Pourquoi et comment investir en LMNP résidence seniors ?

Le LMNP en résidence seniors est un investissement locatif particulièrement avantageux. Depuis la disparition du Censi Bouvard au 31 décembre 2022, il s’agit du dispositif fiscal par excellence pour investir dans une résidence de services seniors et bénéficier de tous les avantages de la gestion déléguée sur un marché porteur.

Est-il intéressant d’investir dans une résidence seniors ? 

Investir en résidence de services seniors peut s’avérer intéressant pour plusieurs raisons :

• Le secteur bénéficie de solides perspectives d’évolution, portées notamment par le vieillissement de la population et le pouvoir d’achat relativement stable des retraités issus de la génération du baby-boom ;
• Cet investissement s’inscrit dans une démarche responsable, en participant activement à la prise en charge des enjeux liés au vieillissement démographique ;
• La gestion locative est entièrement déléguée, ce qui libère des contraintes habituelles liées à la location d’un bien immobilier classique ;
• Les loyers sont garantis et versés de manière régulière, grâce à la signature d’un bail commercial avec un exploitant professionnel ;
• Ce type d’opération permet de bâtir un patrimoine immobilier durable, tout en profitant de l’effet de levier offert par le recours à un emprunt bancaire ;
• Des mécanismes fiscaux avantageux sont accessibles, notamment le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) assorti d’un régime d’amortissement, qui permet de réduire voire neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs.

À noter : les résidences seniors se distinguent des EHPAD. Les premières proposent des logements adaptés avec services (restauration, animation, conciergerie...), mais sans médicalisation permanente. Les EHPAD, eux, accueillent des personnes dépendantes nécessitant un suivi médicalisé au quotidien.

LMNP résidence senior : un investissement clé en main

Le LMNP en résidence seniors repose sur des besoins croissants. Les projections démographiques annoncent une hausse continue du nombre de personnes âgées de plus de 75 ans, alors même que l’offre de logements adaptés reste insuffisante. Il se révèle par ailleurs un investissement particulièrement simple à gérer. Dans le cadre du bail commercial signé avec l’exploitant professionnel, les loyers sont sécurisés. L’investisseur n’a ainsi à s’inquiéter ni du risque d’impayés, ni du risque de vacance locative.

Exit également les soucis de gestion locative. Là encore, c’est l’exploitant qui s’occupe de votre bien de A à Z. Pas besoin de rechercher de locataires. Inutile de se préoccuper des petits travaux d’entretien et de remplacement (robinetterie, électroménager…). Le LMNP en résidence seniors, c’est l’investissement zen par excellence !

Peut-on pratiquer l’amortissement en LMNP résidence seniors ?

Le statut LMNP appliqué aux résidences seniors s’intègre pleinement dans le régime de la location meublée. Ce dispositif permet de recourir à l’amortissement linéaire, applicable à la fois aux meubles – généralement sur une durée de 7 à 10 ans – et à l’immobilier (à l’exclusion du terrain), sur une période pouvant varier entre 20 et 40 ans.

L’amortissement linéaire correspond à une évaluation progressive de la dépréciation d’un actif au fil du temps. En d’autres termes, il s’agit de reconnaître la baisse de valeur du bien dans les écritures comptables. Grâce à ce procédé, l’investisseur peut intégrer ces dotations aux amortissements LMNP dans sa déclaration fiscale, réduisant ainsi ses revenus locatifs imposables. 

Jusqu’en 2023, la loi Censi Bouvard offrait une réduction d’impôt. Bien qu’elle ait pris fin, le régime LMNP conserve un fort attrait fiscal, notamment grâce à la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat (sous conditions de location longue durée). Cette TVA récupérable améliore sensiblement la rentabilité nette de l’investissement.

Quel rendement attendre d’une résidence seniors ?

La rentabilité locative des résidences seniors se situe en moyenne entre 3,5 % et 4,5 %, selon la localisation, la qualité du programme immobilier et le sérieux du gestionnaire. Ce rendement locatif est compétitif, surtout si l’on prend en compte la sécurité apportée par le bail commercial et la demande structurelle croissante.

Qui peut acheter dans une résidence senior ?

L’investissement en résidence de services senior est accessible à tous les profils d’investisseurs, quel que soit l’âge ou le budget :

• Le prix moyen d’un appartement se situe autour de 170 000 € HT (soit environ 204 000 € TTC).
• Il est aussi possible d’investir via des SCPI ou OPCI spécialisés, avec un ticket d’entrée compris entre 1 000 et 5 000 €.

Toutefois, compte tenu notamment du taux de l’assurance emprunteur, il peut être difficile d’emprunter après 65 ans.

Comment investir en résidence seniors ?

Avant d’investir en résidence seniors, vous devez affiner votre recherche à partir des critères suivants :

• Quelle zone géographique privilégier ? Souhaitez-vous investir dans une grande métropole dynamique, une ville moyenne en plein essor ou une localité proche de votre domicile ? Le marché offre de nombreuses opportunités, réparties sur l’ensemble du territoire ;
• Faut-il se concentrer sur un bien unique ou diversifier ses acquisitions ? Si votre capacité d’investissement le permet, la constitution d’un portefeuille comportant plusieurs logements meublés non professionnels (LMNP) peut présenter un intérêt. En diversifiant vos actifs, vous répartissez les risques et optimisez le rendement global de votre patrimoine immobilier ;
• L’exploitant est-il reconnu ? Le gestionnaire de la résidence est votre locataire. C’est lui qui va assumer le risque de vacance locative et devra vous verser vos loyers, que le logement soit occupé ou non. Autrement dit, la qualité d’exploitation est une donnée fondamentale et il est conseillé de choisir un acteur réputé pour son sérieux car c'est avec lui que vous signerez un bail commercial.

Investir en LMNP résidence seniors combine sécurité, simplicité et fiscalité avantageuse. Grâce à un bail commercial solide, un gestionnaire expérimenté et une demande structurelle liée au vieillissement de la population, ce placement constitue un investissement locatif durable et attractif.

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