Plus-value immobilière : définition, calcul et tableau récapitulatif

Le calcul de la taxe sur la plus-value immobilière dépend de plusieurs critères. Parce qu’un bon dessin (ou un bon tableau) vaut mieux qu’un long discours, retrouvez ces informations dans les tableaux ci-dessous.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier lorsque son prix de cession est supérieur à son prix d'acquisition.

• Le prix de vente s’entend comme le prix figurant dans l’acte. Il est possible de déduire, sur présentation des justificatifs correspondants, les frais de cession (limitativement énumérés par la loi) ainsi que le montant de la TVA éventuellement acquittée au moment de l’achat, s’il s’agissait d’un logement neuf. En revanche, vous devez ajouter au prix de vente les sommes versées à votre profit, comme une éventuelle indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place.
• Le prix d’acquisition correspond au prix réel tel que stipulé à l’acte (ou à la valeur vénale déclarée dans le cadre d’une donation ou d’une succession). Il est possible d’y ajouter plusieurs éléments tels que les charges et indemnités versées au vendeur, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) ou encore le montant des travaux. Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) peuvent être retenues pour leur montant réel. Si vous n’avez pas conservé les factures correspondant aux travaux réalisés, vous pouvez également déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. Par ailleurs, en cas de détention du bien pendant plus de cinq ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat. Enfin, de façon symétrique à ce qui se passe pour le prix de vente, vous pouvez ajouter à votre prix d’acquisition les éventuelles charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat.

Bon à savoir : une fois la plus-value brute déterminée, l'administration applique, selon la situation du vendeur, différents mécanismes d'abattement ou d'exonération avant de calculer l'impôt éventuellement dû.

Comment calculer une plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value immobilière s'effectue en plusieurs étapes. 

Par exemple, un propriétaire achète un appartement 250 000 €. Après avoir intégré les frais d'acquisition et certains travaux éligibles, le prix d'acquisition retenu atteint 280 000 €.

Le bien est revendu 420 000 €.

La plus-value brute s'élève alors à : 420 000 € − 280 000 € = 140 000 €. Des abattements sont ensuite appliqués selon la durée de détention afin de déterminer la plus-value réellement imposable.

Fiscalité de la plus-value immobilière en 2026

Les abattements selon la durée de détention

Afin d'encourager la détention longue des biens immobiliers, la fiscalité prévoit des abattements progressifs qui réduisent chaque année la plus-value imposable. Les règles diffèrent selon que l'on calcule l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

Ces règles permettent de réduire progressivement la fiscalité jusqu'à une exonération complète après trente années de détention.

Imaginons la revente d'un bien acquis depuis 10 ans. Grâce à cette vente, une plus-value de 20 000 € est réalisée. Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt sur le revenu de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30% (6 % x 5 ans). Vous avez ainsi un abattement de 20 000 € x 30 %, soit 6 000 €. Vous déclarerez donc un revenu de 14 000 € (20 000 € - 6 000 €). De plus, vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5 ans). Vous avez ainsi un abattement de 20 000 € x 8,25%, soit 1 650 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur un montant de 18 350 € (20 000 € - 1 650 €). Pour mémoire, la plus-value immobilière est imposée au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Dans cet exemple, vous devrez donc payer :

• 14 000 € x 19 % = 2 660 € au titre de l’impôt sur le revenu.
• 18 350 € x 17,2 % = 3 156 € au titre des prélèvements sociaux.
• Soit 5 816 € au total.

Quels sont les autres abattements possibles ?

L’abattement pour durée de détention ne doit pas être confondu avec un autre type d’abattement, qui est accordé lorsque la vente s’inscrit dans le cadre d’une opération d’urbanisme, de revitalisation du territoire ou dans une zone tendue.

Ce type d’abattement peut prendre trois formes différentes :

• Un abattement exceptionnel de 60 % en zone A, A bis ou B1.
• Un abattement exceptionnel de 70 %, qui s’applique dans les zones couvertes par une grande opération d’urbanisme ou par une opération de revitalisation du territoire. Dans ce cadre, l’acheteur doit s’engager à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, sous certaines conditions.
• Un abattement exceptionnel majoré à 85 %, à condition que les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

Une surtaxe peut s'appliquer sur les plus-values importantes

Lorsque la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe vient s'ajouter à l'impôt sur la plus-value. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value nette imposable.

Quelles sont les principales exonérations d’impôt sur la plus-value immobilière ?

Il existe trois grandes catégories d’exonérations :

• Les exonérations liées au bien vendu (vente de la résidence principale, vente d’un bien dont la valeur ne dépasse pas 15 000 €…).
• Les exonérations liées à l’acheteur (bien vendu directement ou indirectement à un organisme de logement social, bien exproprié…).
• Les exonérations liées au vendeur (allocataire d’une pension de vieillesse, titulaire d’une carte mobilité inclusion…).

Ces différentes exonérations sont soumises à conditions. Pour en savoir plus, consultez notre guide consacré aux exonérations et abattements sur la plus-value immobilière, qui détaille chaque situation.

Plus-value immobilière : les principaux cas particuliers

Certaines ventes immobilières obéissent à des règles spécifiques.

Plus-value sur une résidence principale

La vente de la résidence principale bénéficie d'une exonération totale de plus-value. Cette exonération suppose toutefois que le logement constitue bien votre résidence principale au moment de la vente. Retrouvez toutes les conditions dans notre guide dédié à la plus-value sur la résidence principale.

Plus-value après une succession

Lorsqu'un bien est reçu par succession, le calcul de la plus-value repose sur la valeur retenue lors de la transmission et sur les règles propres aux biens hérités. Découvrez notre dossier consacré à la plus-value immobilière après une succession.

Vente d'un terrain constructible

La vente d'un terrain constructible peut relever de dispositifs particuliers, notamment en matière d'abattements exceptionnels lorsque certaines conditions d'aménagement sont réunies. Notre guide dédié à la plus-value sur un terrain constructible détaille les règles applicables.

Vente d'une résidence secondaire

La vente d'une résidence secondaire peut générer une plus-value imposable et, lorsque celle-ci est élevée, entraîner également l'application d'une surtaxe. Consultez notre dossier consacré à la plus-value sur la vente d'une résidence secondaire.

LMNP : ce qui change depuis la loi de finances 2025

Depuis la loi de finances 2025, les modalités de calcul de la plus-value évoluent pour certains logements exploités sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location doivent, dans de nombreux cas, être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente. Cette réforme vise à rapprocher le régime fiscal du LMNP de celui applicable à d'autres formes d'investissement immobilier. Des exceptions demeurent toutefois, notamment pour certains types de résidences (étudiantes, seniors ou établissements accueillant des personnes âgées ou en situation de handicap).  

Comment déclarer une plus-value immobilière ?

Dans la majorité des ventes immobilières, les formalités déclaratives sont réalisées directement par le notaire.  Lorsque la cession génère une plus-value imposable, celui-ci se charge notamment des opérations suivantes :

• Calculer la plus-value imposable et le montant de l’impôt correspondant.
• Déclarer la plus-value immobilière auprès de l’administration fiscale. Pour ce faire, le notaire prépare et adresse le formulaire 2048-IMM au service des impôts. 
• Réaliser le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès du service de publicité foncière compétent (19 % d’impôt sur le revenu et 17, 2 % de prélèvements sociaux).

Vous devez ensuite indiquer le montant de la plus-value déclarée par le notaire sur votre déclaration de revenus (case 3 VZ de la déclaration complémentaire 2042-C). Il n’y a pas de double imposition pour le contribuable, mais cette transmission d’information permet à l’administration fiscale d’intégrer le montant de la plus-value réalisée à votre revenu fiscal de référence (RFR).

Exonérations, calcul de la plus-value immobilière..., faites le point sur ce qu’il faut savoir avant de vendre votre résidence principale.