Quel barème pour calculer ses frais de notaire ?

Le prix d’acquisition d’un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, s’entend généralement « hors frais de notaire ». Or, ces sommes également appelées frais d’acquisition peuvent renchérir substantiellement le coût de votre achat immobilier. Quel barème est utilisé pour calculer les frais de notaire ? Comment estimer les frais de notaire ? A quoi correspondent les frais de notaire ?

Frais de notaire : définition

Les frais de notaire correspondent en réalité à trois catégories différentes de frais.

Les frais notaire comprennent, d’abord, la rémunération du notaire qui est soumise à un barème bien précis, également appelé régime de tarifs réglementés. Cette rémunération est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Elle est composée, d’une part, par les frais et débours. Il s’agit des sommes versées pour rémunérer certaines démarches obligatoires dans le cadre de la constitution du dossier de vente, telles que la consultation du cadastre et du service de publicité foncière. Elle est constituée, d’autre part, de la rémunération du notaire à proprement parler (émoluments de formalités). Faire appel à un notaire dans le cadre d’une vente immobilière est indispensable, dans la mesure où les documents établis ou visés par un notaire sont authentiques. Cette profession est réglementée.

Les frais de notaire intègrent, ensuite, les impôts et taxes. Ces prélèvements obligatoires correspondent, pour l’essentiel, aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO). D’une façon générale, les DMTO s’appliquent aux cessions d’immeubles, aux cessions d’actifs et de parts sociales, ainsi qu’aux cessions de fonds de commerce. Ces frais sont prélevés par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités locales.

Les frais de notaire englobent, enfin, la contribution de sécurité immobilière (CSI). Le taux de la CSI s’établit à 0,1 %.

Répartition frais de notaire

Les impôts et taxes représentent environ 80 % des frais de notaire. Viennent ensuite les émoluments et débours (18 %) et les frais annexes (2 %). Les frais annexes correspondent aux sommes perçues par le notaire au titres des démarches obligatoires et des impondérables (consultation des archives, documents d’urbanisme, etc.).

Calcul frais de notaire

La plus grande partie des frais de notaire est proportionnelle au prix d’acquisition. Pour les calculer, un pourcentage frais de notaire s’applique aux prix d’achat du bien immobilier. Seule une fraction des frais de notaire est fixe et forfaitaire. Il s’agit des émoluments, des débours et des frais annexes.

Pourcentage frais de notaire dans l’ancien

Les frais de notaire sur l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien sont évalués approximativement à 7 ou 8 % du prix exprimé dans l’acte. Les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf, car ils incorporent une part plus élevée d’impôts et taxes.

Pourcentage frais de notaire dans le neuf

Les frais de notaire sur l’acquisition d’un bien immobilier dans le neuf sont évalués à environ 2 à 3 % du prix de vente. Le calcul des frais de notaire réduits est défini par l’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts.

Est considéré comme un bien immobilier neuf un bien n’ayant fait l’objet d’aucune mutation.

Caractéristiques barème frais de notaire

Il existe un barème par catégorie d’acte notarié. Le barème frais de notaire immobilier est proportionnel et dégressif par tranches. Autrement dit, le taux frais de notaire est plus élevé pour la première tranche (prix d’acquisition inférieur à 6 500 €) que pour les suivantes.

Pour estimer l’impact du barème frais de notaire sur votre projet immobilier, n’hésitez pas à utiliser notre calculette frais de notaire.

Barème frais de notaire 2020

Le barème frais de notaire 2020 s’applique aux émoluments perçus par le notaire au titre de sa rémunération jusqu’au 31 décembre 2020. Les différentes tranches de prix du bien et les taux correspondants sont les suivants :

Tranche

Taux applicable

De 0 à 6 500 €

3,95%

De 6 500 € à 17 000 €

1,63%

De 17 000 € à 60 000 €

1,09%

Plus de 60 000 €

0,81%

Barème frais de notaire 2021

Une réforme récente prévoit une baisse des frais de notaire. Les tarifs des notaires devaient initialement diminuer d’en moyenne 1,9%, à partir du 1er mai 2020. L’évolution du barème national frais de notaire avait été entérinée par un décret publié le 28 février 2020 et entré en vigueur le 1er mars 2020. Les émoluments correspondant aux prestations effectuées avant le 1er mai 2020 ou ayant donné lieu à un versement avant cette date devaient, eux, rester inchangés.

Toutefois, afin de tenir compte de la crise sanitaire du Covid-19 et de ses impacts sur la profession notariale, un nouveau décret a annoncé le report de cette mesure au 1er janvier 2021. Le barème frais de notaire qui s’appliquera à partir de cette date sera le suivant :

Tranche

Taux applicable

De 0 à 6 500 €

3,87%

De 6 500 € à 17 000 €

1,60%

De 17 000 € à 60 000 €

1,06%

Plus de 60 000 €

0,80%

Qui paye les frais de notaire ?

Lors d’une transaction immobilière, qui du vendeur ou de l’acheteur est concerné par le calcul des frais de notaire ? Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Il viennent s’ajouter au prix net vendeur, mais aussi au montant des éventuels frais d’agence ou travaux de rénovation.

Dans une petite annonce immobilière, le prix de vente peut être affiché frais d’agence inclus (FAI), lorsque le bien est commercialisé via une agence immobilière. En revanche, il s’entend toujours hors frais de notaire. Cela tient au fait que les frais de notaire, même s’ils sont calculés en fonction du barème national frais de notaire, ne sont jamais connus à l’avance. Ils peuvent ainsi varier d’une transaction à l’autre, notamment lorsque certains frais annexes viennent s’ajouter.

barème frais de notaire

Réduction sur frais de notaire

Il existe plusieurs possibilité de réduire les frais de notaire. Les textes prévoient en effet que les frais de notaire portent uniquement sur le prix d’acquisition du bien immobilier proprement dit. En d’autres termes, peuvent être exclus le montant des frais d’agence ou encore le montant du mobilier inclus dans le prix de vente, mais ne faisant pas partie intégrante du bien immobilier. Ces éléments de mobilier doivent pouvoir être démontés. Il peut s’agir, notamment, d’une cuisine équipée avec son électroménager, d’une bibliothèque sur-mesure, d’un lave-linge intégré sous plan dans une salle de bain, de stores ou de rideaux… Pour pouvoir bénéficier de cette opportunité de réduction des frais de notaire, il convient d’en faire mention lors du passage chez le notaire. L’évaluation du mobilier se fait alors, dans le meilleur des cas, sur factures et en appliquant une décote au prix du neuf. De cette manière, vous êtes certain d’optimiser vos frais de notaire.

Il existe une autre possibilité de remise sur frais de notaire. Celle-ci est prévue dans l’article A444-174 du Code de commerce, créé par l’article 2 de l'arrêté du 26 février 2016. Dans ce cas de figure, une remise de 10 % maximum peut être décidée par le notaire pour les tranches d’assiettes supérieures à 150 000 €. Attention, cette possibilité de remise de frais de notaire est strictement encadrée : demandez conseil à votre étude notariale.

Frais de notaire et emprunt immobilier

Vous devez régler le montant des frais de notaire le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Cette somme est à verser en une seule fois et vient s’ajouter au prix d’acquisition du bien immobilier. Il convient donc d’inclure cette dépense dans votre plan de financement. Pour estimer le montant des frais de notaire que vous devrez payer le jour J, vous pouvez utiliser notre simulateur frais de notaire.

Lors de votre simulation de crédit immobilier, votre banque intègre dans l’offre de prêt un montant prévisionnel dédié aux frais de notaire. Généralement, le fait de pouvoir couvrir au moins les frais de notaire et de garantie grâce à un apport personnel est très apprécié des établissements prêteurs. Il s’agit d’un réel atout pour votre dossier de demande de prêt, qui vous permettra peut-être d’obtenir de meilleures conditions de crédit immobilier. Il arrive toutefois que les banques acceptent de financer les frais de notaire en sus du prix d’achat.

Remboursement frais de notaire

Le montant des frais de notaire payé lors de la signature de l'acte de vente correspond à une estimation. En règle générale, le notaire surestime légèrement les frais, de façon à anticiper d’éventuels imprévus (frais supplémentaires, démarches plus complexes que prévu…). De plus, il est relativement difficile de connaître a priori le montant des taxes à régler.

Une fois la transaction immobilière complètement finalisée, c’est-à-dire quelques semaines ou mois après la signature de la vente, vous recevez un chèque de la part de votre notaire. Ce chèque comporte l’en-tête de la Caisse des Dépôts et Consignations, qui joue ici le rôle de tiers de confiance. Que ce soit dans le cadre d’une succession, d’une donation, d’un divorce ou encore d’une vente immobilière, le notaire est en effet tenu de conserver ce qu’on appelle les reliquats de compte sur un compte de dépôt obligatoire, jusqu’à leurs transmission aux bénéficiaires. Le chèque que vous recevez à la fin du processus d’achat correspond ainsi au reliquat éventuel de frais avancés et non dépensés.

Frais de notaire et autres frais à la charge de l’acquéreur

Les frais de notaire ne sont pas les seuls frais qui demeurent à la charge de l’acquéreur. Le jour de la vente, celui-ci doit également s’acquitter :

  • Du montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties, calculée au prorata temporis. La taxe foncière entre le 1er janvier de l’année n et le jour de la vente est à la charge du vendeur. Le montant de la taxe foncière à compter de la vente et jusqu’au 31 décembre est remboursé par l’acheteur.
  • Du montant des charges et travaux de copropriété. Les appels de charges étant généralement trimestriels, il arrive souvent que le vendeur ait déjà payé les charges pour le trimestre en cours. Un calcul des charges à rembourser prorata temporis est donc appliqué. Ce calcul peut également porter sur le montant des gros travaux de copropriété, sauf en cas d’accord contraire entre le vendeur et son acquéreur.

Enfin, il ne faut pas oublier toutes les dépenses supplémentaires lors d’un achat immobilier. Travaux de rénovation, achat de mobilier, réparations imprévues : il arrive parfois que l’entrée dans les lieux génère des frais plus ou moins importants en plus des frais de notaire. Dans ce contexte, opter pour l’immobilier neuf aux frais de notaire réduits et clé en main, sans travaux additionnels mis à part quelques frais de décoration, peut constituer un véritable avantage pour acheter ou investir dans la pierre en toute sérénité.