Tout savoir sur les 5 zones de la loi Pinel

À travers des avantages fiscaux proposés aux investisseurs, le dispositif Pinel(1) a pour but d’encourager la construction de logements neufs là où la demande locative est la plus forte et où l’offre est insuffisante. La carte de l’investissement Pinel est donc découpée en différentes zones.

 

Quelles sont les zones de la loi Pinel ?

 

Conçu pour stimuler la construction de logements neufs dans les zones les plus carencées, le dispositif fiscal loi Pinel fait l’objet d’une application différenciée selon le territoire considéré. À quoi correspondent les différentes zones Pinel ? Que faut-il savoir à leur sujet ?

Ces zones sont aujourd’hui définies comme suit :

Zone A

Agglomération de Paris (hors zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés

Zone A bis

Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise

Zone B1

Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères et les départements d’outre-mer

Zone B2

(Non concernée par la loi Pinel)

Villes-centres de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A ou B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zone A ou B1

Zone C

(Non concernée par la loi Pinel)

Reste du territoire

 

À noter : les zones éligibles à la loi Pinel sont les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont théoriquement pas éligibles, sauf pour celles ayant obtenu un agrément préfectoral. Avant d’investir, il est donc très important de vérifier la zone dans laquelle se situe le logement. La liste des communes situées en zone B2 ou C, éligibles aux dispositifs d’investissement locatif Pinel et Duflot ayant obtenu un agrément préfectoral, est disponible sur le site officiel Data.gouv.fr.

Pour savoir dans quelle zone se trouve votre commune, vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition gratuitement sur le site Service public. Il vous suffit de saisir le code postal pour obtenir automatiquement le classement A/B/C de la commune d’implantation.

 

Quel est l’impact du zonage Pinel sur les conditions de location ?

 

Ce zonage détermine non seulement la possibilité ou non de bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, mais aussi différents paramètres liés à l’investissement :

  • Les logements loués dans le cadre du Pinel doivent ainsi respecter un plafond de loyer qui varie selon la zone géographique. Par exemple, le plafond de loyer en zone A bis en 2022 est fixé à 17,55 €/m²/mois. On applique ensuite à ce plafond un coefficient qui permet de déterminer le montant maximal du loyer pour un logement Pinel. Pour en savoir plus, retrouvez toutes nos explications afin de calculer le plafond de loyer en loi Pinel.
     
  • Le zonage Pinel a également un impact sur le montant du plafond de ressources d’un locataire qui habite un logement en Pinel. Par exemple, un foyer composé d’une personne seule et vivant en zone A bis ne doit pas avoir des ressources supérieures à 39 363€. Retrouvez le plafond de ressources en loi Pinel selon la zone d’implantation du logement.

 

Quelles sont les dernières évolutions du zonage loi Pinel ?

 

Le zonage A/B/C est fondé sur la tension du marché immobilier. Il classe les villes de la zone la plus tendue à la moins tendue. Le critère pris en compte pour chaque révision est donc l’équilibre entre l’offre et la demande en matière de location. Une révision du zonage est prévue au moins tous les trois ans.

Le zonage A/B/C a été mis en place en 2003 lors de la mise en place du dispositif Robien. Il a ensuite été révisé à plusieurs reprises en 2006, 2014, 2009 et 2022. Un arrêté publié le 20 février 2022 au Journal officiel modifie le zonage A/B/C de 57 communes situées en Savoie, en Haute-Savoie ainsi que dans certaines zones littorales. Parmi les communes concernées, certaines stations de ski très connues comme Chamonix, Megève, La Clusaz, Les Gets ou encore Morzine. Ce changement de classement a pour effet de les rendre éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel pour l’achat d’une résidence principale dans le neuf.

 

Quelles sont les exceptions au zonage Pinel ?

 

Des dérogations sont parfois possibles en ce qui concerne le zonage Pinel. Suite à la fin de l’éligibilité à la loi Pinel pour les zones B2 et C, l’article 164 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 prévoit ainsi l’expérimentation d’un « Pinel breton ».

Dans le cadre de ce dispositif dérogatoire au droit commun, le préfet de région est autorisé à lister des communes ou parties de communes éligibles à la réduction d’impôt Pinel. Les zones concernées doivent se caractériser par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants. L’arrêté préfectoral fixe les plafonds de loyer et de ressources du locataire pour chaque commune ou partie de commune éligible et par type de logement. Cet arrêté est pris après avis du président du conseil régional et du comité régional de l’habitat et de l’hébergement. L’expérimentation a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Le dispositif loi Pinel est prorogé

 

Un amendement au projet de loi de finances 2021 prolonge le dispositif d’aide à l’investissement locatif jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, la réduction d’impôts en Pinel sera progressivement diminuée en 2023 et en 2024 :

 

Réduction d’impôt Pinel en 2023

Réduction d’impôt Pinel en 2024

De 12% à 10,5% pour un engagement de 6 ans

De 10,5% à 9% pour un engagement de 6 ans

De 18% à 15% pour un engagement de 9 ans

De 15% à 12% pour un engagement de 9 ans

De 21% à 17,5% pour un engagement de 12 ans

De 17,5% à 14% pour un engagement de 12 ans

 

Par ailleurs, un décret du 17 mars 2022 institue un dispositif « Super Pinel » ou « Pinel Plus » qui permet de bénéficier des taux de réduction maximaux en cas d’investissement locatif dans une zone QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville) et respectant certains critères de qualité (surface minimale, présence obligatoire d’un extérieur et performance énergétique du logement).

Outre l’investissement locatif, le zonage A/B/C détermine aussi les conditions d’éligibilité du logement intermédiaire, du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) et du prêt social location-accession (PSLA).

Vous désirez en savoir plus sur le dispositif locatif Pinel ? N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un conseiller VINCI immobilier pour trouver votre logement neuf Pinel.

(1) Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. L’éligibilité au dispositif Pinel n’est pas garantie par VINCI Immobilier, les conditions d’application étant fixées et vérifiées par l’administration fiscale. Renseignements et informations disponibles auprès de nos conseillers commerciaux ou sur notre page dédiée à la loi Pinel.

 

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