Calcul investissement locatif : les dispositifs de défiscalisation

Comment payer moins d’impôts en 2022 ? L’immobilier neuf permet de réduire ses impôts tout en réalisant un investissement pertinent. Découvrez les différents dispositifs de défiscalisation immobilière et les clés pour bien calculer votre investissement locatif en immobilier neuf.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Investir dans l'immobilier comporte des risques.

Défiscaliser dans le neuf

La loi Pinel (ou loi Pinel Métropole) vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts (1) calculée sur le prix d'achat du logement neuf. Cette réduction peut ainsi atteindre 12 % du prix de revient (2) sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans, selon la durée de location de votre bien. Pour en profiter, vous devez respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires pour l'année 2022. Les logements anciens sont également éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel lorsqu’ils ont fait l’objet d’une opération de réhabilitation pour atteindre les performances techniques du neuf, par exemple. Notre simulateur Pinel vous permet de calculer votre réduction d’impôts Pinel. La loi Pinel prendra fin au 31 décembre 2022. Les taux de réduction d’impôt seront progressivement réduits en 2023-2024. Pour continuer de bénéficier de la loi Pinel avec les taux maximaux, il sera nécessaire de respecter certaines exigences environnementales ainsi que des critères de confort et de qualité dans le cadre du dispositif Super Pinel.

La loi Pinel Outre-Mer s’appuie sur les principes de la loi Pinel Métropole. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’investissement dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins.

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard ouvre quant à lui le droit à une réduction d'impôts de 11 % (3) sur le prix de revient (1) du bien immobilier neuf dans la limite de 300 000 € HT par an. Pour réduire votre impôt sur le revenu grâce à la loi Censi-Bouvard, il est nécessaire de réaliser un investissement locatif dans un logement neuf situé au sein d'une résidence services pour le mettre en location meublée pour une durée de 9 ans minimum. La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 20 % est récupérable (4) à condition de conserver le bien pendant 20 ans minimum. L’avantage fiscal Censi-Bouvard est accessible jusqu’au 31 décembre 2022. Pour votre calcul d'investissement locatif Censi-Bouvard, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur Censi-Bouvard.

Pour défiscaliser dans le neuf, il est aussi possible de profiter des avantages du LMNP classique (5). Le statut du loueur en meublé non professionnel permet d’opter pour le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) ou le régime réel. Avec le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur les loyers encaissés à condition que vos recettes totales ne dépassent pas 70 000€. Avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire différentes dépenses telles que les intérêts d'emprunt, la fiscalité sur votre investissement, les travaux ou les frais de syndic. Vous avez ainsi le choix entre deux solutions pour réduire votre impôt. Pour calculer votre investissement locatif LMNP, retrouvez notre simulateur LMNP Classique.

Défiscaliser dans l’ancien

Il existe également plusieurs dispositifs qui permettent de défiscaliser en réalisant un investissement dans l’ancien. On retrouve le LMNP classique mais aussi le dispositif Malraux, le déficit foncier, le dispositif Monuments historiques ou encore, plus récemment, le dispositif Denormandie ancien.

Comparer les dispositifs de défiscalisation

Pour choisir le dispositif de défiscalisation le mieux adapté à votre situation, vous pouvez fonder votre analyse sur 3 critères :

• Le rendement (immédiat ou futur, en intégrant une éventuelle plus-value). Attention à ne pas surestimer le prix de revente afin de ne pas fausser votre calcul d'investissement locatif.
• Le risque qui peut venir impacter votre revenu locatif (vacance locative, survenue de nuisances sonores ou visuelles, changement de fiscalité…)
• La liquidité (possibilité de revendre votre bien immobilier facilement, horizon d’investissement, conditions de sortie…).

Pour toute demande d’information, n’hésitez pas à contacter un conseiller VINCI Immobilier.

(1) Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. L’éligibilité au dispositif Pinel n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier.com/investissement-locatif/pinel/reduire-ses-impots-avec-pinel

(2) Le prix de revient s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à cette acquisition : honoraires de notaires, commissions versées aux intermédiaires, TVA…

(3) Le dispositif LMNP Censi-Bouvard permet à un foyer fiscal achetant un bien au sein d’une résidence de services neuve (résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées dépendantes et résidences séniors) de bénéficier d’une réduction fiscale équivalente à 11% du coût total de l’acquisition du bien. Cet avantage fiscal pour un bien immobilier neuf est à hauteur maximale de 300 000€, prix du logement et frais de notaire inclus. Cette réduction fiscale est répartie équitablement sur 9 ans. L’éligibilité au dispositif LMNP Censi-Bouvard n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier-investissement.com/investisseurs-lmnp/

(4) Le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnel) Classique et le dispositif LMNP Censi-Bouvard, permettent une récupération de la TVA sur le montant de l’acquisition, soit 20% du prix HT du bien. La TVA est définitivement acquise après 20 ans d’exploitation. En cas de cession du bien ou de cessation de l’activité éligible au dispositif avant le délai de 20 ans, il sera nécessaire de rendre une partie de la TVA restituée au prorata du nombre d’années de détention du bien.

(5) Conformément au dispositif LMNP classique, le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges (intérêts d’emprunt et assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de notaire et frais de dossier, frais de garantie, par exemple). Le loueur en meublé non professionnel imposé d’après un régime réel simplifié peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens mobiliers pendant 7 à 10 ans et immobiliers pendant 20 à 40 ans à condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan. Si les charges déduites sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat de la balance est nul ou déficitaire, ce qui entraînera pour le loueur en meublé non professionnel des loyers non-fiscalisés. Le statut de loueur non professionnel peut être conservé tant que les recettes locatives sont inférieures à 23 000€ par an, ou que leurs montants ne dépassent pas la moitié des revenus du foyer fiscal de l’investisseur et lorsqu’aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel. L’éligibilité au dispositif LMNP Classique n’est pas garantie par VINCI IMMOBILIER, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou à l’adresse : https://www.vinci-immobilier-investissement.com/investisseurs-lmnp/