Colocation : un investissement locatif rentable ?

Que ce soit pour réaliser des économies sur le budget logement, bénéficier d’un environnement convivial et chaleureux, rencontrer de nouvelles personnes ou encore partager les tâches ménagères, de nombreux étudiants ou jeunes actifs choisissent la colocation.

Pourquoi investir dans une colocation : les avantages

Parmi les avantages de l’investissement colocation, on peut citer :

• La perspective d’un meilleur rendement locatif. Pour un appartement comparable, il est parfois possible de facturer un loyer global plus élevé à plusieurs personnes qu’à une seule famille
• Une forte demande locative. Les villes étudiantes ne proposent généralement pas suffisamment de petites surfaces ou de logements en résidences étudiants. La colocation apparaît, dans la majorité des cas, comme un marché de report inévitable. Les propriétaires qui souhaitent louer leur bien en colocation peuvent donc compter sur une demande dynamique et qui ne s’essouffle pas. La colocation est d’autant plus prisée des locataires que les loyers, indexés sur l’inflation, ont tendance à augmenter et que cette solution de logement apparaît comme un moyen de réaliser des économies
• La possibilité de rentabiliser toutes les pièces de son logement. La valeur d’un bien sur le marché locatif n’est pas toujours exploitée à son juste niveau. En mettant votre bien en colocation, vous avez la certitude de pouvoir louer chaque chambre et de tirer de votre bien locatif le maximum de sa valeur
• L’opportunité d’optimiser votre prix d’acquisition. La rentabilité locative dépend notamment du prix d’achat du logement. Or, les prix immobiliers sont généralement dégressifs avec la surface. En achetant un grand appartement à louer en colocation, vous achetez donc moins cher qu’une petite surface.

Investir dans une colocation : les inconvénients

Au rang des inconvénients de l’investissement colocation, on peut évoquer :

• Une gestion immobilière potentiellement complexifiée, notamment si chaque colocataire souhaite signer son propre bail. De plus, en cas de départ d’un colocataire en cours de bail, les autres colocataires vont devoir soit trouver un nouveau candidat à la location, soit accepter de prendre à leur charge le reliquat de loyer. En cas de nouveau locataire, vous allez devoir rédiger un avenant au contrat de location
• Des dégradations locatives potentiellement plus nombreuses. Le public d’une colocation est généralement jeune, ce qui peut se traduire par une mobilité résidentielle plus fréquente par opposition aux familles qui conservent leur logement en moyenne plus longtemps. Le budget consacré à la remise en état entre deux locataires peut donc s’avérer plus élevé dans le cadre d’une colocation
• Un coût du crédit supérieur. Même si l’achat d’un grand appartement est généralement plus intéressant lorsqu’on rapporte le prix au mètre carré, il n’en demeure pas moins que le budget global est plus important que pour un studio ou un deux-pièces. Par conséquent, le montant à emprunter sera lui aussi conséquent si vous avez prévu d’acheter à crédit 
• Une vacance locative au coût plus élevé. Il peut arriver qu’il s’écoule un ou deux mois entre deux locataires (ou colocataires). Il s’agit d’un manque à gagner pour le bailleur, qui peut peser lourd dans le budget notamment s’il y a un emprunt à rembourser. Or, ce manque à gagner est d’autant plus important lorsque le montant du loyer est élevé : là encore, l’écart peut être significatif entre une petite surface et un grand appartement.

Quel type de bail pour un investissement dans une colocation ?

Vous envisagez d’investir dans une colocation ? Sachez qu’il existe deux types de contrat de location :

• Le contrat unique. Dans cette configuration, il existe un seul bail pour l’ensemble des colocataires. Si l’un des colocataires ne signe pas le bail, il n’est pas considéré comme étant locataire du logement. Aux yeux de la loi, il est simple occupant et n’a aucun droit sur le logement, même s’il participe financièrement au paiement du loyer
• Le contrat séparé. Chaque colocataire dispose de son propre contrat de location. Dans ce cas, le bail de chacun des colocataires doit préciser quelle est la chambre dont le colocataire a l’usage privatif. Le bail doit également lister l’ensemble des pièces communes qui sont mises à la disposition des colocataires (cuisine, salon, salle à manger, salle de bains…).

À noter que, dans le cadre d’un contrat de location unique, les colocataires sont tenus par un principe de solidarité. Si l’un des colocataires cesse de verser le loyer ou, tout simplement, quitte la colocation, les autres colocataires doivent augmenter leur part afin de régler au propriétaire l’intégralité du loyer prévu par le bail. 

Quels sont les types d’appartement pour colocation ?

Ce mode d’habitat connaît actuellement un fort développement et s’ouvre à de nouvelles générations, y compris les seniors. D’après l’Observatoire 2020 de la colocation par LocService, cette solution de logement est généralement envisagée pour le moyen ou long terme : « La grande majorité des recherches (78 %) sont pour une durée indéterminée, alors que 20 % concernent des durées inférieures à un an. »

Toujours selon l’Observatoire LocService, « il ressort que la taille idéale d’une colocation est de 3 personnes ». Vous projetez d’investir dans un appartement en colocation ? Vous auriez donc sans doute intérêt à investir dans un appartement 4 pièces ou dans un appartement 3 pièces avec un salon doté d’un coin nuit. Si vous louez votre bien en meublé, vous pouvez par exemple dissimuler le coin nuit pour le troisième colocataire derrière un paravent, une cloison mobile ou bien une étagère. Vous minimiserez ainsi le coût des travaux. La colocation est un peu plus rare en studio ou appartement 2 pièces. Cela s’explique assez simplement par la surface plus réduite de ce type de bien.

Quelle est la rentabilité d’un investissement en colocation ?

Pour un propriétaire bailleur, il est souvent plus rentable de louer un bien de grande taille à des colocataires plutôt qu’à une famille. Le loyer global est en effet la somme des contributions financières de chacun des colocataires. Le total peut donc se montrer plus élevé que pour une famille qui restera peut-être plus longtemps dans les murs mais acceptera de payer un loyer plus faible.

En fonction de l’emplacement et de la ville choisie, la rentabilité locative d’un investissement en colocation peut atteindre 6 à 12 %. De façon générale, les villes qui connaissent une forte augmentation des loyers – telles que Paris, Lyon ou Lille – sont susceptibles de procurer un rendement locatif supérieur.

Dans quelle ville investir en colocation ?

Sur le marché de la colocation, les villes les plus tendues sont aussi celles qui présentent le plus fort potentiel. La demande locative y est particulièrement forte. Pour mesurer la tension sur le marché immobilier de la colocation, l’Observatoire LocService utilise un indicateur : le nombre de demandes par chambre.

Les cinq villes les plus tendues sont :

• Paris (8,2 demandes pour 1 offre)
• Lyon (5,4)
• Angers (5)
• Bordeaux (4,9)
• Nantes (4,6).

Ces villes sont donc à cibler en priorité si vous envisagez d’investir dans un appartement pour colocation. Inversement, les villes où la demande est la plus faible sont : Saint-Étienne (0,5 demande pour 1 offre), Limoges (0,68), Nîmes (0,69) et Le Mans (0,69). Dans ces villes, il sera potentiellement plus difficile de trouver des colocataires. Une situation qui s’explique tout simplement par le fait que, dans ces villes dites « détendues », les prix des loyers des logements individuels sont relativement bas. L’argument prix joue donc en défaveur de la colocation.

Quelles sont les alternatives à un investissement en colocation ?

VINCI Immobilier propose un large choix de résidences gérées pour investir. Nous développons notamment des résidences pour jeunes actifs. Bikube est un concept de résidences urbaines pour jeunes actifs désirant expérimenter une nouvelle manière de vivre, basée sur la convivialité et les services. Ces résidences basées sur le principe du coliving sont cédées en VEFA par VINCI Immobilier à des investisseurs institutionnels.

Vous désirez investir dans un appartement destiné à un public d’étudiants ou de jeunes actifs ? Découvrez le concept des résidences étudiants Student Factory développé par VINCI Immobilier. En plus du logement étudiant, ces résidences proposent une offre complète de services comprenant notamment accueil et gardiennage, cafétéria, wifi très haut débit, laverie connectée, ménage, reprographie ou encore kit linge. Investir dans une résidence pour étudiants permet de bénéficier de tous les atouts d’un marché porteur, avec une demande en constante augmentation et des avantages fiscaux à la clé. Vous pouvez notamment profiter de tous les avantages de l’investissement LMNP et réduire ainsi vos impôts sur vos recettes locatives.

Vous souhaitez approfondir votre projet d’investissement locatif ? N’hésitez pas à en parler avec votre conseiller VINCI Immobilier. Découvrez également toutes nos opportunités d’investissement dans le neuf.