Acheter un appartement loué : pour quoi faire ?

Acheter un appartement loué pour en tirer des revenus locatifs peut se révéler une stratégie adaptée à certains profils. À condition de se poser les bonnes questions et de prendre le temps de s’arrêter sur certains détails. Explications.

Acheter un bien immobilier occupé peut se révéler une bonne affaire, à condition d’éviter certains écueils et de se poser les bonnes questions concernant ses objectifs et son projet.

Acheter un appartement loué : comment réussir son investissement locatif

Achat d'un appartement déjà loué : des revenus immédiats

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf ou un bien ancien avec l’intention de le louer, vous devez patienter jusqu’à l’achèvement des travaux de construction ou de rénovation avant de percevoir vos premiers revenus locatifs.

À l’inverse, lorsque vous achetez un bien déjà loué, vous encaissez vos premiers loyers dès que vous devenez officiellement propriétaire du bien concerné. Un avantage non négligeable, qui peut notamment intéresser deux catégories d’acheteurs :

  • Les propriétaires qui sont à la recherche d’un complément de revenus immédiat. Il peut s’agir par exemple, de personnes retraitées ayant besoin d’un revenu additionnel pour compléter leur pension de retraite.
  • Les propriétaires qui ont besoin de réduire leurs impôts à très court terme. Sont notamment concernés les propriétaires qui investissent dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. Il existe également de nombreux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf, à l’instar de l’investissement loi Pinel ou de l’investissement loi Censi-Bouvard. La réduction d'impôt liée à la loi Pinel peut atteindre 12, 18 ou 21 % selon la durée de l'engagement de location.

Une décote sur le prix des biens immobiliers occupés

Il est possible d’obtenir 10 à 30 % de rabais pour l’achat d’un appartement occupé selon le magazine Le Revenu. Le montant de la décote sur le prix de vente d’un bien occupé s’explique par le fait que vous ne pouvez pas en disposer comme vous le souhaitez. Le bail du locataire doit notamment être prolongé pendant une certaine durée. En cas de vente, le locataire dispose par ailleurs d’un droit de préemption.

Le montant de la ristourne que vous pouvez espérer obtenir dépend de plusieurs critères. Ainsi, plus la date de fin du bail est lointaine, plus vous pouvez espérer faire diminuer le prix du bien. Attention, le prix de vente affiché tient peut être déjà compte de ce paramètre : à vous de vous en assurer en comparant avec les prix moyens observés sur le marché immobilier local.

Acheter un bien occupé peut se justifier par la volonté de :

  • Dénicher un bien moins cher pour un budget modeste
  • Maximiser la rentabilité locative, dont le calcul tient compte à la fois des loyers versés et du prix du bien.

Achat logement occupé en cours de bail : les précautions à prendre

Avant de réaliser votre acquisition, il convient de passer en revue certains détails concernant :

  • Le locataire. Avant d’acheter, il est notamment conseillé de vous assurer de l’absence de loyers impayés. Vous pouvez également demander à consulter le dossier locataire. Le locataire doit notamment disposer de revenus suffisants ou disposer d’un garant.
  • Le contrat de location. La location d’un bien immobilier obéit à un certain formalisme. Il convient notamment de passer en revue la conformité du bail ainsi que les conditions de congé (départ du locataire). Le montant du loyer et les conditions de révision périodique doivent également faire l’objet d’une attention particulière. Acheter un bien loué depuis très longtemps à la même personne et pour un prix inférieur au marché peut se révéler être une très mauvaise affaire.
  • Le logement. Comme pour n’importe quelle acquisition dans l’ancien, il est important de prendre en compte l’état général de l’appartement, le niveau de performance énergétique fixé par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore la programmation d’éventuels travaux de copropriété.

Acheter un appartement loué : tout dépend de votre projet

Un dernier paramètre doit être pris en compte : l’échéance à laquelle vous comptez récupérer la jouissance du bien. Vous avez peut-être besoin, par exemple, de récupérer le bien pour vous loger à la retraite ou pour loger un proche ou un enfant débutant ses études.

La réponse à la question de savoir si vous devez vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier occupé, ou non, dépend avant tout de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation personnelle.

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