Pourquoi investir dans l’immobilier avec le déficit foncier ?

Le déficit foncier constitue l’un des mécanismes qui permet d’investir pour défiscaliser. En quoi consiste ce dispositif ? Quelles sont les règles de fonctionnement du déficit foncier ? Pourquoi recourir à cet avantage fiscal lors d’un investissement locatif ?
 

Pourquoi créer un déficit foncier ?

Le déficit foncier est l’un des moyens d’alléger sa fiscalité en cas d’investissement immobilier… mais ce n’est pas le seul. Pour aller plus loin, vous pouvez vous intéresser aux principaux dispositifs fiscaux pour un investissement immobilier locatif. Il peut être envisageable de créer un déficit foncier :

• Dans le but de réaliser un investissement locatif sans pour autant alourdir sa fiscalité. Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous réduisez votre revenu global sur la durée ;
• Pour bénéficier d’un bien refait à neuf en déduisant les travaux des revenus fonciers pendant la période de location, dans le but d’occuper le bien plus tard. Sachez toutefois qu’il n’est pas possible de reprendre le bien à titre d’habitation pour usage personnel, tout en faisant du déficit foncier avant la fin de la troisième année qui suit la mise en place de l’avantage fiscal. Si vous choisissez d’occuper votre bien ou de le revendre avant cette date, vous devrez rembourser l’impôt économisé à l’administration fiscale. De la même manière, si votre locataire quitte le logement avant la fin de la troisième année, vous devrez retrouver un nouveau locataire dans les meilleurs délais ;
• Pour profiter de l’effet boule de neige du déficit foncier : à la sortie, la valeur de votre bien sera supérieure à celle qu’il avait au départ puisqu’il a été rénové. Il est donc possible d’espérer une plus-value à la revente.
• Pour valoriser un capital sur le long terme
• Pour vous constituer un patrimoine
• Pour compléter vos revenus
• Pour apporter de la stabilité à votre épargne
• Pour protéger vos actifs de l’inflation
• Pour diversifier votre patrimoine.

Quels sont les plafonds du déficit foncier ?

Vous pouvez en effet déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans des cas exceptionnels). En cas d’excédent, vous pouvez reporter la somme correspondante et la déduire pendant dix ans de vos seuls revenus fonciers et pendant six ans de votre revenu global.

Il existe cependant plusieurs exceptions concernant les plafonds du déficit foncier. Il est en effet possible d’imputer des déficits sans limite pour certaines catégories de dépenses :

• Les dépenses réalisées en vue de restaurer un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé. Cet avantage supplémentaire est accordé dans le cadre de la loi Malraux ;
• Les charges concernant des immeubles classés monuments historiques ou assimilés, et produisant des revenus ;
• Les gros travaux de réparation réalisés par les nus-propriétaires d’un immeuble reçu par succession ou donation. Attention, ce cas particulier est soumis à plusieurs critères : d’une part, les travaux doivent être réalisés dans certaines conditions et, d’autre part, l’avantage était accessible jusqu’en 2017 seulement.

Déficit foncier et plafond majoré : de quoi parle-t-on ?

En matière de déficit foncier, il est aussi possible de bénéficier d’un plafond majoré à la condition de réaliser certains types de travaux dans le logement :

• Pour être éligibles, les travaux doivent permettre d’améliorer la performance énergétique de logements catégorisés comme des « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements classés E, F ou G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Les travaux entrepris doivent permettre d’atteindre au minimum la classe D du DPE ;
• Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent être payées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Afin d’attester du fait que les travaux de rénovation énergétique dans le logement ont permis d’atteindre le niveau de performance souhaité, les propriétaires doivent réaliser deux DPE : le premier avant les travaux et le second après le chantier, afin de mesurer l’écart. Le plafond majoré du déficit foncier ne concerne que les dépenses éligibles à un déficit foncier. Pour bénéficier du déplafonnement, le propriétaire doit être imposé sur ses revenus fonciers sous le régime réel. De plus, le logement doit être loué durant une période minimale de trois ans à compter de l’année d’imputation du déficit foncier.

Si toutes ces conditions sont remplies, le plafond du déficit foncier passe de 10 700 € à 21 400 €. Pour le propriétaire, c’est l’opportunité de faire d’une pierre deux coups : il a la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt plus élevée tout en augmentant la valeur patrimoniale de son logement, qui sera mieux classé à la fin des travaux dans le DPE.

Qui peut bénéficier du dispositif du déficit foncier ?

Le déficit foncier peut être pratiqué par un particulier.

Toutefois, il est également possible de louer un bien via une société civile immobilière (SCI) et d’imputer un déficit foncier au niveau des revenus globaux de chaque associé de la SCI. Bien entendu, cette imputation doit être proportionnelle à la quote-part de chacun.

De plus, il existe également des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) spécialisées dans le déficit foncier. Ces placements appartiennent à la catégorie des SCPI fiscales.

Comment créer un déficit foncier ?

Pour investir en déficit foncier, vous devez :

• Investir dans un bien immobilier ancien ;
• Réaliser des travaux (en les confiant à des professionnels du bâtiment) ;
• Prendre un engagement de location pendant les trois années qui suivent la dernière année d’imputation du déficit.

Concrètement, pour créer un déficit foncier et annuler le montant des impôts calculés sur vos recettes locatives, vous devez avoir des charges d’un montant supérieur à vos revenus fonciers. Les charges déductibles en déficit foncier sont les suivantes :

• Les frais de gestion et d’administration du bien ;
• Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire ;
• Les dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien ;
• Les provisions pour charges (si le bien est situé en copropriété) ;
• Les charges locatives non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année qui suit son départ ;
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire ;
• Les cotisations d’assurance ;
• Les intérêts et frais d’emprunt.

Une particularité est à noter concernant les intérêts d’emprunt : ceux-ci ne peuvent être déduits que des revenus fonciers. Il n’est donc pas possible de les imputer sur le revenu global. Cela signifie que vous devez réaliser votre calcul de déficit foncier en deux temps :

• Dans un premier temps, vous devez déduire vos intérêts d’emprunt de votre revenu foncier ;
• Dans un second temps, vous devez déduire vos autres charges.

Pour calculer un déficit foncier, il convient d’appliquer la formule suivante : revenus fonciers encaissés - intérêts d’emprunt - autres charges.

Bon à savoir, les intérêts d’emprunt comprennent tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance emprunteur, décès, invalidité...) des prêts immobiliers souscrits pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement.

Exemple de calcul de déficit foncier

Voici un exemple de calcul de déficit foncier :

• Soit un bien locatif générant des revenus fonciers de 1 000 € ;
• Les intérêts d’emprunt sont de 1 500 € ;
• Les autres charges sont de 2 500 €.

Dans cet exemple, le montant déductible au titre des intérêts d’emprunt est de : 1 000 € - 1 500 € = 500 €. Le montant imputable sur le revenu global est de 2 500 €. Le propriétaire bailleur pourra déduire le reste du déficit, soit la somme de 500 €, de ses revenus fonciers perçus lors des dix années suivantes.

Les contribuables qui souhaitent bénéficier du déficit foncier doivent remplir la déclaration n° 2044 en renseignant le montant de leurs revenus fonciers et de leurs charges foncières. Ils doivent également faire apparaître le montant des déficits provisionnés en case 450 de cette déclaration. Cependant, l’administration fiscale reporte automatiquement chaque année le déficit reportable sur la déclaration d’impôt. Il suffit donc de vérifier le montant prérempli.

Quels sont les travaux déductibles dans le cadre du déficit foncier ?

La liste des charges déductibles des revenus fonciers est assez longue. Toutefois, la manière la plus sûre et la plus efficace de créer un déficit foncier reste de réaliser d’importants travaux de réhabilitation.

Sont concernés, les travaux :

• Qui ont été payés au cours de l’année d’imposition ;
• Qui appartiennent à une des deux catégories suivantes : les dépenses d’amélioration, d’une part, et les dépenses de réparation et d’entretien, d’autre part.

Les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont ainsi jamais éligibles.

Quelles sont les dépenses d’amélioration admises en déficit foncier ?

Les dépenses d’amélioration sont celles qui permettent d’apporter à un bien un élément de confort supplémentaire ou mieux adapté aux modes de vie actuels. Une dépense d’amélioration ne doit pas conduire à modifier la structure du logement.

Les dépenses d’amélioration incluent ainsi :

• L’installation ou la modernisation d’un système de chauffage central ;
• La création d’une salle d’eau ou d’une salle de bains ;
• La pose d’une cuisine équipée ;
• L’installation du tout-à-l’égout ;
• La création d’un ascenseur.
   

Les dépenses d’amélioration réalisées dans un local à usage professionnel ou commercial ne sont pas éligibles au déficit foncier. Seule exception : lorsque ces dépenses ont pour but de faciliter l’accueil des personnes handicapées ou de protéger les locaux de l’amiante.

Quelles dépenses de réparation et d’entretien peut-on déduire ?

Les dépenses de réparation et d’entretien ont pour but de maintenir ou de remettre en état un immeuble et d’en permettre un usage normal et conforme à sa destination. Les travaux engagés ne doivent toutefois pas modifier la consistance de l’immeuble, ni son agencement ou son équipement initial.

L’administration fiscale cite plusieurs exemples de dépenses de réparation et d’entretien éligibles au déficit foncier sur son site internet :

• La remise en état du gros œuvre (toiture, façades…), des canalisations ou de l’installation électrique ;
• La remise en état de l’installation de chauffage central (remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs) ;
• La remise en état du mur d’une propriété ;
• Les travaux de réparation des plafonds, des planchers et de l’escalier et travaux de réfection des enduits extérieurs ;
• Les travaux de remise en état de la toiture de l’immeuble, ravalement et crépissage des murs et réfection des peintures extérieures ;
• La remise en état d’une partie de la construction à la suite de détériorations dues à des malfaçons constatées dans la construction ;
• Le remplacement de la chaudière du chauffage central ;
• Les dépenses effectuées pour rendre une installation d’ascenseur conforme aux normes réglementaires de sécurité ou pour remplacer un ascenseur vétuste ;
• Les frais de remise en état et travaux confortatifs des immeubles à la suite d’une catastrophe naturelle, pour la part réellement supportée (intempéries, inondations, secousses sismiques, glissements de terrain…).

Attention, les dépenses de réparation et d’entretien à la charge du locataire ne sont pas déductibles.

Quelle est la durée de l’engagement de location en déficit foncier ?

Cet avantage fiscal a été créé par le législateur en vue de stimuler l’offre de logements sur le marché locatif. Il est, par conséquent, nécessaire de prendre un engagement de location. Lorsque votre déficit foncier vient minorer votre revenu global pendant une année donnée, vous devez continuer de louer au cours des trois années suivantes (jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit).

Les propriétaires bailleurs peuvent toutefois se soustraire à cette obligation s’ils se trouvent confrontés à l’une des situations suivantes :

• L’invalidité ;
• Le licenciement ;
• Le décès du contribuable ou de son époux ou partenaire de Pacs.

Peut-on combiner déficit foncier et loi Pinel ?

Il est possible d'investir en loi Pinel dans l'immobilier ancien habilité. Dans ce cadre, il est possible de bénéficier à la fois de l'avantage fiscal Pinel et du déficit foncier. Le plus souvent, le prix d'acquisition et une partie des travaux réalisés dans le logement sont éligibles à la loi Pinel. La partie restante des travaux (le plus souvent, les travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble) est éligible au régime des déficits fonciers.