Comment calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Le déficit foncier est une des pistes à explorer si vous envisagez d’investir dans l’immobilier tout en réduisant vos impôts. Comment fonctionne ce mécanisme ? Comment calculer le déficit imputable sur les revenus fonciers ? Quelle est la liste des charges déductibles ? On vous dit tout dans cet article.

Déficit foncier : définition

Les revenus fonciers correspondent aux recettes locatives que vous engrangez chaque année.

Pour réaliser ce gain, vous devez faire face à différentes charges : intérêts d’emprunt, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion locative… Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, alors vous pouvez déduire l’excédent de votre revenu global – y compris salaires et pensions de retraite – et, ainsi, diminuer le montant de votre impôt sur le revenu dans le cadre du déficit foncier.

Qui peut bénéficier du déficit foncier ?

Le déficit foncier est réservé aux investisseurs qui :

· Ont opté pour la location vide

· Ont choisi ou relèvent de plein droit du régime d’imposition au réel.

Quel que soit le profil de l’investisseur, il faut que le bien remplisse trois conditions cumulatives :

· Le bien immobilier doit être loué à usage d’habitation.

· Le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier.

· Le propriétaire ne doit pas relever du régime micro-foncier.

Pour rappel, vous dépendez de plein droit du régime micro-foncier si le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000€/an et si le bien loué ne fait pas l’objet d'un régime particulier. Il est cependant possible de renoncer au bénéfice du micro-foncier et d’exercer son droit d’option pour le régime réel. Attention, cette option est irrévocable pendant 3 ans. De plus, dans le cadre du régime micro-foncier, vous n’avez pas la possibilité de déclarer vos charges au réel. Vous ne pouvez donc pas constater de déficit foncier. Vous bénéficiez, en contrepartie, d’un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers. Cet abattement s’applique automatiquement, peu importe le montant de vos charges.

Déficit foncier : quelles sont les charges déductibles ?

Les charges déductibles des revenus fonciers sont :

· Les frais de gestion et d’administration du bien (honoraires de gestion locative facturés par l’agence immobilière, frais de mise en location…)

· Les impôts relatifs au logement et non récupérables (taxe foncière…)

· Les dépenses de réparation et d’entretien (remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière ou des canalisations, traitement du bois…)

· Les provisions pour charges (frais de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, travaux de copropriété…)

· Les primes d’assurance (cotisations d’assurance contre les risques locatifs, d’assurance loyers impayés, d’assurance propriétaire non occupant…)

· Les intérêts et frais d’emprunt (déductibles uniquement des revenus fonciers). Sont inclus dans cette catégorie les frais annexes tels que les frais de dossier, les frais de garantie ainsi que les cotisations d’assurance emprunteur.

· L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire. Si le propriétaire souhaite récupérer le bien pour le relouer à des conditions plus avantageuses après travaux ou permettre l’installation d’un nouvel occupant (pour un loyer quatre fois supérieur au montant de l’ancien loyer), il peut être amené à verser à l’ancien locataire une indemnité qui est déductible des revenus fonciers.

La déclaration du montant des charges déductibles peut donner lieu à des vérifications par l’administration fiscale. C’est pourquoi il est recommandé de conserver à disposition toutes les pièces justificatives que vous pouvez être amené à produire : tableau d’amortissement, appels de fonds de la copropriété, factures de travaux, avis d’échéance de l’assurance…

Quel est le plafond du déficit foncier ?

La déduction du déficit foncier est soumise à un plafond de 10 700€/an (ou 15 300€/an dans certains cas particuliers). Cette limite de 15 300€/an s’applique en présence d'un déficit Périssol ou, depuis l'imposition des revenus perçus en 2019, d’un déficit Cosse ancien. Lorsque le déficit excède la limite de 10 700€/an, le solde s'impute sur les revenus fonciers suivants.

La déduction ou le report est possible :

· Pendant 6 ans par rapport à l’ensemble de vos revenus

· Pendant 10 ans par rapport à vos seuls revenus fonciers.

Il est donc possible d’imputer le déficit foncier sur le revenu global sous certaines conditions. La notion de revenu global s’entend comme la somme des revenus foncier ainsi que des autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite…).

Quelle formule de calcul pour le déficit imputable ?

Voici un exemple de calcul de déficit foncier pour un logement avec 2 000 € de revenus fonciers, 1 500 € d’intérêts d’emprunt (à déduire en priorité) et 2 000 € d’autres charges.

Le déficit foncier s’élève à : 2 000 - 1 500 - 2 000 = 1 500 €.

À noter que, si le résultat de l’opération est positif, aucun déficit n’est constaté.

Comment déclarer le déficit imputable sur les revenus fonciers ?

Le formulaire à utiliser porte le n°2044. Vous devez impérativement le joindre à votre déclaration de revenus globale, déposée grâce au formulaire n° 2042.

Sachez, enfin, que le déficit foncier peut aussi se pratiquer au travers d’une SCPI (société civile de placement immobilier) spécialisée. Une SCPI de déficit foncier a vocation à collecter des fonds auprès des particuliers en vue de les investir dans un patrimoine immobilier diversifié. Ce parc est géré par un intermédiaire, à savoir la société de gestion qui propose la SCPI. Une SCPI de déficit foncier se fixe pour objectif de réaliser une quote-part de travaux (entre 40 et 60% du montant de la souscription selon les cas). Les dépenses de travaux sont généralement réparties sur une période d’un à trois ans. Chaque investisseur perçoit des loyers et peut bénéficier du mécanisme du déficit foncier en tant qu’associé à la SCPI.

Si le déficit foncier constitue une des pistes en vue d’investir pour défiscaliser, ce n’est pas la seule. Investissement en direct ou via un promoteur-exploitant de résidence services, pierre-papier, SCI (société civile immobilière) : il existe de très nombreuses possibilités. Chacune est associée à une fiscalité différente : à vous de faire votre choix !