Achat neuf : tout savoir sur le contrat de réservation

Lorsque vous réalisez un achat immobilier neuf, vous signez ce qu’on appelle un contrat de réservation. Ce document est fondamental, car il synthétise toutes les caractéristiques de l’opération (plan, prix, conditions contractuelles…). Il reprend les engagements du promoteur, mais aussi les garanties auxquelles vous avez droit. Il stipule enfin les conditions auxquelles vous vous engagez à acquérir le bien immobilier neuf de vos rêves. Retrouvez ici les points clés du contrat de réservation.

Contrat de réservation : définition

Le contrat de réservation est également appelé contrat préliminaire. Il intervient avant la signature de l'acte de vente définitif. Si ce document n’est pas obligatoire, il demeure fortement recommandé « pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acquéreur et déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera » ainsi que le rappelle le site officiel Service-public.fr[1].

Contenu du contrat de réservation

Le contrat de réservation (ou contrat VEFA) rassemble trois grandes catégories d’informations :

• Les informations concernant les parties. Il doit faire apparaître les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
• Les informations concernant le logement. Il doit impérativement faire mention de l’adresse du bien immobilier neuf dont il est l’objet, ainsi que ses différentes caractéristiques (surface habitable, nombre de pièces, dépendances éventuelles, matériaux utilisés, équipements installés…).
• Les informations concernant la vente. Il doit préciser non seulement le prix de vente du bien, mais aussi les conditions dans lesquelles ce prix peut être révisé. Les aléas ou l’évolution des coûts de construction, par exemple, peuvent impacter le prix de vente d’un bien immobilier neuf, sous certaines conditions qui doivent être connues des deux parties dès le contrat de réservation. Parmi les autres informations qui concernent la vente et doivent figurer dans le contrat de réservation : la date à laquelle la vente effective pourra être conclue, les éventuels prêts contractés par l’acquéreur pour financer son achat, les différents délais (de rétractation, d’exécution des travaux...).

La troisième partie doit faire l’objet d’une attention particulière. Vous avez un projet d’achat VEFA ? Pour toute question, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller VINCI Immobilier. Nos conseillers vous accompagnent dans votre projet immobilier. Nous sommes votre partenaire pour un achat dans le neuf réussi et en toute sérénité.

Savoir lire un contrat de réservation

Quels sont les points de vigilance lors de la signature du contrat de réservation ? Il est d’abord essentiel de vérifier la description du logement. Celle-ci doit être suffisamment détaillée, afin de limiter les surprises ou incompréhensions au moment de la livraison. La superficie du logement, en particulier, doit être spécifiée même si celle-ci n’est qu’approximative. Une tolérance de plus ou moins 5 % s’applique en effet. Un bien immobilier neuf reste virtuel tant qu’il n’est pas construit. Il est parfois difficile de se le représenter tel qu’il sera vraiment. D’où l’impérieuse nécessité d’apporter un maximum de détails et d’informations chiffrées dès le contrat de réservation.

Ensuite, les plans doivent être annexés au contrat de réservation. Si vous sollicitez des modifications, pensez à demander une confirmation écrite au promoteur immobilier. Ce dernier vous le propose généralement de lui-même. Cette démarche permet de disposer d’éléments concrets en cas de mauvaise exécution et de contrôler la facturation des travaux modificatifs acquéreurs (TMA).

Quand et où signer le contrat de réservation ?

En règle générale, le contrat de réservation est signé directement à l'espace de vente. Cette formalité ne nécessite pas la présence d'un notaire. Vous pouvez toutefois demander à ce qu'il soit signé chez un notaire, si vous le jugez nécessaire.

Pour que la notification du contrat de réservation soit effective, celui-ci doit vous être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception physique ou électronique.

Contrat de réservation et droit de rétractation

Le contrat de réservation doit contenir toutes les informations relatives au droit de rétractation. Le manquement à cette obligation d'information peut donner lieu à une amende d'un montant maximum de 15 000 €.

Quel est le délai de rétractation à la suite de la signature d’un contrat de réservation ? Le délai dans l’immobilier neuf est de 10 jours. Il débute le lendemain de la remise du contrat en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat. A noter que vous pouvez renoncer au délai de rétractation si vous le souhaitez, à condition d’observer un formalisme spécifique.

Comment annuler un contrat de réservation VEFA ?

Il est possible d’annuler l’achat d’un logement neuf sur plan (achat VEFA) si vous vous situez encore dans le délai de rétractation légal de 10 jours. Pour demander l’annulation du contrat de réservation, vous devez remettre un courrier au promoteur en main propre ou en lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de remise en main propre, n’oubliez pas de demander un récépissé écrit.

Une fois passé ce délai de 10 jours, les conditions d’annulation sont plus limitées. Il est par exemple possible de demander l’annulation du contrat de réservation si le prix de vente est supérieur de plus de 5 % au prix initial. L’annulation peut aussi être demandée si les matériaux utilisés sont de qualité inférieure à ce qui était convenu dans le contrat de réservation, ou si certaines prestations ou certains équipements (aire de jeux pour enfants, espaces verts…) sont abandonnés.

Contrat de VEFA et dépôt de garantie

Le contrat de réservation prévoit le versement d’un dépôt de garantie dont le montant varie selon le délai prévisionnel de signature de la vente :

• Si la vente intervient dans un délai inférieur ou égal à un an, le dépôt de garantie s’élève à 5 % maximum du prix prévisionnel de vente.
• Si la signature de la vente est prévue dans 1 à 2 ans, le dépôt de garantie est de 2 % maximum du prix prévisionnel de vente.
• Au-delà de 2 ans, le promoteur ne peut exiger le versement d’aucun dépôt de garantie.
• Si vous exercez votre droit de rétractation avant l’expiration du délai de rétractation, le promoteur immobilier dispose de 21 jours au maximum pour vous restituer les fonds que vous avez versés.

Quels changements pour le contrat de réservation avec la loi Elan ?

La loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) a renforcé la liberté contractuelle liée au contrat de réservation. Elle prévoit plusieurs nouveautés, telles que la possibilité de vendre un logement « prêt à finir » ou « brut de béton ». Une clause le stipulant doit alors être intégrée dans le contrat de vente. Ces nouvelles règles permettent de sécuriser encore davantage la construction dans le cadre d’un achat VEFA.

La loi Elan renforce aussi l’encadrement de la garantie financière d’achèvement (GFA) à travers plusieurs dispositions concernant :

• Les conditions de déclenchement. La loi Elan précise que la défaillance financière du vendeur est l’élément déclencheur de la GFA. Cette défaillance doit être objectivée sur la base d’éléments tangibles caractérisés par l’absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
• La désignation d'un administrateur provisoire. Désigné par la justice, cet interlocuteur dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage et doit tout mettre en œuvre pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
• Le paiement du solde du prix de vente. En cas de mise en œuvre de la GFA, seul le garant peut exiger de l’acquéreur le versement du solde de la vente et ce, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure.

[1] https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2963