Comment calculer le prix d'achat d'un appartement ?

Lorsqu’on envisage d’acheter un logement, il est naturel de se concentrer sur le prix affiché du bien. Pourtant, ce montant ne représente qu’une partie du budget réel à mobiliser. En effet, l’achat d’un appartement ou d’une maison s’accompagne de nombreux frais annexes : notaire, financement, aménagements, taxes… autant d’éléments qui font grimper la facture finale. Le coût total d’un achat immobilier doit donc inclure l’ensemble des dépenses liées à l’acquisition pour sécuriser son projet.

Le prix d’acquisition, base du calcul

Le premier élément du coût global reste bien sûr le prix du bien immobilier. Il correspond à la somme convenue entre l’acquéreur et le vendeur, mais ce montant varie fortement selon la nature du logement et le mode d’achat :

• Dans le neuf, notamment en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le prix est déterminé dès la signature du contrat de réservation. Les paiements sont ensuite échelonnés au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon un calendrier. Ce mode d’achat offre plusieurs garanties (d’achèvement, biennale, décennale) qui sécurisent la transaction, mais il peut également impliquer certaines évolutions de prix en cas d’ajustements techniques ou de travaux modificatifs de la part de l’acquéreur
• Dans l’ancien, le prix de vente dépend de nombreux facteurs : localisation, état général, performance énergétique, qualité des prestations ou potentiel de rénovation. Les marges de négociation y sont plus importantes, mais il faut souvent anticiper un budget travaux pour remettre le logement au goût du jour ou aux normes.

Dans les deux cas, le prix d’achat ne suffit pas à lui seul à estimer la dépense réelle. D’autres frais viennent s’ajouter dès la signature du compromis.

Les frais annexes

Acheter un bien immobilier engage des frais supplémentaires, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien.

Les frais de notaire constituent le poste le plus connu. Ils couvrent à la fois les taxes reversées à l’État, les émoluments du notaire et les débours liés aux formalités administratives. Leur montant varie selon la nature du bien : environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette différence s’explique par l’exonération partielle de droits de mutation dans le neuf.

À cela s’ajoutent les frais bancaires :

• Frais de dossier facturés par l’établissement prêteur
• Frais de garantie (hypothèque, caution ou privilège de prêteur de deniers)
• Assurance emprunteur.

Pour un achat dans le neuf en VEFA, il faut également tenir compte des intérêts intercalaires. Ils correspondent aux intérêts dus sur les sommes débloquées progressivement par la banque pendant la construction : l’emprunteur rembourse donc ces intérêts avant même d’occuper le logement.

Enfin, d’autres coûts annexes peuvent alourdir le budget global :

• Les travaux d’aménagement, tels que les peintures, une cuisine, des rangements ou encore un coin bureau pour le télétravail
• Les frais de déménagement et d’installation
• Les équipements et le mobilier nécessaires à l’emménagement.

Un appartement affiché à 250 000 € peut ainsi revenir à plus de 300 000 € une fois tous les frais additionnés. D’où l’importance de raisonner en coût total plutôt qu’en simple prix d’achat.

Crédit immobilier

Le financement constitue une autre composante essentielle du coût total d’un achat immobilier. Même avec des taux relativement stables, le coût du crédit sur 15, 20 ou 25 ans reste significatif.

Le montant des intérêts dépend de la durée du prêt et du taux appliqué, mais aussi de l’assurance emprunteur, obligatoire dans la majorité des cas. Une assurance à 0,30 % sur un capital de 250 000 € remboursé sur 20 ans représente déjà plus de 15 000 € sur la durée du prêt. Il est donc important de comparer les offres : taux nominaux, TAEG, frais de garantie et conditions de remboursement anticipé peuvent faire varier sensiblement le coût global du financement.

Neuf ou ancien : quel impact sur le coût total ?

La nature du bien influence directement le budget global.

• Dans le neuf, les avantages sont nombreux : frais de notaire réduits, consommations énergétiques maîtrisées, exonération temporaire de taxe foncière et absence de travaux majeurs pendant plusieurs années. En revanche, le prix d’achat au mètre carré est souvent plus élevé, et les intérêts intercalaires viennent s’ajouter durant la phase de construction
• Dans l’ancien, le prix d’achat peut sembler plus attractif, mais il faut y ajouter des frais de notaire plus élevés, d’éventuels travaux de rénovation ou de performance énergétique et des charges de copropriété parfois plus importantes.

Le bon choix dépend donc du projet : le neuf pour un achat pérenne, sans contrainte immédiate ; l’ancien pour un bien au charme établi ou à potentiel de valorisation, à condition d’intégrer tous les coûts annexes.

À retenir : quels frais à prévoir pour l’achat d’un appartement ou d’une maison ?

Le coût total d’un achat immobilier inclut :

• Le prix d’acquisition du bien
• Les frais de notaire
• Le coût du crédit (qui comprend les frais de garantie, les frais de dossier, l’assurance de prêt…)
• Le cas échéant, le montant des travaux
• Le coût du déménagement, les éventuels frais de résiliation des contrats en cours, le coût du suivi de courrier par La Poste…
• Les dépenses de décoration et de petit aménagement.

Cette liste non exhaustive de dépenses peut correspondre, travaux mis à part, aussi bien à un achat immobilier dans l’ancien que dans le neuf.

Une bonne visibilité sur vos dépenses lors d’un achat en VEFA

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement dans le neuf, le prix est défini à l’avance et vous savez précisément combien vous allez dépenser pour la construction. Pas de mauvaise surprise.

Il est très important de réaliser la simulation la plus précise possible des dépenses liées à votre achat immobilier. Vous aurez besoin de ces informations afin d’établir votre plan de financement immobilier.

Vous avez besoin de réaliser une simulation de financement ? Découvrez tous nos conseils ainsi que le simulateur de financement VINCI Immobilier.