LMNP : Louer un bien sur Airbnb

Le dispositif du loueur en meublé non professionnel permet à l’investisseur de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’il propose à la location un bien meublé. Vous proposez votre bien sur une plateforme de type Airbnb et vous vous demandez comment déclarer vos revenus LMNP ? On vous explique.

Quels changements prévoir en 2026 pour le LMNP en Airbnb ?

Depuis la loi de finances pour 2024 et la loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme, la fiscalité des locations de type Airbnb a évolué en profondeur. L’objectif de ces textes est double : rééquilibrer la fiscalité entre location meublée touristique et location longue durée et redonner des logements au parc locatif classique.

Pour les revenus de location perçus à compter du 1er janvier 2025, les règles du régime micro BIC sont désormais les suivantes pour les meublés de tourisme :

• pour un meublé de tourisme non classé, l’abattement forfaitaire est de 30 % avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles ;
• pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, l’abattement forfaitaire est de 50 % avec un plafond de 77 700 €.

Au-delà de ces plafonds, le bailleur bascule automatiquement au régime réel, ce qui suppose une comptabilité complète et une déclaration détaillée de ses charges.

Parallèlement, la loi du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des communes : elles peuvent désormais soumettre tout nouveau meublé de tourisme à autorisation, fixer des quotas de logements touristiques et réduire la durée maximale de location des résidences principales jusqu’à 90 jours par an, contre 120 auparavant.

À partir de mi-2026, un enregistrement national obligatoire sera mis en place pour tous les meublés de tourisme, avec numéro unique et une transmission automatisée des données aux collectivités. Le dispositif s’inscrit dans le cadre d’un règlement européen spécifique aux locations de courte durée.

Option 1 : rester au régime micro BIC avec Airbnb

Si vos revenus de location Airbnb restent sous les plafonds légaux, vous pouvez relever du régime micro BIC. Ce régime se caractérise par :

• une déclaration simplifiée : vous indiquez le montant brut des recettes dans la rubrique « BIC » de votre déclaration de revenus ;
• un abattement forfaitaire de 30 % pour un meublé de tourisme non classé (vous êtes imposé sur 70 % des loyers) ou de 50 % si votre logement est classé ;
• l’absence d’obligation de tenir une comptabilité détaillée.

Option 2 : opter pour le nouveau régime fiscal

Si vos charges sont importantes (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, assurances, frais de conciergerie…), le régime réel LMNP peut s’avérer plus adapté. Ce régime permet :

• de déduire l’ensemble des charges réelles liées au bien ;
• de pratiquer des amortissements sur la valeur du bien et du mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable ;
• de conserver la possibilité d’opter pour le réel même en dessous des seuils du micro BIC.

Les discussions autour de la loi de finances pour 2026 portent notamment sur un rapprochement progressif de la fiscalité de la location meublée et de la location nue. Malgré ce resserrement marqué des conditions de la fiscalité Airbnb, ce régime fiscal ne comporte pas que des inconvénients pour les propriétaires. « Il faut distinguer plusieurs situations, car les stratégies ne sont pas les mêmes selon vos revenus, votre fiscalité actuelle et le montant de vos charges », analyse ainsi le site Corrige ton impôt. Une analyse au cas par cas s’impose donc.

Quels logements peuvent être proposés sur Airbnb ?

Airbnb est une plateforme collaborative qui met en relation des particuliers pour la location de logements pendant des durées variables, d’une nuitée à plusieurs mois.

Quatre types de logement peuvent être proposés sur Airbnb :

• Des logements entiers
• Des chambres privées
• Des chambres d’hôtel
• Des chambres partagées

Quelle est la différence entre une location Airbnb et une résidence de tourisme ?

Les locations Airbnb ne sont pas gérées par des exploitants professionnels. Si des services (comme le ménage après le départ) peuvent être offerts ponctuellement dans le cas des locations Airbnb, l’offre de services est ainsi nettement plus réduite qu’en résidence de tourisme.

Autre particularité, des restrictions peuvent être apportées aux locations Airbnb par des arrêtés municipaux (par exemple, interdiction de louer plus de 90 jours par an à Paris). L’objectif des communes est d’éviter que le développement de l’offre de logements de type Airbnb ne se fasse au détriment de l’offre locative classique. Certains propriétaires préfèrent en effet louer leur logement sur la plateforme plutôt que de signer un bail classique car ils sont à la recherche d’un rendement locatif plus élevé.

Quelles sont les démarches à réaliser par le propriétaire en cas de location Airbnb ?

Le propriétaire doit effectuer deux types de démarche : la déclaration en mairie au moment de la mise en location et les déclarations fiscales au fil de l’eau.

Les obligations au moment de la mise en location

Les exigences en matière de déclaration d’un logement Airbnb ne sont pas les mêmes selon le type de logement :

• S’il s’agit de votre résidence principale, vous pouvez la louer de manière occasionnelle, dans la limite légale de 120 jours par an, et jusqu’à 90 jours si la commune a décidé de réduire ce plafond. Dans les villes ayant mis en place un système d’enregistrement, vous devez obtenir un numéro à mentionner sur votre annonce. Certaines municipalités imposent en outre une autorisation préalable au-delà d’un certain nombre de nuitées.
• S’il s’agit de votre résidence secondaire, vous devez envoyer une simple déclaration à votre municipalité. Vous pouvez prendre contact avec votre mairie pour savoir si des obligations spécifiques existent. Bon à savoir, si vous louez une simple chambre dans votre résidence principale, vous n’avez pas besoin de déclarer votre logement à la municipalité. De plus, il n’y a pas de limite de durée de location.

Les obligations fiscales

Les obligations déclaratives évoquées ci-dessus concernent la mise en location. Une fois les premiers revenus encaissés, vous devez respecter le cadre fiscal du LMNP.

Pour la location occasionnelle d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu si deux conditions sont réunies : vous louez à des personnes de passage et le total des loyers n’excède pas 760 € TTC par an. Au-delà de ce seuil, l’intégralité des recettes devient imposable.

Dans les autres cas, les revenus LMNP issus d’une location Airbnb sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre :

• le micro BIC, si vos recettes restent sous les plafonds autorisés : abattement forfaitaire de 30 % pour un meublé de tourisme non classé (plafond 15 000 €) ou de 50 % pour un meublé classé (plafond 77 700 €) ;
• le régime réel sur option ou de plein droit si vous dépassez ces plafonds, qui vous permet de déduire l’ensemble de vos charges et d’amortir le bien.

En parallèle, vous pouvez être redevable de la taxe d’habitation (si le logement n’est pas occupé à titre de résidence principale). La taxe de séjour est quant à elle généralement collectée directement par la plateforme et reversée à la collectivité, dans la limite d’un taux compris entre 1 % et 5 % du prix de la nuit par personne.

Exemple concret de déclaration Airbnb

Vous vous demandez quel régime fiscal choisir pour votre location Airbnb ? Voici un exemple concret qui vous permettra de mieux comprendre les tenants et les aboutissants de chaque option fiscale :

• Vous avez loué votre appartement en bord de mer sur Airbnb et facturé à vos locataires un montant total de 10 000 € (9 000 € de loyers et 1 000 € de ménage) en 2025. Par souci de simplification, la commission prélevée par Airbnb (3 % du montant total des réservations) est la seule charge constatée. Vos charges s’élèvent donc à 3 % x 10 000 € = 300 €
• Vous déclarez à l’administration fiscale vos revenus locatifs bruts, soit 10 000 €.

Voici le montant de l’imposition en fonction du régime choisi :

• Au régime micro BIC. Après abattement de 30 %, l’assiette de l’imposition est de 7 000 €. Si votre tranche marginale d’imposition est de 30 %, et en ajoutant 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, le taux global est de 47,20 %, soit : 7 000 € x 0,472 = 3 304 € à payer.
• Au régime réel. Vous déclarez la différence entre vos revenus bruts et vos charges réelles, soit : 10 000 € - 300 € = 9 700 €. Le montant de l’imposition est de : 9 700 € x 0,472 = 4 578 € à payer.

Dans cet exemple, on voit qu’il est plus intéressant de choisir le régime micro BIC car la fiscalité du propriétaire est moins élevée. Si, comme cela est souvent le cas dans la réalité, vos charges étaient plus élevées (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion...), le calcul pourrait basculer en faveur du réel. 

Je loue sur Airbnb, comment savoir quel montant déclarer ?

Afin de vous aider dans la déclaration de vos revenus, Airbnb vous adresse chaque année, au mois de janvier, un e-mail dans lequel vous retrouverez le détail de vos obligations déclaratives, ainsi qu’un lien vous permettant d’accéder facilement à l’ensemble de vos revenus bruts sur Airbnb.

C’est bien le montant total brut des transactions – incluant la rémunération de la plateforme due par le vendeur – que vous devez reporter sur votre déclaration de revenus. Si vous louez votre logement sur Airbnb, le montant brut comprend le prix de la location, y compris les frais de ménage et les frais de service de la plateforme. Si vous proposez une "Expérience", le montant brut inclut le prix de l’Expérience et les frais de service de la plateforme. 

La plateforme transmet automatiquement vos informations à l’administration fiscale, ce qui ne vous dispense pas de réaliser vos obligations fiscales annuelles.

Pour approfondir votre connaissance du fonctionnement de la location meublée, découvrez notre article consacré aux avantages du LMNP.