldent leur prêt immobilier avant la fin, ils doivent payer des frais de mainlevée. Les accédants à la propriété ayant l’intention de revendre avant la fin des remboursements, préféreront donc la caution.

Le coût des garanties du prêt immobilier

La garantie la moins chère est la caution proposée par Crédit Logement, car elle restitue éventuellement une portion en fin de prêt. Viennent ensuite les cautions de CAMCA et SACEF, puis l’IPPD. L’hypothèque est la plus chère des garanties immobilières.

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