Quel est le montant des frais de gestion locative ?

Vous avez acheté un bien neuf pour le louer ? Vous pouvez soit gérer votre investissement locatif en direct, soit confier cette mission à un prestataire qu’il s’agisse d’une agence immobilière, d’un administrateur de biens ou d’une entreprise spécialisée dans la gestion locative. Pourquoi faire le choix de déléguer la gestion locative ? Que comprend cette prestation et que coûte-t-elle vraiment ?

Pourquoi mettre son bien en gestion locative ?

Vous pouvez décider de mettre votre bien en gestion locative pour plusieurs raisons :

· Parce que vous voulez gagner du temps : avec la gestion locative, vous déléguez la gestion quotidienne de votre bien locatif et bénéficiez d’un reporting précis à échéances régulières.

· Parce que vous ne maîtrisez pas tous les aspects formels liés à la gestion locative. Analyse des dossiers de location, formalités d’entrée et de sortie : vous pouvez avoir envie de sous-traiter ces tâches par manque de temps. Mais vous pouvez aussi ne pas être un fin connaisseur de ces démarches… et c’est parfaitement compréhensible. De nombreux investisseurs choisissent ainsi de déléguer la gestion locative pour être certains que la location se fasse dans les règles.

· Parce que vous recherchez une gestion sereine et rigoureuse de votre patrimoine locatif. Les agences immobilières qui proposent cette prestation disposent généralement de documents types, d’une expertise juridique et d’une bonne capacité d’analyse des dossiers de location. Autant d’éléments qui contribuent à simplifier votre investissement locatif.

· Parce que vous avez plusieurs biens locatifs et souhaitez que tous les biens soient gérés de manière identique. Des quittances de loyers sur le même modèle, des comptes-rendus organisés de manière similaire : réunir la gestion de ses biens entre les mêmes mains peut permettre de rationaliser les choses.

Quelles sont les prestations comprises dans la gestion locative ?

Si chaque offre de gestion locative est différente, elle comprend généralement les services suivants :

· La recherche du locataire

· L’analyse des dossiers de location et les démarches administratives liées à la mise en location

· L’encaissement des loyers et les relances en cas d’impayés

· Le suivi et la gestion des réparations locatives et travaux de remise en état suite au départ d’un locataire

· Les relations avec le syndic de copropriété

· Les relations avec les assurances

· L’information du propriétaire au fil de l’eau.

Comment sont calculés les frais de gestion locative ?

Les frais de gestion locative correspondent à un pourcentage des encaissements. Les encaissements réalisés par l’intermédiaire de gestion locative correspondent à la récupération des loyers et des charges locatives. Ils sont prélevés par le gestionnaire avant reversement des sommes dues au propriétaire.

Quel est le montant moyen des frais de gestion locative ?

Selon une étude menée par la plateforme Homepilot auprès de 474 agences immobilières parisiennes représentant huit réseaux, les frais de gestion locative s’élèvent, en moyenne, à 10,2% des encaissements (loyers et charges).[1] Ce coût global se décompose entre, d’une part, 7,5% de frais de gestion locative au long cours et, d’autre part, 2,7% de frais de mise en location.

Les auteurs de l’étude prennent pour hypothèse que le locataire change tous les trois ans en moyenne. Ce changement de locataire n’est pas neutre financièrement pour le propriétaire bailleur. En effet, le coût des honoraires que facture l’agence immobilière ou tout autre intermédiaire peut être partagé entre le locataire… et le propriétaire. Ces honoraires sont destinés à rémunérer la visite du logement, la création du dossier ou encore l’établissement du contrat de location.

Quels sont les facteurs qui influent sur le niveau des frais de gestion locative ?

Parmi les facteurs à prendre en compte, on peut citer :

· Le turn-over des locataires. Potentiellement, les frais de mise en location peuvent peser de manière accrue sur la rentabilité locative si le locataire vient à changer très souvent. D’où l’intérêt d’avoir un bien locatif attractif, bien équipé et en bon état. Ces arguments peuvent s’avérer décisifs pour retenir les locataires.

· La souscription d’une garantie loyers impayés. Selon l’étude réalisée par Homepilot, cette assurance coûte environ 2,5% des encaissements. Elle offre une protection aux propriétaires contre les loyers impayés et les dégradations. S’il est possible de souscrire cette garantie via un contrat ad hoc, certaines agences immobilières l’intègrent également dans leur offre.

· Les tarifs pratiqués par l’agence pour la mise en location et la gestion locative. Ces tarifs dépendent à la fois de la politique tarifaire de l’agence et de la zone géographique dans laquelle elle se situe. Selon l’étude de Homepilot, les tarifs peuvent aller du simple au double (de 6,3% à 13,1% des encaissements) rien qu’à Paris. On observe également de fortes disparités entre les régions.

· Le type de prestataire choisi. Ces dernières années se sont multipliées les agences en ligne qui viennent concurrencer les agences traditionnelles. Avec un différentiel de coût parfois significatif. « Alors que les réseaux traditionnels facturent leur service de gestion locative environ 7%, les plateformes se contentent de 3,9 à 4,9% (respectivement chez Flatlooker et Homepilot), quand elles ne facturent pas un forfait fixe, intéressant pour les grandes surfaces, comme chez Imodirect (24,90 euros par mois). Même modération pour la mise en location, état des lieux inclus : pour un studio de 20 mètres carrés loué 350 euros, l’opération ne coûtera que 200 euros chez Imodirect (soit 10 euros par mètre carré), 259,50 euros chez Flatlooker (75% du loyer mensuel) et 300 euros chez Homepilot (15 euros par mètre carré). », indique ainsi le magazine Capital.[2]

· Le niveau de prestations sélectionné. Certaines agences proposent des services additionnels tels que la visite 3D du logement à louer ou la présentation du dossier de location intégralement en ligne. De même, une approche personnalisée avec la mise à disposition d’un conseiller dédié peut se payer au prix fort. Tous ces services ont un coût qui peut venir renchérir le montant de la facture finale.

Pour en savoir plus sur la préparation de votre investissement locatif, n’hésitez pas à consulter notre guide immobilier.

[1] https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/gestion-locative-combien-ca-coute-1130459

[2] https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-atouts-et-les-limites-de-la-gestion-a-distance-1377436