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Transmettre son patrimoine à travers une SCI

Définition de la société civile immobilière

Une SCI a pour objet la gestion et l'exploitation de biens immobiliers, et ne peut pas avoir d'activité commerciale. Couramment, l'administration fiscale considère qu'acheter et vendre un immeuble tous les 10 ans représente une activité commerciale. La SCI inclut un gérant, ayant le pouvoir de continuer l'exploitation du parc immobilier en cas de mésentente entre les associés. Chacun des associés détient un certain nombre de parts, lui donnant droit à une portion des revenus locatifs. En revanche, il doit également participer au paiement des dettes et de l'entretien, dans ces mêmes proportions.

Répartir équitablement un patrimoine grâce à la SCI

Lorsqu'un particulier détient un patrimoine difficilement divisible par le nombre de ses ayants droit, la SCI lui permet de répartir sa succession équitablement. Chacun reçoit un nombre de parts, lui permettant par exemple de percevoir des revenus locatifs. Lorsque les statuts prévoient que toutes les décisions doivent se prendre à l'unanimité, tous les actionnaires reçoivent un pouvoir égal. S'ils ne parviennent pas à se mettre d'accord, le gérant peut avoir le droit de prendre les mesures nécessaires à l'exploitation du parc immobilier.

Transmettre un patrimoine grâce à la SCI

Les mécanismes de la société civile immobilière peuvent permettre à un particulier de transmettre son patrimoine, tout en allégeant au mieux les droits de succession. Il s'agit d'un dispositif très technique, nécessitant la présence d'un conseiller juridique. A la création de la SCI, lorsque des parents fondateurs achètent un bien immobilier à l'aide d'un emprunt, la valeur des parts est proche de zéro. Elle augmentera au fur et à mesure des remboursements de capital. Vers le début de l'emprunt, les parents peuvent faire don de parts à leurs enfants, en pleine propriété ou en nue-propriété. Ils paieront eux-mêmes les mensualités via un compte courant d'associé. Une fois le prêt immobilier entièrement remboursé, les enfants se retrouveront avec un capital ainsi transmis, sans droits de succession.

Eviter le redressement fiscal des associés d'une SCI

L'administration fiscale peut voir une donation cachée ou un abus de droit, derrière la création d'une société civile immobilière. Si tel est le cas, elle redressera tous les protagonistes, parents et enfants. Cette stratégie patrimoniale est possible, mais elle doit se faire avec l'assistance d'un professionnel. Il est également possible d'obtenir l'assentiment du centre des impôts, en demandant l'établissement d'un rescrit fiscal. Notamment, si les enfants reçoivent la pleine propriété des parts, ils sont censés déclarer les revenus locatifs de la SCI, proportionnellement à la participation. Il peut être préférable pour les parents de ne leur donner que la nue-propriété. Ils recevront ainsi l'usufruit au décès des parents, et devenir donc plein propriétaire sans payer de droits de succession.

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