Le marché du crédit immobilier actuel se distingue par son dynamisme et sa grande diversité. Dans un contexte de taux remarquablement bas, il est aujourd’hui nécessaire de faire le tri. Pour cela, il est essentiel de recourir à une analyse préalable qui permettra notamment de déterminer la proposition financière la plus avantageuse. Toutefois, comparer des offres de crédit n’est pas toujours simple. Au-delà du taux de crédit, il est important de regarder l’ensemble des conditions et de comparer le coût global des offres.
Obtenir des informations sur les caractéristiques des crédits immobiliers : une obligation légale
Les banques et les intermédiaires de crédit (les courtiers notamment) sont tenus de mettre à la disposition de leurs clients des informations générales sur les prêts immobiliers qu’ils proposent. Ainsi, ils peuvent mesurer soigneusement les implications financières desdits crédits et comparer les offres sur le marché.
Ces informations concernent notamment la nature, l’objet et la durée possibles des crédits immobiliers, les types de taux proposés et leurs caractéristiques (taux fixe, variable ou révisable) et les différentes modalités de remboursement possibles. On peut également y trouver un exemple représentatif du montant total du crédit, de son coût pour l’emprunteur et du taux annuel effectif global (TAEG), et, les sûretés pouvant garantir le crédit immobilier (hypothèque ou caution).
Dans une offre de crédit immobilier, les taux ne sont pas les seuls éléments à vérifier. Un crédit immobilier comporte, en effet, de nombreux frais. Il est déterminant de comparer le montant de ces frais pour chacune des offres reçues, en tenant compte des éventuelles aides à l’achat auxquelles un acquéreur peut prétendre, à l’instar du PTZ(1).
Il est donc judicieux de comparer le coût global de l’offre, avant d’en étudier un par un les différents éléments.
Le TAEG : une information importante pour l’emprunteur immobilier
Exprimé en pourcentage annuel du montant du crédit, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un indicateur représentatif du coût réel du crédit. Il intègre, outre le taux d’intérêt nominal, les frais, taxes, commissions et rémunérations de toute nature, directs ou indirects, obligatoires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées. Sont concernés, par exemple, le coût de l’assurance emprunteur obligatoire, les frais de dossiers, les frais d’hypothèque ou de caution et les frais dus à des intermédiaires. Le TAEG est calculé au moment de l’octroi du crédit ou lors de sa renégociation. Il est mentionné dans les documents d’information communiqués avant la signature du contrat de crédit immobilier et dans le contrat lui-même.
Le TAEG offre l'avantage d'être pratique et simple à utiliser pour estimer le coût réel d'un crédit. Toutefois, il ne reflète pas les critères de sélection qualitatifs liés à un prêt immobilier. Ainsi, il n'intègre pas la possibilité de réaliser ou non des remboursements anticipés (avec ou sans pénalité), ni l’option d'augmenter ou de diminuer les mensualités. Idem, il ne fournit pas d’éléments sur la qualité des services rendus par la banque dispensatrice de crédit. S’il est vrai que les tarifs sont une composante essentielle de l’offre d’une banque, rien ne sert de choisir un établissement bon marché si le service n’est pas à la hauteur.
Il revient donc à l’emprunteur de regarder également ces éléments et de ne pas seulement se baser sur le TAEG. Le jeu en vaut la chandelle, compte tenu des implications financières d’une offre de prêt avec des remboursements pouvant s’étaler sur une durée de 30 ans.
La fiche standardisée européenne pour faciliter la comparaison des offres de crédit
Depuis le 1er octobre 2016, les banques doivent fournir à leurs clients une Fiche d'Information Standardisée (FISE) dans le cadre d'une offre de prêt immobilier. Cette fiche détaille les points essentiels du crédit immobilier proposé (principales caractéristiques du crédit, ses modalités de remboursement ou encore le taux d’intérêt). Elle est élaborée avec un vocabulaire volontairement accessible au plus grand nombre, et un plan imposé. Sa vocation est double : vérifier les informations présentées à l’emprunteur et comparer les offres de crédit proposées par les différents professionnels contactés.
(1) Le PTZ (prêt à taux zéro) est ouvert aux personnes physiques (les particuliers). Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours deux dernières années précédant votre demande de prêt. Le montant du PTZ et les conditions de remboursement sont déterminées en fonction des revenus, de la taille de votre famille et de la localisation géographique de votre future habitation. L’éligibilité au Dispositif PTZ n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse: https://www.vinci-immobilier.com/achat-immobilier/financement/prêt-a-taux-zero.
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