Apport et prêt immobilier : les règles à connaître

Lorsque vous réalisez un achat immobilier dans le neuf ou dans l’ancien, vous avez la possibilité de financer cette acquisition au moyen soit d’un apport personnel, soit d’un ou plusieurs crédits immobiliers, soit des deux. Un emprunt immobilier avec une fraction d’apport personnel est la solution la plus courante. Quelles sont les règles à connaître pour optimiser son apport personnel ?

Pourquoi un apport personnel dans un prêt immobilier ?

Débloquer une partie de son épargne ou utiliser une partie de ses revenus pour constituer un apport personnel permet d’abord de démontrer votre capacité d’épargne. Avec la présence d’un apport personnel, votre conseiller bancaire ou votre courtier est à même d’évaluer, chiffres à l’appui, votre capacité à faire face à des mensualités de crédit. À cet égard, il est parfois préférable de montrer que vous êtes en mesure de mettre de côté une certaine somme d’argent régulièrement et sur la durée, plutôt que de mobiliser des sommes certes importantes mais dues à une rentrée d’argent exceptionnelle.

Les établissements prêteurs sont particulièrement sensibles à la présence d’un apport personnel dans la mesure où celui-ci permet, totalement ou partiellement, de couvrir certains frais tels que les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier et les éventuels frais d’agence. Grâce à votre apport personnel, vous limitez le recours à l’emprunt et réduisez votre taux d’endettement. Cela permet in fine d’optimiser le coût de votre emprunt immobilier.

Montant apport personnel

En règle général, on considère que l’apport personnel dans le cadre du prêt immobilier doit être au moins égal à 10 % de la somme totale empruntée. Cette somme peut provenir de sources diverses : produit de la revente d’un bien immobilier, épargne personnelle (PEL, livret A, assurance-vie, épargne salariale…), donation ou héritage…

Quand débloquer l'apport personnel ?

Vous avez la possibilité de débloquer votre apport en une ou plusieurs étapes, selon le montant de celui-ci. Une première partie peut ainsi être utilisée au moment de la signature du compromis de vente ou du contrat de réservation. L’apport personnel sert alors à financer l’indemnité d’immobilisation et les éventuels frais d’agence (dans l’immobilier ancien) ou le dépôt de garantie (dans l’immobilier neuf).

Le reste de l’apport personnel peut être utilisé lors de la signature de l’acte authentique, en cas de reliquat.

Qu’est-ce qu’un crédit à 110 % ?

Un crédit à 110 % (ou crédit sans apport) est un crédit dans lequel la banque finance l’intégralité du coût de l’opération. Votre apport personnel est alors égal à zéro. La banque prend en charge l’ensemble des frais annexes liés à l’opération : frais d’agence, frais de notaire, frais de garantie…

Un crédit sans apport peut permettre à des primo-accédants de devenir propriétaires de leur résidence principale plus facilement. Toutefois, ce mécanisme ne comporte pas que des avantages dans la mesure où la banque est amenée à consentir un prêt d’un montant supérieur au prix d’achat du bien. Le montant total des intérêts du crédit immobilier est donc plus élevé que dans le cas d’un prêt avec apport personnel. C’est pourquoi, si vous êtes concerné, il peut être plus opportun de vous tourner vers les dispositifs d’accession à la propriété.