Dans quels cas le loyer de référence peut-il être majoré ?

Dans les villes concernées par l’encadrement des loyers, il est parfois possible, sous certaines conditions, de facturer au locataire ce qu’on appelle un loyer majoré. Il s’agit d’un loyer plus élevé que le loyer de référence du marché. Quelles sont les conditions d'application ?

Qu’est-ce que le loyer de référence majoré ?

L'encadrement du niveau des loyers a été créé à titre expérimental pendant une durée de cinq ans, par la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Dans les zones concernées, les propriétaires ne peuvent fixer librement le montant du loyer. Ils doivent ainsi respecter les règles inhérentes à l’encadrement des loyers.

Dans les zones concernées, un loyer de référence au mètre carré (ou loyer médian) est fixé par arrêté préfectoral. Cette référence se fonde sur une évaluation rigoureuse réalisée par un observatoire local, en tenant compte de plusieurs critères liés au logement tels que :

• La situation géographique du logement (centre-ville, proximité de grands axes routiers, vis-à-vis, transports et écoles proches…) ;
   
• Le type de location (le loyer pour un logement meublé est plus élevé que pour un logement vide) ;
   
• Le nombre de pièces (du studio au logement de plus de quatre pièces) ;
   
• La date de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 et après 1990).

Le loyer de référence majoré correspond au loyer médian majoré de 20%. Il existe également un loyer de référence minoré, dont la valeur équivaut au loyer médian minoré de 30%. Ce loyer minoré a pour but de limiter la réévaluation excessive des loyers lors d’un renouvellement du bail locatif. Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.

Quand afficher le loyer majoré ?

Depuis un arrêté publié le 4 février 2022, les professionnels de l’immobilier doivent obligatoirement afficher, dans les annonces immobilières, le loyer maximum permis par l’encadrement des loyers. Depuis le 1^er avril 2022 – date d’entrée en vigueur de ces nouvelles obligations –, les professionnels doivent ainsi impérativement mentionner les informations suivantes :

• Le loyer de référence ;
   
• Le loyer majoré de 20% et, le cas échéant, le complément de loyer, qui permet de dépasser la limite autorisée.

Loyer majoré et complément de loyer : quelle différence ?

Pour rappel, trois types de loyer de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet : le loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30%), le loyer de référence et le loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20%).

Il ne faut pas confondre le loyer majoré avec le complément de loyer que peut demander le propriétaire notamment lorsque le logement comprend des éléments liés à la localisation et/ou pouvant être considérés comme particulièrement rares ou remarquables par rapport à des logements similaires situés dans le même secteur géographique. Le complément de loyer s’ajoute au loyer de base, hors charges et concerne les baux signés depuis le 1^er juillet 2019. Son montant doit apparaître dans le contrat de location, de même que les éléments de confort justifiant le complément de loyer.

La loi « pouvoir d’achat » est venue restreindre le cadre d’application du complément de loyer en l’interdisant purement et simplement, dès lors que le logement présente au moins une des caractéristiques suivantes :

• Sanitaires sur le palier
• Signes d’humidité sur certains murs
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe F ou G ;
• Fenêtres laissant anormalement passer l’air (hors grille de ventilation)
• Vis-à-vis à moins de 10 mètres
• Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur
• Problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois
• Installation électrique dégradée
• Mauvaise exposition de la pièce principale.

De plus, le locataire a la possibilité de contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dans les trois mois qui suivent la signature du bail. Le propriétaire est alors tenu d’apporter les éléments de preuve qui justifient l’application d’un complément de loyer.

Ainsi, le loyer de référence majoré est une valeur repère objective, déterminée par le préfet dans un arrêté, le complément de loyer est lui aussi régi par des règles très strictes et il n’est pas possible, pour un propriétaire, d’augmenter le loyer sans motif dans les zones concernées par l’encadrement des loyers.

À quel risque s’expose-t-on si on n’applique pas le loyer de référence majoré ?

Dans les villes concernées par l’encadrement des loyers, il n’est pas possible de dépasser le loyer de référence majoré.

En cas de dépassement du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat de location, une action en diminution de loyer peut être engagée.

Comment augmenter le loyer lorsque le logement se trouve en zone tendue ?

Dans les zones tendues (Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et communes composant Plaine commune et Est Ensemble), le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer au renouvellement du bail, s’il constate que le loyer est sous-évalué.

La procédure à suivre n’est pas la même selon la date de renouvellement du bail. Pour les renouvellements de bail qui ont lieu depuis le 24 août 2022, il est ainsi impossible d’augmenter le loyer, même manifestement sous-évalué, d’un logement classé F ou G sur le DPE. Cette règle vaut uniquement pour la métropole. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire reste libre de fixer librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement et ce jusqu’au 1^er juillet 2024. Dans les autres cas, l’augmentation de loyer est possible mais doit être calculée à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires.

De plus, l’augmentation de loyer ne doit pas être supérieure au plus élevé des deux plafonds suivants :

• Le premier plafond équivaut à la moitié de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’a pas été fait) ;
   
• Le second plafond correspond à une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

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