Comment et quand faire une offre d’achat immobilier ?

Vous souhaitez faire une offre d’achat sur un bien après sa visite et vous vous demandez comment rédiger ce document ? Soumettre une offre d’achat immobilier n’est pas une démarche à prendre à la légère. Ayant valeur de contrat, une offre écrite engage l’acheteur à poursuivre l’acquisition du logement si le vendeur accepte sa proposition. Raison pour laquelle l’offre d’achat immobilier doit uniquement être présentée après une étude approfondie du bien et une juste estimation de sa valeur.

Quand faire une offre d’achat immobilier ?

Pour pouvoir faire une offre d’achat immobilier dans de bonnes conditions, une première étape s’impose : réaliser une étude complète du logement et l’estimer à sa juste valeur. Cette démarche est essentielle afin de ne pas surévaluer le bien ou acheter un logement qui ne vous correspond pas.

En premier lieu, il est donc recommandé de s’intéresser aux prix pratiqués dans le quartier où se situe le bien que vous avez repéré. Au-delà du prix/mètre carré, il faut se pencher sur les caractéristiques propres du logement (état général, nombre de pièces, travaux à prévoir, exposition, système électrique, extérieurs…). Autant d’atouts et de faiblesses qui vous permettront d’évaluer correctement la valeur de l’appartement ou de la maison.

À quoi engage une offre d’achat immobilier ?

Formuler une offre d’achat immobilier engage l’acheteur sur le principe d’acquérir le bien à un prix déterminé, sous réserve que le vendeur l’accepte. Il ne s’agit pas encore d’un acte définitif, mais d’un engagement moral et écrit, qui témoigne du sérieux de votre démarche. Si le vendeur accepte votre proposition sans la modifier, il est alors tenu de ne plus négocier avec d’autres acheteurs. De votre côté, vous êtes invité à poursuivre la transaction en signant le compromis de vente. Toutefois, tant que ce compromis n’est pas signé, l’offre peut être retirée dans certains cas, notamment si les conditions suspensives ne sont pas réunies ou si le délai fixé dans l’offre est dépassé.

Quels sont les éléments à mentionner dans une offre d’achat ?

Vous l’aurez compris, seule une offre d'achat écrite permet de réellement se positionner sur un logement. Mais comment la rédiger ? Votre offre doit comporter un ensemble d’éléments incontournables, tels que :

• La description du bien avec ses principales caractéristiques (appartement ou maison, nombre de pièces, surface totale…)
• Le prix d’achat
• La date de l’offre et la durée de validité de l’offre qui est généralement comprise entre 5 et 10 jours
• La signature de l’acheteur.

Vous pouvez également mentionner la façon dont le vendeur peut vous répondre et le délai de rétractation suite à l’acceptation de l’offre par le vendeur.

Quels documents ajouter à l’offre d’achat immobilier ?

D’autres éléments sont susceptibles d’apporter du poids à votre offre d’achat immobilier. Au-delà du prix proposé, le vendeur s’intéresse à la solidité de votre projet et à votre capacité à aller jusqu’au bout de la transaction. Vous pouvez ainsi préciser la solution de financement envisagée : apport personnel, prêt immobilier classique, prêt à taux zéro ou financement mixte. Joindre une attestation de financement délivrée par votre banque ou par un courtier constitue un véritable gage de sérieux, tout comme une copie de votre pièce d’identité. Ces documents démontrent que votre dossier est déjà étudié et crédible.

Si votre apport personnel est conséquent - ou si vous financez l’achat comptant -, cela peut jouer un rôle décisif. Un vendeur privilégiera souvent un acquéreur dont le financement est sûr et rapide, surtout en cas d’offres concurrentes. Mentionner également un délai de réalisation raisonnable (signature du compromis, obtention du prêt, acte authentique) peut renforcer la confiance du vendeur et faciliter une issue favorable aux négociations.

Offre d’achat d’un bien immobilier : quelles clauses suspensives ?

Au moment de faire votre offre d’achat immobilier, il est important de prévoir des clauses suspensives, tout particulièrement si vous avez encore certains doutes quant au projet d’acquisition. Ces dernières vous permettront d’annuler la vente immobilière - même si le propriétaire accepte l’offre - si la clause prévue au contrat vient à se produire. Par exemple, si votre offre contient une condition suspensive de prêt (avec mention du montant, de la durée et du taux maximal) et que le prêt vous est refusé par la banque, vous pouvez vous désengager sans aucun frais.

Les principales clauses suspensives d’une offre d’achat concernent :

• Le refus de prêt par l’organisme financier : si la banque refuse le financement malgré des démarches sérieuses, la vente est automatiquement annulée, sans pénalité pour l’acheteur. C’est une garantie essentielle pour éviter tout risque d’endettement
• L’existence de servitudes : qu’elles soient de passage, d’utilité publique ou d'autre nature, elles peuvent restreindre l’usage du bien, diminuer sa valeur ou compliquer un futur projet de rénovation
• Un bien en mauvais état après une expertise ou la découverte de vices cachés non mentionnés.

Que se passe-t-il après l’envoi d’une offre d’achat ?

Une fois votre offre d’achat immobilier transmise au vendeur, ce dernier dispose généralement d’un délai de réflexion de quelques jours pour examiner votre proposition. Durant cette période, il peut la refuser purement et simplement s’il estime le prix trop bas ou si une autre offre, plus avantageuse, lui parvient. Cette décision n’a pas à être motivée, le vendeur restant libre tant qu’aucun accord écrit n’est formalisé.

Il peut aussi choisir de formuler une contre-proposition, souvent à un prix légèrement supérieur ou avec des conditions différentes (par exemple un délai de signature plus court). Dans ce cas, votre offre initiale devient caduque : elle cesse de produire tout effet juridique et une nouvelle phase de négociation s’ouvre entre les deux parties.

Enfin, si le vendeur accepte votre offre en l’état, la transaction entre alors dans une phase plus formelle. Vous devrez rapidement contacter votre notaire pour organiser la rédaction et la signature de la promesse ou du compromis de vente. Ce document scelle officiellement les engagements de l’acheteur et du vendeur, tout en intégrant les conditions suspensives (notamment l’obtention du prêt).

Quelles possibilités de rétractation après une offre d’achat immobilier ?

Une fois l’offre d’achat acceptée par le vendeur, vous disposez encore de certaines possibilités de rétractation. Tant que le compromis de vente n’est pas signé, l’offre n’a pas de valeur contractuelle absolue et peut être retirée si le délai de validité est expiré ou si des conditions suspensives ne sont pas remplies. En revanche, après la signature du compromis, la loi vous accorde un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Durant cette période, vous pouvez annuler la vente sans justification ni pénalité. Si votre offre dépend de l’obtention d’un prêt, le refus de la banque annule également la transaction sans frais.

Offre d’achat immobilier : les erreurs à éviter

Rédiger une offre d’achat immobilier peut sembler simple, mais c’est une étape déterminante qui engage à la fois votre crédibilité et la réussite de votre projet.

• L’une des erreurs les plus courantes consiste à proposer un prix déconnecté de la réalité du marché. Une offre trop basse peut froisser le vendeur et mettre fin à toute négociation, tandis qu’une offre trop élevée peut vous placer en difficulté financière au moment de l’obtention du prêt. Avant toute proposition, prenez le temps d’évaluer la juste valeur du bien en consultant les prix au mètre carré dans le quartier, les ventes récentes et les caractéristiques du logement (état, étage, exposition, travaux à prévoir)
• Une autre erreur fréquente consiste à omettre la clause suspensive d’obtention de prêt. Sans cette protection, vous seriez contraint d’acheter le bien même si votre financement est refusé par la banque. Il est donc primordial d’intégrer cette condition dans votre offre pour sécuriser la transaction
• Enfin, ne signez jamais sans avoir étudié les diagnostics techniques : performance énergétique, électricité, amiante ou encore risques naturels. Ces documents peuvent révéler des anomalies coûteuses à corriger. Une lecture attentive permet d’éviter les mauvaises surprises et de négocier, le cas échéant, une révision du prix avant de vous engager définitivement.