Quel est le prix d'une maison neuve sans terrain ?

Lors d’un achat de maison neuve, on dissocie le prix du terrain nu et le coût de construction de la maison en elle-même. Comment évaluer le prix d’une maison neuve sans terrain ? Quels sont les facteurs qui influent sur le coût de construction d’une maison neuve ? Quel est le prix moyen d’une maison neuve sans terrain ?

Qu’est-ce qu’une maison neuve sans terrain ?

Lorsqu’on évoque le prix d’une maison neuve sans terrain, on fait référence au coût de construction d’une maison :

• Hors prix d’acquisition du terrain ;
• Hors frais de notaire calculés sur le prix du terrain.

En moyenne, on considère que le prix du terrain constructible compte pour un tiers (33 %) du coût total de la construction d’une maison. Cette part peut néanmoins varier en fonction de la zone géographique : le prix du foncier peut atteindre des sommets dans les régions ou les agglomérations les plus recherchées.

Dans un contexte de transition énergétique, investir dans une maison neuve représente un avantage considérable. La hausse des prix immobiliers dans le neuf est donc à contrebalancer avec cet aspect. 

Sur l’ensemble du territoire, les prix pour la construction d’une maison neuve ont commencé à baisser en fin d’année 2023 et depuis, la chute se poursuit.

Selon le média Capital, construire une maison neuve en région parisienne coûte en moyenne 400 000 € en 2023, soit une hausse d’environ 25% depuis l’année précédente. Plus précisément, il s’agit d’une maison type d’environ 130 m² avec garage et jardin, en moyenne 3 chambres de 12 m², une salle de bains, un bureau ou une chambre d'amis, un séjour de 35 m², cuisine ouverte et pompe à chaleur.

À l'opposé, Saint-Étienne offre des prix plus accessibles, à seulement 1 918 € le mètre carré, soit une option bien plus abordable pour les acheteurs qui souhaitent faire construire une maison neuve.

Des villes comme Aix-en-Provence et Nice proposent des prix moyens au mètre carré qui s’élèvent respectivement à 6 176 € et 5 902 €. En revanche, et toujours selon la même source, des villes telles que Limoges et Le Mans restent plus abordables avec des coûts moyens au mètre carré de 1 848 € et 2 027 € respectivement en mars 2024.

Les maisons neuves disposant d’un espace extérieur conséquent bénéficient par ailleurs d’une surcote par rapport à des maisons neuves comparables sans terrain.

Quel est le prix moyen d’une maison neuve sans terrain ?

Selon une étude du ministère de la transition écologique et solidaire qui date de décembre 2023, les constructions de maisons neuves sans terrain s’élèvent en moyenne à 1 731 € /m². 

Les gammes de prix intermédiaires se situent entre 1 700 et 1 900 €/m², et les constructions de grand standing ou sur mesure peuvent excéder 3 000 €/m². 

Bien entendu, les montants varient selon le constructeur, les matériaux utilisés et la localisation du bien.

La mise en place de la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) a impacté le coût de construction des maisons neuves. Cette nouvelle réglementation a introduit des exigences plus strictes en matière d'isolation et d'utilisation d'énergies renouvelables. 

La RE 2020 varie également selon les régions, avec des adaptations spécifiques requises pour les maisons situées en altitude ou dans des climats froids par rapport à celles dans des zones plus chaudes. L’objectif est de respecter un coefficient de besoin bioclimatique (Bbio) prédéfini.

La RE 2020 a augmenté les coûts de construction initiaux de 5 à 10 % selon les régions, mais offre en contrepartie une réduction des factures d'énergie. Les maisons construites sont donc jusqu'à deux fois plus économes que celles construites sous l'ancienne réglementation RT 2012. De plus, les maisons conformes à la RE 2020, souvent classées A ou B en termes de performance énergétique, peuvent se vendre plus chères sur le marché immobilier.

Enfin, les constructions passives (conçues pour être confortables avec le minimum d'énergie payante), impliquent un coût supplémentaire moyen de 20 %. Néanmoins, elles offrent des avantages en termes de confort thermique et d'économies d'énergie. 

Quels sont les critères qui influent sur le prix d’une maison neuve sans terrain ?

Le coût de construction d’une maison neuve dépend de nombreux critères, tels que :

• La surface habitable. Cette superficie correspond au plancher construit. Elle ne prend donc pas en compte les éléments suivants : les combles non aménagés, les sous-sols et remises, les terrasses et balcons, les vérandas et pergolas, les dépendances. On retire également, pour le calcul de la surface habitable, les murs, les cloisons, les marches et la cage d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties dont la hauteur sous plafond mesure moins de 1,80 m. La mesure de la surface habitable d’une maison neuve constitue donc un exercice assez technique, qui nécessite de faire appel à un professionnel immobilier. Vous pouvez notamment vous tourner vers un notaire, un agent immobilier ou encore un métreur en maisons individuelles ;
• Le type de maison. Les spécialistes de l’immobilier distinguent plusieurs catégories : la maison traditionnelle, la maison contemporaine, la maison moderne, la maison de plain-pied ou encore la maison à étage. Là encore, le budget n’est pas le même en fonction du type de maison. Par exemple, une maison moderne peut comporter des éléments architecturaux plus ou moins coûteux (angles saillants, forme cubique, toit plat, grandes fenêtres ou larges baies vitrées coulissantes…). De même, une maison avec un ou plusieurs étages coûtera plus cher au niveau de la construction. Mais il convient d’avoir une vision globale du prix d’une maison neuve sans terrain : si une maison à étage coûte plus cher à construire, vous aurez également besoin d’un terrain plus petit que pour une maison de plain-pied de surface équivalente. Bref, attention à ne pas aller trop vite en besogne !
• Les choix techniques. Le choix des matériaux a toute son importance dans le coût de construction de votre future maison neuve. Ainsi, des matériaux biosourcés coûteront probablement plus cher que des matériaux traditionnels, même s’il convient de réaliser cette évaluation dans une analyse complète du cycle de vie (c’est-à-dire en incluant les coûts d’acheminement, de réparation, de renouvellement…). Cette évaluation doit également prendre en compte les équipements installés dans la nouvelle maison. Une chaudière gaz à très haute performance énergétique (THPE) sera plus onéreuse qu’une chaudière à gaz traditionnelle, même s’il existe des aides financières. De même, une VMC simple flux reviendra plus cher qu’une VMC double flux. Plus votre maison individuelle sera performante et techniquement aboutie, plus les coûts de construction seront élevés ;
• L’emplacement et la configuration du terrain. Par exemple, en cas de difficultés d’accès au terrain, des rotations plus nombreuses de camions seront nécessaires. Le constructeur de maisons individuelles est alors susceptible d’appliquer des frais supplémentaires. Dans le même ordre d’idée, vous aurez probablement peu de surcoûts si vous achetez un terrain plat, sain sur le plan géotechnique et bien raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de fibre optique et à l’assainissement collectif. En revanche, préparez-vous à quelques dépenses supplémentaires s’il faut dépolluer le terrain, créer une rampe d’accès pour le garage ou réaliser d’importants travaux de viabilisation. Autre point à vérifier : le bornage. S’il s’agit d’un terrain situé à l’écart des autres constructions, ce bornage n’est pas nécessairement réalisé et vous allez devoir faire appel à un géomètre-expert pour exécuter cette prestation. Le coût pour mesurer une parcelle peut varier entre quelques centaines et quelques milliers d’euros ;
• La réglementation et le climat. La nouvelle RE2020, qui s’applique depuis le 1^er janvier 2022 aux maisons individuelles – mais pas seulement –, impose de nouvelles contraintes réglementaires au niveau de la construction. Avec la RE2020, une maison neuve doit par exemple respecter un coefficient de besoin bioclimatique (Bbio). La valeur cible de ce coefficient varie selon la zone d’implantation de la future maison neuve et son altitude. Concrètement, cela signifie qu’une nouvelle construction située en altitude et/ou dans une région froide doit mettre en place une isolation renforcée. De la même manière, une maison individuelle située dans une région chaude doit optimiser le confort d’été pour ses occupants. Autant de coûts supplémentaires qui s’ajoutent aux dépenses indispensables et viennent renchérir la facture finale ;
• Les prestations extérieures. En fonction du standing que vous choisissez pour votre maison neuve, le coût ne sera pas nécessairement le même. Un geste architectural fort peut être tentant, mais les formes les plus simples, avec une volumétrie conventionnelle, sont souvent les moins coûteuses. Si vous mixez les matériaux, créez un jeu de façades ou mettez en place un rooftop (toit-terrasse) végétalisé, vous allez également au-devant de coûts supplémentaires. Tout est naturellement une question de goût personnel et de budget, mais il faut avoir conscience que cela peut avoir un impact sur le coût de construction de votre future maison neuve ;
• Les prestations intérieures. Le choix des revêtements des sols et des murs a toute son importance pour évaluer le prix d’une maison neuve sans terrain. Par exemple, le prix d’un carrelage d’entrée de gamme démarre autour de 20 €/m², mais il peut être multiplié par dix si vous choisissez un carrelage haut de gamme ! Il en va de même – ou presque – pour le prix des cuisines équipées et des éléments d’électroménager. Si vous prévoyez de confier la réalisation de meubles sur mesure à un menuisier, sachez aussi que cela peut peser lourd dans la facture finale. Là encore, il convient de faire selon ses envies et ses moyens. Il suffit simplement d’intégrer ces dépenses dans le budget global d’une maison neuve sans terrain ;
• Le nombre d’étage de la maison. Les maisons de plain-pied sont souvent moins coûteuses en raison de la simplicité de leur structure et de l’absence de travaux supplémentaires liés à la construction d’étages. Cependant, une maison à étages, malgré un coût initial potentiellement plus élevé dû à la nécessité de renforcer les structures et d’ajouter un escalier, peut vous permettre d’optimiser l’espace d’un terrain plus petit ;
• La région. Le coût de construction varie considérablement d’une région à l’autre en France. Des facteurs tels que le coût de la vie local, la disponibilité des artisans et des matériaux, ainsi que les spécificités climatiques et réglementaires, peuvent influencer ces coûts. Par exemple, construire en Île-de-France ou dans le Sud de la France peut s’avérer plus onéreux qu’en Bretagne ou en Auvergne.

Comment estimer une maison neuve ?

Pour estimer le prix d’une maison neuve, il est nécessaire de prendre en compte :

• Le prix d’acquisition du terrain ;
• La préparation du terrain à la construction (décaissement de terrain, création d’un jardin si nécessaire…) ;
• La construction de la maison en elle-même ;
• L’aménagement intérieur de la maison (fourniture et pose de la cuisine équipée…) ;
• L’ensemble des frais annexes, tels que le coût du crédit immobilier, les honoraires de l’architecte et du maître d’œuvre…

Bien calculer le budget hors terrain pour construire une maison

Avant de valider votre projet de construction, vous devrez bien calculer votre budget sans compter le prix du terrain. Parmi ces dépenses, n’oubliez pas les frais de conception et d’architecture, les coûts des matériaux de construction, la main-d’œuvre, les installations techniques (électricité, plomberie, chauffage), ainsi que les coûts liés à la réglementation (permis de construire, taxes d’aménagement, assurance dommages-ouvrage).

La structure même de la maison (fondations, murs, toiture) constitue souvent la partie la plus coûteuse du projet, soit jusqu’à 60 % du budget total. Les matériaux choisis (brique, bois, béton) influencent aussi ce coût. Les installations techniques peuvent représenter jusqu’à 20 % du budget total, suivies des finitions intérieures et extérieures (peinture, revêtements de sol, façades) qui peuvent également varier grandement en termes de prix.

Pour bien calculer le prix de votre maison hors terrain, n’hésitez pas à vous faire accompagner de professionnels. Ainsi, vous pourrez bénéficier de solutions "clé en main" qui englobent tous les aspects de la construction, de la conception à la remise des clés. 

Bien que cette option puisse sembler plus onéreuse au premier abord, elle offre l’avantage d’une meilleure prévisibilité du budget et d’une garantie sur l’ouvrage.

Enfin, le prix au mètre carré est un indicateur crucial pour évaluer le coût de construction. En France, ce coût peut varier de 1 200 à plus de 2 500 € par mètre carré, en fonction de la qualité des matériaux, du type de construction (standard, moyenne gamme, haut de gamme), et des spécificités du projet. 

En cas de doute, VINCI Immobilier vous permet d’obtenir une estimation gratuite du coût de la construction de votre maison. Ces estimations peuvent fournir une base solide pour débuter la planification financière de votre projet de construction.