Où investir en LMNP en 2022 ?

Lorsqu’on s’intéresse à l’investissement immobilier, il est difficile de faire l’impasse sur la location meublée non professionnelle (LMNP). Il est vrai que ce statut offre de très nombreux avantages, permettant de défiscaliser les revenus locatifs mais aussi de viser un taux de rendement attractif. Retrouvez tous nos conseils pour investir en LMNP en 2023.

Comment défiscaliser en LMNP en 2023 ?

Pour investir en LMNP, vous pouvez :

• Soit investir dans un bien meublé que vous louez en direct. Vous faites alors l’acquisition d’un appartement déjà meublé ou bien d’un appartement vide que vous équipez. Vous devez veiller à respecter la liste des meubles obligatoires (pour un logement loué après 2015).
   
• Soit investir dans une résidence services en déléguant la gestion locative de votre bien à un exploitant professionnel. L’investissement en résidence services est particulièrement intéressant. Ce type d’investissement est avant tout synonyme de simplicité car il permet d’acquérir un logement standardisé, meublé et équipé. Les résidences services ciblent également un usage bien précis, répondant aux besoins de populations spécifiques comme les étudiants ou les seniors. La demande pour ce type de bien est donc abondante. Parallèlement, l’investisseur délègue à l’exploitant professionnel – avec lequel il signe un bail commercial – l’entière gestion de son bien. Du point de vue de la fiscalité, l’investissement en résidence services ouvre droit aux avantages de la LMNP combinés avec l’amortissement et la récupération de la TVA.

Lorsque vous défiscalisez en LMNP, vous bénéficiez d’avantages fiscaux spécifiques : soit vous choisissez le régime micro-BIC et profitez d’un abattement de 50% sur vos recettes locatives, soit vous déduisez vos charges en intégralité dans le cadre du régime réel.

Où investir en LMNP en 2023 ?

Pour investir en LMNP, privilégiez des villes présentant une forte demande locative et accueillant des populations susceptibles d’être intéressées par la location meublée (étudiants, clientèle d’affaires, seniors en quête de services et de lien social…).

L’Observatoire de l’investissement locatif meublé permet de se faire une idée des villes où il est le plus intéressant d’investir en LMNP.

À la huitième position du classement, on retrouve la ville de Grenoble. Cette ville étudiante et dynamique sur le plan économique permet de dégager une rentabilité performante. Pour l’achat d’un studio, il vous en coûtera, en moyenne, 80 000 €. Les prix de l’immobilier, encore raisonnables, permettent de booster la rentabilité d’un achat LMNP. D’après l’Observatoire de l’investissement locatif meublé, le pourcentage de loyers impayés est également inférieur à la moyenne nationale à Grenoble, permettant d’offrir aux investisseurs une certaine sécurité.

La septième place du palmarès est occupée par Marseille. Si la cité phocéenne séduit autant les locataires, ce n’est pas seulement en raison de sa vue imprenable sur la mer et son climat favorable. Les prix d’achat peu élevés permettent d’espérer une rentabilité locative intéressante en LMNP. Un petit studio coûte environ 90 000 €. La demande locative est forte à Marseille. D’après les auteurs de l’étude, « le risque de vacance locative pour un petit logement ou un T2 est faible ». Ils mettent cependant en garde contre un risque d’impayés un peu plus fort que dans le reste de la France, ainsi qu’une forte disparité des prix qui peut rendre plus complexe la lecture du marché immobilier local. Pour investir à Marseille, nous vous proposons un large choix de résidences neuves.

La sixième position du classement est occupée par Rennes. Particulièrement attractive, comme l’a montré récemment une autre étude cette fois-ci menée par l’entreprise d’accompagnement professionnel HelloWork, la ville bretonne se caractérise par une tension locative particulièrement forte. Conséquence, les prix de l’immobilier grimpent et contribuent à dégrader légèrement la rentabilité locative brute. La contrepartie de l’importante demande locative est l’absence ou quasi-absence de vacance locative. De quoi permettre d’éviter la perte de revenus pour l’investisseur. Vous envisagez d’investir à Rennes ? Nous vous proposons plusieurs résidences neuves.

Le top 5 du classement de l’Observatoire de l’investissement locatif meublé est dominé par Toulouse. La ville rose reste dynamique en raison de son secteur aéronautique et de sa population étudiante. On estime ainsi que Toulouse attire 20 000 nouveaux habitants chaque année. La demande locative est particulièrement soutenue en local, avec environ six fois plus de demandes que d’offres pour des logements meublés. D’après l’étude, il convient toutefois de choisir avec attention les quartiers dans lesquels investir. Si, vous aussi, vous souhaitez investir à Toulouse, consultez notre liste de résidences neuves.

De part sa proximité avec l’océan et la densité de ses espaces verts, Nantes attire de très nombreux habitants. La ville plaît aussi en raison de la qualité de ses infrastructures scolaires et de sa proximité avec Paris. Nantes est en effet accessible en deux heures de TGV seulement depuis la capitale. Un studio coûte entre 100 000 € et 120 000 €, en moyenne. La vacance locative est faible, estiment les auteurs de l’étude. Un logement meublé fait l’objet de deux fois plus de demandes qu’il n’y a d’offres de location. Vous avez un projet d’investissement locatif à Nantes ? Retrouvez nos résidences neuves à Nantes et ses environs.

Situé à une heure seulement de train de Paris, Lille est également situé au carrefour de nombreux intérêts économiques. Il est possible d’obtenir une bonne rentabilité locative en louant un meublé dans l’agglomération lilloise. Des atouts qui permettent à Lille de se hisser à la troisième marche du podium. Quelques bémols sont toutefois mis en avant par les auteurs de l’étude, tels que l’encadrement des loyers, appliqué depuis quelques années, ou encore la forte progression des prix de l’immobilier. L’offre de logements meublés pour investir tend également à devenir plus rare, du fait d’une forte demande. Retrouvez toutes nos opportunités d’achat dans le neuf à Lille.

À la deuxième place du classement, on retrouve Bordeaux. Prévoyez un budget conséquent pour investir dans un meublé situé dans l’agglomération bordelaise. Le budget moyen pour un studio s’établit ainsi à 120 000 € d’après l’Observatoire. La forte demande des investisseurs alimente la hausse des prix. Malgré tout, la qualité des écoles, la proximité du littoral, le dynamisme économique et la qualité de vie continuent de séduire les acheteurs… et les locataires. L’inauguration de la ligne à grande vitesse a également contribué à soutenir la demande immobilière, rapprochant Bordeaux et ses environs de Paris. Bordeaux propose encore de nombreuses opportunités pour investir dans le neuf.

La tête du classement est dominée par Paris qui, malgré des prix immobiliers très élevés, permet de rentabiliser un investissement locatif en meublé. D’après L’Observatoire, il faut compter 200 000 € en moyenne pour pouvoir s’offrir un studio. Le taux de rentabilité locative peut paraître modeste en apparence, mais ne doit pas occulter des atouts de taille : une demande extrêmement forte de la part des locataires, une possibilité de pratiquer la location meublée aussi bien permanente que temporaire, le taux de vacance locative quasi-inexistant et un taux d’impayés en ligne avec la moyenne nationale (soit 1,3%). Pour profiter de ces nombreux avantages, découvrez toutes nos opportunités d’achat immobilier neuf à Paris et en Île-de-France.

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Quel rendement pour un investissement locatif LMNP en 2023 ?

La rentabilité locative d’un investissement LMNP dépend des mêmes critères que pour un investissement immobilier classique. Vous devez à la fois tenir compte du niveau des loyers encaissés et du prix d’acquisition du bien. Ainsi, même si les loyers sont facialement élevés parce que le logement se situe dans une agglomération particulièrement prisée, la rentabilité locative de l’investissement peut s’avérer relativement modeste si le prix d’achat est lui aussi très élevé. Inversement, un bien locatif acquis à un prix abordable dans une ville moyenne peut procurer des loyers intéressants et, par conséquent, un rendement locatif significatif.

La possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux améliore la rentabilité nette-nette de ce type d’investissement locatif dans la mesure où ces avantages viennent diminuer la fiscalité sur les loyers encaissés, voire sur le revenu global de l’investisseur.