Ce qui change dans le calcul de la valeur locative cadastrale

Les valeurs locatives cadastrales, utilisées pour le calcul des impôts locaux, n’ont pas été révisées en profondeur depuis environ 50 ans. C’est pourquoi un vaste processus de réévaluation a été enclenché. Avec quels impacts ?

Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

Pour calculer la valeur locative cadastrale, il est nécessaire de réaliser une évaluation foncière qui se déroule en plusieurs étapes.

Tout d’abord, plusieurs catégories d’immeubles sont définies. Il en existe huit au total. Pour chaque commune, puis pour chaque catégorie, un tarif d’évaluation est déterminé. Ce tarif est fixé par mètre carré. Chaque local à évaluer est ensuite rattaché à une catégorie. La valeur locative de chaque local est définie en appliquant le tarif à sa surface pondérée. Cette évaluation est conduite en tenant compte des déclarations déposées par le propriétaire (lors de travaux dans le logement entraînant une modification de sa surface habitable, par exemple). On obtient alors le montant de la valeur locative cadastrale.

Cette valeur locative cadastrale est actualisée chaque année à l’aide de coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.

Des valeurs locatives à actualiser

Malgré cette actualisation régulière, les valeurs locatives cadastrales peuvent parfois apparaître comme étant déconnectées de la réalité des marchés immobiliers locaux. En France métropolitaine, les valeurs locatives se fondent en effet sur l’observation des conditions du marché locatif de :

  • L’année 1961 s’agissant des propriétés non bâties.
  • L’année 1970 s’agissant des propriétés bâties.

Les dates de prise en compte des valeurs locatives diffèrent en Outre-Mer. La valeur locative cadastrale est calculée à partir du marché locatif de 1975 pour les Département d’Outre-Mer (DOM) hors Mayotte. C’est le marché locatif de 2012 qui est pris en compte, pour le bâti et le non-bâti, à Mayotte.

Valeur locative cadastrale, comment la calculer ?

Une révision des valeurs locatives à venir

Ce décalage entre les valeurs locatives utilisées par l’administration fiscale, d’une part, et les loyers actuels, d’autre part, est susceptible d’engendrer des distorsions ainsi qu’une rupture du principe d’égalité devant l’impôt.

C’est la raison pour un processus de révision des valeurs locatives a été enclenché par le législateur. La loi de finances pour 2020 prévoit ainsi une révision des valeurs locatives à partir des loyers constatés sur le marché locatif en 2023. Dans ce cadre, les propriétaires bailleurs seront invités à communiquer à l’administration fiscale les informations relatives à chacune de leurs propriétés. Parmi ces informations, on retrouve le montant des loyers actuellement pratiqués.

Réforme des valeurs locatives : quels impacts pour les particuliers ?

Une étude de l’Institut des politiques publiques (IPP)1 mesure l’impact de la révision des valeurs locatives sur les locaux d’habitation dans les grandes agglomérations. Plusieurs constats émergent de cette étude.

Premièrement, la date de construction joue un rôle particulièrement important dans la fixation du montant des valeurs locatives. « Concernant l’échelon communal, la date de construction joue un rôle important : les logements construits avant 1950 verraient leur valeur locative augmenter de plus de 15 % en moyenne, alors que ceux construits dans les années 1960 et 1970 verraient leur valeur baisser en moyenne de 16 %. », constatent les auteurs de l’étude. Cela s’explique en partie par le fait que les logements les plus anciens sont aussi généralement ceux qui ont subi le plus de travaux et se louent proportionnellement plus chers.

Deuxièmement, il faut tenir compte, dans l’évaluation des loyers, des caractéristiques des biens. « Nos résultats suggèrent que ces différences sont essentiellement associées à des changements de caractéristiques des biens (ex : rénovations) et non pas à des phénomènes géographiques (ex : gentrification), même si par ailleurs, nous constatons une importante hétérogénéité des variations de valeurs locatives entre quartiers. », indique l’IPP dans son analyse. Si le calcul de la valeur locative cadastral inclut déjà divers correctifs, ces modalités ne prennent qu’imparfaitement en compte l’évolution des biens au cours du cycle de vie immobilier.

Troisièmement, on observe une survalorisation des valeurs locatives cadastrales dans les centres urbains : « L’analyse à l’échelle intercommunale révèle une sur-valorisation des villes centres, les sous-valorisations étant concentrées dans les villes périphériques. » Selon l’IPP, ce résultat s’explique en partie par des phénomènes d’étalement urbain qui ont augmenté la valeur des logements de certaines communes périphériques. Une hausse qui ne se traduit pas dans les valeurs locatives qui sont utilisées à l’heure actuelle.

Certains particuliers verront leurs impôts locaux augmenter et d’autres, baisser. Si vous envisagez de réaliser une acquisition immobilière, il est donc important de vous renseigner auprès de l’actuel propriétaire ou de l’administration fiscale. Parallèlement, sachez qu’il existe des moyens de limiter la fiscalité du propriétaire. En réalisant un achat immobilier neuf, par exemple, il est parfois possible de bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière, pendant une durée de deux ans maximum.

1 https://www.ipp.eu/actualites/rapport-ipp-29-revision-valeurs-locatives-locaux-habitation-evaluation-sur-grandes-agglomerations/