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Encadrement des loyers meublés

Vous êtes propriétaire et souhaitez réévaluer votre loyer ? Pensez à bien prendre en compte l’ensemble des paramètres, y compris l’éventuel encadrement des loyers qui s’applique peut-être dans votre commune.

 

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

 

L’encadrement des loyers consiste à fixer une limite au loyer que détermine le propriétaire d’un logement loué dans une zone tendue. Une zone tendue se définit comme une zone d’urbanisation continue qui compte plus de 50 000 habitants et où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. L’objectif de l’encadrement des loyers, dans ce contexte, est de lutter contre le niveau élevé des loyers afin de permettre au plus grand nombre de locataires de se loger.

 

Plus précisément, la loi prévoit deux dispositifs :

 

  • L’encadrement de l’évolution des loyers, dont le but est de limiter les hausses de loyer entre deux locations (vacance) ou en cas de renouvellement de bail ;
     
  • L’encadrement du niveau des loyers, qui vise à plafonner le montant initial des loyers.

Cette mesure concerne le bail d’habitation classique, mais aussi toutes ses déclinaisons. L’encadrement des loyers concerne donc les locations vides, les locations meublées, les colocations à baux multiples…

Certaines catégories de logement demeurent toutefois exclues du périmètre. Les logements soumis à la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah (Agence nationale de l'habitat), à l’exception des conventions à loyer intermédiaire), les logements sociaux (HLM), les meublés de tourisme, les sous-locations et les logements meublés situés dans certaines résidences avec services ne sont ainsi pas concernés par l’encadrement des loyers.

 

Quelles sont les villes concernées ?

 

En France, 28 agglomérations sont considérées comme des zones tendues : Ajaccio ; Annecy ; Arles ; Bastia ; Bayonne ; Beauvais ; Bordeaux ; Draguignan ; Fréjus ; Genève-Annemasse ; Grenoble ; La Rochelle ; La Teste-de-Buch-Arcachon ; Lille ; Lyon ; Marseille-Aix-en-Provence ; Meaux ; Menton-Monaco ; Montpellier ; Nantes ; Nice ; Paris ; Saint-Nazaire ; Sète ; Strasbourg ; Thonon-les-Bains ; Toulon ; Toulouse. Cette liste est fixée par décret.

Certaines agglomérations ont également décidé, par arrêté, d’appliquer des règles spécifiques. Il s’agit de Paris ; Lille ; Hellemmes ; Lomme ; Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) ; Lyon-Villeurbanne ; Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) ; Montpellier ; Bordeaux. Montpellier et Bordeaux sont les deux dernières agglomérations à avoir intégré le dispositif puisque la première l’a rejoint depuis le 1er juillet 2022 et la seconde, depuis le 15 juillet 2022.

Ces règles spécifiques se traduisent par l’application d’un complément de loyer et du calcul de loyers de référence minoré et majoré. Des observatoires des loyers locaux ont été constitués afin d’estimer des valeurs de référence. Ces « loyers médians de référence » reposent sur différents critères tels que la zone dans laquelle se situe le logement, la date de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1970 et 1990, ou après 1990), le type de location (vide ou meublée) ainsi que le nombre de pièces (du studio au plus de 5 pièces). Les valeurs d’encadrement prennent donc bien en compte les meublés, pour lesquels l’encadrement des loyers s’applique également (quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an).

 

Comment calculer son loyer si l’on est concerné ?

Encadrement loyer meublé

Vous vous demandez comment calculer la réévaluation du loyer ? Cet exercice ne s’appuie pas seulement sur un raisonnement économique. Il est aussi très important de tenir compte du cadre fiscal et réglementaire.

Le mode de calcul du loyer dépend en effet de la date de mise en location :

  • 1re mise en location ;
     
  • Renouvellement du bail ;
     
  • Nouvelle mise en location après 18 mois d’inoccupation ;
     
  • Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d’inoccupation.

Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer comme il l’entend.

S’il s’agit d’un renouvellement de bail, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au moment du renouvellement dès lors qu’il estime que le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il doit alors observer un certain formalisme, avec notamment l’obligation d’estimer la sous-évaluation du loyer par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Bon à savoir, depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer – même s’il s’avère qu’il est manifestement sous-évalué – lorsque le bail concerne un logement classé F ou G par le DPE (diagnostic de performance énergétique).

 

Dans le cas d’une nouvelle mise en location, il convient de distinguer entre deux cas de figure :

  • Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois, le loyer ne peut pas être augmenté. Cette interdiction est toutefois levée lorsque le propriétaire se trouve dans une des situations suivantes : le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois ; des travaux ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire et le logement atteint un certain niveau de performance énergétique ; le loyer est sous-évalué et le logement respecte un critère de performance énergétique ;
     
  • Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois, le propriétaire peut déterminer le montant du loyer sans contrainte.

Parallèlement, dans les agglomérations soumises à encadrement du niveau des loyers, les propriétaires doivent fixer le montant du loyer en tenant compte du loyer de référence par type de bien immobilier et par quartier et défini par arrêté préfectoral. Concrètement, ce dispositif impose donc un plafonnement des loyers. Le nouveau loyer doit être compris entre le loyer de référence (minoré de 30 %) et le loyer de référence (majoré de 20 %).

Dans certaines communes, un complément de loyer peut être facturé au locataire dès lors que le logement présente un agrément particulier ou possède des équipements spécifiques. Il peut s’agir, par exemple, d’une vue imprenable sur un monument historique, d’une cuisine équipée, d’une place de parking ou encore d’une terrasse. Attention, le complément de loyer ne doit pas être considéré comme abusif. Cette facturation additionnelle est ainsi interdite lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

  • Des sanitaires sur le palier ;
     
  • Des signes d’humidité sur certains murs ;
     
  • Un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G ;
     
  • Des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
     
  • Un vis-à-vis à moins de 10 mètres ;
     
  • Des infiltrations ou des inondations en provenance de l’extérieur du logement ;
     
  • Des difficultés d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
     
  • Une installation électrique dégradée ;
     
  • Une mauvaise exposition de la pièce principale.

 

Quels risques si l’on ne respecte pas l’encadrement des loyers ?

 

Dans les villes qui appliquent des règles spécifiques, le propriétaire peut devoir payer une amende allant jusqu’à 5 000 € (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale).

Si un litige survient entre le locataire et le propriétaire, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure est gratuite. Bon à savoir, il est indispensable de passer au préalable par cette étape avant de pouvoir faire appel à un juge. « Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat », précise l’article 140 de loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan).

Le plafonnement du loyer peut venir grever la rentabilité locative d’un investissement. Pour en savoir plus sur le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif et l’analyse de la valeur locative brute, retrouvez nos articles dédiés à ces thématiques.

 

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