Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Si vous pratiquez la location meublée, vous devez arbitrer entre le régime micro-BIC et le régime réel. Comment fonctionne le régime réel en LMNP ? Et quelles sont les démarches associées ?

 

Quel régime fiscal pour un LMNP ?

Les revenus tirés d’une activité LMNP sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En tant que loueur LMNP, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :

D’une part, le régime micro-BIC. Vous relevez de plein droit de ce régime si vos recettes locatives de l’année précédente ou de l’avant-dernière année ne dépassent pas 72 600€ (pour une location meublée classique) ou 176 200€ (pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes). Dans le cadre du régime micro, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos revenus. Il est porté à 71% pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. Cet abattement est représentatif de vos charges et s’applique automatiquement : vous n’avez donc aucune démarche particulière à effectuer. Vous déclarez l’ensemble des loyers perçus, charges comprises, puis l’administration fiscale calcule l’abattement de 50% ou 71%. Le résultat ainsi obtenu est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif. Bon à savoir, le montant minimum de l’abattement forfaitaire est de 305€. Attention, si vos charges sont supérieures à 50% des revenus tirés de cette location, vous ne pourrez pas les déduire en micro-BIC.

D’autre part, le régime réel. Vous relevez automatiquement de ce régime dès lors que vos revenus dépassent les seuils du micro-BIC. Autrement dit, il faut que vos recettes tirées de la location soient supérieures à 23 000€ par an et dépassent le montant des autres revenus de votre foyer fiscal. Vous pouvez également choisir ce régime si vous avez des revenus inférieurs aux limites d’application du régime micro-BIC mais que vous estimez que vos charges sont supérieures à la moitié de vos revenus. Vous pouvez alors opter pour le régime réel et déduire le montant exact de vos charges ou amortir votre bien.

 

Comment déclarer un LMNP au réel ?

régime réel lmnp

Pour déclarer un LMNP au réel, c’est très simple. Il vous suffit de suivre les étapes suivantes :

  • Étape 1 : vous devez, dans les 15 jours suivant le début de votre activité, déclarer votre activité de loueur en meublé via le formulaire P0i et le remettre au Greffe du tribunal de commerce. Vous pouvez indiquer votre choix pour l’imposition au régime réel sur le formulaire. Bon à savoir, la loi de finances pour 2022 a étendu le délai d’option jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration n° 2042) souscrite au titre de l’année de la première période d’activité. Il existe une autre méthode pour indiquer votre souhait d’opter pour le régime réel : vous pouvez signaler cette information à l’administration fiscale en déposant une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes ) dans les délais. Vous pouvez souscrire cette déclaration de façon dématérialisée au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai.
  • Étape 2 : vous recevez ensuite un numéro SIRET nécessaire à la déclaration au régime réel. Pour être affilié, il est essentiel d’adresser un courrier de levée d’option joint à la première déclaration de revenus locatifs au réel, ou de l’adresser par lettre recommandée au centre des impôts des entreprises.
  • Étape 3 : vous déclarez votre LMNP au régime réel grâce au formulaire 2031-SD (Cerfa n° 11085) accompagné des annexes 2033 (Cerfa n° 10956). Il est nécessaire de joindre à votre déclaration un bilan et un compte de résultats.
  • Étape 4 : vous actualisez votre choix de régime fiscal. Votre option pour le régime réel se renouvelle chaque année de manière automatique. Vous avez toutefois la possibilité de revenir au régime micro-BIC – à condition de respecter les seuils applicables – en dénonçant cette option. Vous pouvez effectuer cette démarche jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de résultat n° 2031 de l’année précédant celle au titre de laquelle vous souhaitez renoncer au régime réel. La renonciation peut être signée par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).

 

Quels sont les avantages du régime réel en LMNP ?

Les trois grands avantages du régime réel en LMNP sont :

  • L’opportunité de déduire toutes les dépenses liées à l’activité
  • La possibilité d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux
  • Un cumul possible de l’amortissement avec la réduction d’impôt Censi-Bouvard.

 

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Le régime réel en LMNP permet de déduire des recettes locatives les charges réelles liées au bien loué. Ces dépenses doivent :

  • Être engagées dans l’intérêt du bien meublé
  • Correspondre à une charge effective
  • Être justifiables au moyen de factures ou d’autres éléments de preuve
  • Être intégrées dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été payées.

S’il n’existe pas de liste officielle pour les dépenses déductibles des revenus BIC – contrairement aux revenus fonciers –, les dépenses que vous pouvez déduire en LMNP réel comprennent :

  • Les charges ou frais fixes (électricité, eau, téléphone et internet)
  • Les impôts et taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE)
  • Les assurances (assurance PNO du bien, assurance pour loyers impayés)
  • Les dépenses d’entretien et petites réparations
  • Les charges de copropriété non récupérables (hors travaux)
  • Une partie des frais de comptabilité
  • Les frais de notaire
  • Les honoraires d’agence immobilière
  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier
  • Les frais de publicité pour trouver un locataire.

L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) peut permettre de faciliter toutes ces démarches tout en ouvrant droit à certains avantages fiscaux.

 

Qu’est-ce que l’amortissement en régime LMNP réel ?

Il existe d’autres types de dépenses qui, sans pouvoir être déduites, peuvent être amorties. L’amortissement correspond à la constatation comptable de la perte de valeur d’un bien au fil du temps. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que les meubles et immeubles amortis soient inscrits à l’actif de son bilan.

La quote-part qui peut être amortie est limitée dans le cadre du LMNP avec amortissement. Le loueur en meublé imposé au régime réel ne peut ainsi amortir que le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l’intérêt de l'activité de location meublée. Autrement dit, les amortissements ne peuvent pas entraîner de déficits.

Voici un exemple d’investissement LMNP avec amortissement :

  • Soit un bien d’une valeur base de l’amortissement de 180 000€. Les loyers perçus sont de 10 000€/an et les charges déductibles sont de 8 000€/an.
  • Le taux d’amortissement est fixé à 2%.
  • Le montant de l’amortissement est de : 2% x 180 000€ = 3 600€.
  • Le montant d’amortissement maximum (montant total des loyers - montant total des charges) est de : 10 000€ - 8 000€ = 2 000€.

Dans cet exemple, le montant théorique de l’amortissement est de 3 600€ mais l’investisseur ne pourra amortir que 2 000€. La différence (3 600€ - 2 000€ = 1 600€) sera déductible les années suivantes. Les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée, tant que l’activité de location meublée est déficitaire. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage, il est nécessaire de tenir à jour un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée.

Ainsi, le régime réel d’imposition implique de tenir une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Pour vous aider, vous pouvez vous tourner vers un expert-comptable. Celui-ci réalisera votre comptabilité dans les règles de l’art et vous accompagnera dans le dépôt de votre déclaration de résultat n° 2031-SD ainsi que de ses annexes.

 

Régime LMNP réel : comment bénéficier de la réduction Censi-Bouvard ?

La réduction d'impôt Censi-Bouvard s'applique en cas d'investissement locatif meublé dans certaines structures :

  • Les établissements sociaux ou médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou adultes handicapés
  • Les établissements délivrant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien. Pour être éligibles, ces structures doivent proposer un hébergement
  • Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément qualité mentionné à l’article L. 7232-1 du Code du travail ou l’autorisation prévue à l’article L 313-1 du Code de l’action sociale et des familles (CASF) pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile (SAAD)
  • Les ensembles de logements gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences avec services pour étudiants.

Depuis 2017, les résidences de tourisme sont exclues du dispositif Censi-Bouvard.

Par ailleurs, le LMNP Censi-Bouvard est limité à certaines formes d’investissement, à savoir l’achat d’un logement neuf ; l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ; l’achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation ou de sa rénovation. L’investissement doit avoir été réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022.

L’investisseur doit prendre un engagement de location d’une durée de neuf ans en LMNP. La mise en location doit être effective dans le délai d’un mois à compter de son achèvement (ou de son acquisition si la date d’achat est postérieure à la date d’achèvement de l’immeuble).

Le taux de la réduction d’impôt Censi-Bouvard est de 11%. L’avantage est calculé sur le prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus. Le montant global des investissements ne doit pas dépasser 300 000€ au titre d’une même année d’imposition.

La loi Censi-Bouvard est compatible avec le système de l’amortissement. Toutefois, les loueurs en meublé doivent appliquer un traitement spécifique à l’amortissement de leur local s’ils sont imposés au régime réel. Ne peuvent être déduits du revenu imposable que les amortissements pour la valeur de l’immeuble qui n’aura pas été prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt.
Voici un exemple de calcul de l’avantage fiscal Censi-Bouvard combiné avec l’amortissement :

  • Soit un logement avec un prix de revient de 350 000€.
  • La réduction d’impôt de 11% est calculée sur la base du plafond maximal, soit 300 000€.
  • La fraction déductible du résultat imposé en BIC au régime réel sera calculée sur : 350 000€ - 300 000€ = 50 000€.

La loi Censi-Bouvard a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2022. Vous souhaitez en bénéficier avant la fin de l’année ? Retrouvez notre sélection de biens LMNP.

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