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Crédit amortissable ou prêt in fine : lequel choisir ?

Le financement des biens immobiliers peut se faire avec deux types de prêt : amortissable ou in fine. La formule amortissable est la plus connue, elle s’applique en particulier à l’acquisition de résidence principale. Le prêt in fine est plus cher, et concerne les investisseurs éligibles à l’ISF, possédant déjà une lourde base de revenus locatifs. Il est également utile aux non-résidents fiscaux.

Différence entre prêt amortissable et crédit in fine

Dans un prêt amortissable, à chaque mensualité l’emprunteur rembourse une part d’intérêt et une part de capital. Dans un emprunt in fine, on paye des intérêts tous les mois, et l’on verse le capital à la fin des remboursements. Dans un prêt amortissable, les intérêts sont calculés sur le capital restant à rembourser. Dans la version in fine, les intérêts sont basés sur le capital emprunté. La différence de coût est significative, à titre d’exemple pour un emprunt de 100 000 € à 3% sur 10 ans, les intérêts d’un crédit immobilier amortissable seraient de 15 700 € environ. Avec la formule in fine, ils seraient proches de 30 000 €.

Principe du prêt immobilier amortissable

Chaque mensualité du prêt immobilier amortissable inclut une part d’intérêt et une part de capital. Au fur et à mesure des remboursements, la part de capital augmente tandis que la part d’intérêt diminue, le tout proportionnellement. Lors d'un remboursement sur une longue durée, l’emprunteur pourrait payer plus d’intérêt que de capital les premières années, surtout si le taux nominal est élevé.

Plus le prêt est court, plus on rembourse de capital à chaque échéance, et plus on se donne la possibilité de revendre à moyen terme. La valeur acquise (valeur du logement moins dette immobilière) augmente au fur et à mesure des remboursements. Les contribuables assujettis à l’ISF doivent consulter leurs tableaux d’amortissement, afin de savoir quand leur bien aura dépassé le plancher de l’impôt.

Principe du crédit immobilier in fine

Le crédit in fine nécessite un apport d’au moins 30 % de la somme à emprunter. Cet apport sera nanti sur un placement de type assurance-vie, et servira à rembourser le capital à la fin du prêt. Soit l’apport est suffisant pour que le rendement lui permette d’atteindre le montant du prêt, soit l’emprunteur ajoute un effort financier mensuel.

Les intérêts d’un prêt in fine sont importants, ce qui est précisément ce que l’investisseur recherche. S’il possède déjà une base de revenus locatifs imposables, ces lourds intérêts ne l’augmenteront que très peu, voire la diminueront si aucun loyer n’est perçu. Plus intéressant encore, pendant toute la durée d’un prêt in fine, la valeur acquise du bien immobilier est nulle. L’investissement ainsi effectué n’entrera dans le calcul de l’ISF qu’au moment du versement du capital.

L’investissement immobilier in fine pour les non-résidents fiscaux

Les non-résidents fiscaux auront du mal à souscrire un prêt immobilier en France s’ils n’ont pas recours à la formule in fine. Tout investisseur en mesure de déposer un apport suffisant pour couvrir le capital à la fin du prêt est quasiment sûr de pouvoir emprunter.

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