Comment investir sans apport avec le dispositif Pinel ?

Modifié en 2023, le dispositif Pinel se décline désormais en 2 versions : le Pinel classique et le Pinel Plus. Dans les 2 cas, il s’agit d’un dispositif d’investissement locatif qui peut se combiner avec un achat à crédit sans apport afin de maximiser l’effet de levier. Voici quelques précisions pour savoir comment investir en loi Pinel sans apport.
 

Quelques rappels sur la loi Pinel

L’investissement loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction de la durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) et du type de logement en fonction de sa localisation. Le Pinel Plus (ou Super Pinel) permet ainsi de bénéficier de réductions d’impôt plus élevées en cas d’investissement dans une zone Quartier de la Politique de la Ville (QPV) ou dans un logement respectant certains critères de qualité et de performance environnementale.

En contrepartie, l’investisseur s’engage à respecter :

• Des conditions liées à l’investissement immobilier (l’investissement Pinel est possible uniquement dans la limite de 2 investissements par an, avec un double plafond de 300 000 € de montant total d’investissement et de 5 500 €/m²) ;
• Des conditions liées au locataire (conditions de ressources, lien de parenté…) ;
• Des conditions liées au logement (niveau de performance énergétique…). Le logement doit également se trouver dans une zone Pinel : découvrez où investir en loi Pinel.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la loi Pinel et les derniers changements, vous pouvez consulter notre guide Pinel. Découvrez également où investir en loi Pinel.

Un investissement possible sans apport…

Comme tout investissement locatif, il est recommandé d’investir à crédit afin de tirer parti au maximum de l’effet de levier du crédit. Si votre taux d’endettement le permet, il est éventuellement possible d’investir en loi Pinel sans apport, c’est-à-dire que les loyers perçus couvrent à la fois les mensualités de prêt et les charges non récupérables sur le locataire. On appelle ce type de montage une « opération blanche ».

…mais qui dépend des conditions de marché

Toutefois, investir en loi Pinel sans apport n’est pas toujours possible car il faut tenir compte à la fois du niveau des taux d’intérêt et des normes en vigueur. Dans un contexte de remontée générale des taux d’intérêt, le coût global du crédit a tendance à s’alourdir et il est souvent nécessaire de consacrer une part d’épargne afin de compléter le plan de financement immobilier. Parallèlement, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont venues modifier les règles en cas d’emprunt. Les investisseurs locatifs – tout comme les autres acquéreurs – doivent respecter un taux d’endettement de 35 % maximum.

Conservez une marge de manœuvre financière

Vous envisagez d’investir en loi Pinel sans apport ? Il peut être opportun de conserver une marge de manœuvre sur votre budget, notamment pour faire face :

• À l’évolution de vos dépenses. En fonction de votre situation de vie, vos besoins quotidiens sont susceptibles de changer (arrivée d’un nouvel enfant dans le foyer, changement de véhicule…) ;
• Aux éventuels travaux à réaliser dans le logement ou la copropriété ;
• À l’augmentation de la fiscalité locale dans certaines communes ou intercommunalités.

Injecter une part d’épargne dans votre financement immobilier vous permet de détendre votre taux d’endettement et, ainsi, d’investir en loi Pinel de façon sereine. Envie d’en apprendre davantage ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement loi Pinel.