Quel investissement immobilier locatif choisir en 2020 ?

Neuf ou ancien, studio ou grande surface, vide ou meublé, situation géographique… de nombreux facteurs doivent être pris en compte avant de réaliser un investissement locatif. Il ne faut pas non plus oublier qu'il existe certains dispositifs fiscaux permettant de rendre un tel investissement immobilier encore plus intéressant.

Quelques points essentiels concernant un investissement locatif

Un investissement immobilier locatif dépend avant tout de ce que vous prévoyez pour l’avenir. Il peut s’agir d’un investissement destiné, au bout de quelques années, à réaliser une plus-value lors de la revente. Il peut également s’agir d’une volonté de s’assurer une rente durant de nombreuses années. Certains investisseurs souhaitent aussi récupérer le bien après un certain temps de location, soit pour l’habiter, soit pour le mettre à la disposition d’un enfant. Autant de choix possibles qui peuvent influer sur la surface du bien, un studio étant suffisant pour un enfant, mais pas pour une famille par exemple.

Quel que soit le projet, la question de la situation géographique est primordiale. Un investissement locatif ne doit pas rester vacant. Il faut donc s’assurer de l’attractivité du quartier en prenant notamment en compte la présence de transports en commun, de crèches ou d’écoles pour des familles, ou d’un campus à proximité pour des étudiants. Ce choix est primordial.

L’investissement locatif dans le neuf demeure très attractif en 2023

L'offre de logements neufs reste insuffisante pour faire face aux besoins des primo-accédants mais aussi, et surtout, des locataires. Afin de stimuler l'offre de logements neufs, le législateur a créé plusieurs dispositifs fiscaux qui permettent d'améliorer la rentabilité globale d'une opération. Parmi ceux-ci, on peut notamment citer :

• Le Pinel classique. La loi Pinel est particulièrement intéressante pour les personnes se lançant dans un investissement locatif neuf. Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Celle-ci s’élève en 2023 à 17,5 % si le propriétaire s’engage à louer durant 12 ans, 15 % pour 9 ans et 10,5 % pour 6 ans, l’investissement locatif ne pouvant pas excéder 300 000 € par an et par personne et le prix du mètre carré ne pas dépasser 5 500 €. A noter aussi que la loi Pinel ne concerne que des logements situés en « zones tendues », c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre.
• Le Pinel Plus (ou Super Pinel). Ce dispositif de défiscalisation permet de bénéficier de taux de réduction plus attractifs (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans) à condition de faire l'acquisition d'un logement situé dans un quartier prioritaire des politiques de la ville ou respectant certains critères de qualité en termes de surface du logement et de l'espace extérieur, d'orientation ou encore de performance environnementale.
• Le LMNP. Le dispositif du loueur en meublé non professionnel permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur les revenus tirés de la location meublée (régime micro-BIC) ou de déduire les frais et charges pour leur montant réel (régime réel). Ce dispositif est particulièrement attractif dans la mesure où il permet de neutraliser une grande partie des revenus locatifs et, ainsi, d'adoucir la fiscalité sur loyers des meublés.

Bonne nouvelle, la loi Pinel et le LMNP sont tous deux compatibles avec les avantages de l'investissement en résidence services. Ces résidences sont dédiées, par exemple, aux étudiants ou aux seniors. Elles ont l’avantage de couvrir une forte demande non couverte par le marché et donc très prisée par les candidats occupants. Parallèlement, l'investissement en résidence services permet de s'affranchir de tout souci de gestion : l'investisseur signe avec l'exploitant de la résidence un bail commercial et lui délègue, par ce biais, l'ensemble des démarches liées à la gestion locative de son bien (recherche d'un locataire, état des lieux d'entrée ou de sortie, petites réparations locatives...). Autre atout, et pas des moindres, l'investisseur n'a pas à assumer de risque locatif : il touche ses loyers que le logement soit vide ou occupé.

Investissement locatif : être patient et attentif aux bonnes affaires

Inutile de se précipiter pour se lancer dans un investissement locatif immobilier. Il faut en effet prendre le temps de la réflexion pour choisir le bien idéal, avec un risque de vacance faible, d’où l’importance d’une bonne localisation. Il est essentiel de miser sur des marchés immobiliers porteurs où l’offre est inférieure à la demande, notamment dans les grandes agglomérations et les régions touristiques. Cela implique qu’il est plus difficile de dénicher une bonne affaire et qu’il faut parfois s’armer de patience. Il est intéressant de se renseigner sur les grands projets urbains à venir, car des quartiers entiers peuvent voir le jour où être réhabilités, ce qui peut ouvrir des opportunités intéressantes.