Comment fonctionne le prêt immobilier sans apport ?

Votre apport personnel correspond à la part de votre épargne personnelle consacrée à votre achat immobilier. Cet apport peut venir compléter votre prêt immobilier : certaines banques demandent par exemple que celui-ci couvre au moins les frais de notaire. Pour autant, un prêt immobilier sans apport, c’est possible ! Une solution attractive, notamment pour les locataires qui souhaitent acheter leur future résidence principale mais qui ne disposent pas du produit de la revente de leur ancien bien pour financer leur acquisition.

Est-ce possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Vous ne cherchez pas à acquérir votre résidence principale (ou secondaire) mais à réaliser un investissement locatif ? Dans certains cas, les banques peuvent accepter de vous prêter sans apport, misant sur le fait que les loyers vont servir à rembourser les échéances du crédit. C’est ce qu’on appelle un prêt à 110%.

Même si la loi n’interdit nullement ce type de plan de financement immobilier, il est relativement rare d’obtenir un prêt à 110%. Cette possibilité est réservée aux emprunteurs disposant d’un patrimoine solide et d’un reste à vivre important. Pour pallier l’absence d’apport, la banque va en effet exiger des garanties plus solides.

Pour éviter les mauvaises surprises, prévoyez tout de même un « matelas de sécurité » pour faire face à des périodes de vacance locative ou d’éventuels loyers impayés. Vous devez également mettre de l’argent de côté pour anticiper d’éventuels travaux de copropriété (réparation de la toiture, ravalement de façade, changement de la chaudière, réfection des parties communes…). Ces dépenses peuvent tomber de manière inopinée et représenter un investissement de plusieurs milliers d’euros. Il est possible de réduire la probabilité de tels travaux à court et moyen terme en réalisant un achat immobilier neuf.

Prêt immobilier sans apport : qui est concerné ?

Trois grandes catégories d’emprunteurs peuvent être amenés à solliciter un prêt immobilier sans apport :

  • Les primo-accédants qui réalisent leur premier achat immobilier et ne disposent pas encore d’un capital issu de la revente de leur ancien bien. Bon à savoir, il existe de nombreuses aides à l’accession à la propriété qui permettent à ces ménages, sous conditions, de concrétiser plus facilement leur projet immobilier. Parmi les conditions qui peuvent être imposées pour pouvoir accéder à ces dispositifs : le niveau de ressources du demandeur mais aussi la composition de son foyer fiscal ou encore la localisation du futur logement. Le prêt à taux zéro (PTZ) fait partie des principales aides à l’accession en France : pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre Guide PTZ.

  • Les investisseurs qui souhaitent maximiser l’effet de levier du crédit en obtenant un prêt immobilier d’un montant maximum. Certains investisseurs choisissent ainsi de réaliser une opération blanche dans laquelle les loyers perçus viennent compenser intégralement le montant de la mensualité de crédit. L’investisseur n’a alors rien à débourser et son patrimoine se construit petit à petit, sans effort d’épargne supplémentaire. L’achat immobilier à crédit permet aussi aux propriétaires investisseurs de bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt.

  • Les jeunes acheteurs. Les jeunes acquéreurs peuvent appartenir à l’une ou l’autre des deux catégories précédemment décrites. Généralement, les jeunes acheteurs ne sont pas encore insérés dans la vie active ou viennent de démarrer leur premier emploi. Ils n’ont donc pas encore eu le temps d’accumuler suffisamment d’épargne pour pouvoir constituer un apport personnel. Dans ce type de situation, le prêt immobilier sans apport peut constituer une bonne opportunité pour se lancer dans l’immobilier. Il existe cependant d’autres solutions : acheter un appartement avec ses parents dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), bénéficier des droits à prêts issus du plan d’épargne logement (PEL) de ses parents…

Qui peut emprunter sans apport ?

Le prêt immobilier sans apport est réservé aux meilleurs dossiers. La banque va en effet chercher à limiter au maximum le risque qu’elle prend en vous prêtant. Votre projet doit alors apporter toutes les garanties nécessaires.

Vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté ? Voici quelques éléments à mettre en avant pour parvenir à emprunter sans apport :

  • Si vous êtes jeune, mettez en avant votre âge. Un banquier acceptera d’autant plus facilement que vous n’ayez pas d’économies si vous avez 30 ans plutôt que 50. Plus vous avancez en âge, moins le côté « cigale » est apprécié des prêteurs. De plus, la banque va tabler sur le fait que vos revenus vont augmenter progressivement. Au fil du temps, vous aurez donc besoin de vous « équiper » en produits bancaires et assurantiels supplémentaires : une assurance auto pour un premier voire un deuxième véhicule, des produits d’épargne pour toute la famille, un prêt immobilier pour un investissement locatif… La conquête et la fidélisation d’un jeune client constituent une opportunité pour un établissement bancaire car c’est la perspective de réaliser des ventes additionnelles. N’hésitez pas à vous servir de cet argument pour défendre les atouts de votre dossier.

  • Insistez sur la stabilité de votre situation professionnelle. Pour être certain de votre capacité à rembourser votre crédit, les banques apprécient les clients qui sont en CDI (contrat à durée indéterminée) et dans la même entreprise depuis longtemps. Si vous disposez de compétences très recherchées par les entreprises et recevez de nombreuses propositions d’embauche, cela peut également venir à l’appui de votre dossier. Un point à nuancer toutefois, car des changements d’emploi trop fréquents peuvent également refléter une forme d’instabilité sur le plan professionnel.

  • Démontrez que votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui vous reste pour assumer vos dépenses courantes (alimentation, impôts, assurances, loisirs…), est suffisant une fois votre mensualité remboursée. Pour ce faire, n’hésitez pas à partager votre budget mensuel avec votre banquier, afin de lui donner un aperçu de vos dépenses récurrentes. Dans ce budget, listez l’ensemble de vos charges récurrentes (logement, électricité, internet, téléphonie, plateforme de streaming, assurances, abonnements et cotisations…) ainsi que vos charges variables (sorties, voyages, coiffeur…). Au-delà des informations qu’il permet de véhiculer, le simple fait de réaliser cet exercice montre que vous abordez votre demande de crédit immobilier avec sérieux.

  • Choisissez une mensualité la plus proche possible de votre ancien loyer. Pour s’assurer que vous pourrez assumer vos remboursements, les établissements de crédit préfèrent que le montant de votre mensualité soit proche de celui de votre loyer actuel. N’oubliez pas qu’en tant que propriétaire, vous allez devoir supporter de nouvelles charges, comme la taxe foncière ou les gros travaux (ravalement, changement de chaudière…). Afin d’estimer la mensualité que vous pourrez payer, vous pouvez réaliser une simulation de financement immobilier grâce à notre calculette de capacité d’emprunt. Vous pouvez également recourir à un courtier en crédit immobilier qui vous aidera à faire le point sur votre situation personnelle et vous aidera à optimiser les différents paramètres de votre demande de financement : durée de remboursement, montant du capital emprunté, éléments à ajouter dans la négociation avec l’établissement de crédit (absence de pénalités de remboursement anticipé, possibilité de transférer le prêt, délégation d’assurance de prêt…).

  • Faites en sorte de ne pas alourdir inutilement le coût global du crédit. Par exemple, en choisissant de ne pas souscrire l’assurance emprunteur proposée par la banque et en mettant en place une délégation d’assurance, vous avez l’opportunité de réaliser des économies substantielles. Bon à savoir, si vous ne l’avez pas fait au démarrage, il est possible de changer d’assurance en cours de prêt. D’après un rapport parlementaire rendu fin 2021, le gain lié à un changement d’assurance de prêt est estimé à 6 500€ pour les plus de 65 ans et 15 000€ pour la tranche d’âge des 35-45 ans, avec une économie moyenne toutes tranches d’âge confondues de 5 000€ (pour un emprunt de 250 000€).

  • Enfin, votre banquier va vérifier, qu’en cas de défaillance de votre part, il pourra récupérer ses fonds en vendant le bien. Il va donc regarder la qualité du bien (emplacement, état…) et son prix pour être certain que vous ne le surpayez pas. Miser sur un bien immobilier neuf constitue une garantie supplémentaire dans ce contexte. La banque aura la certitude que le bien que vous achetez a une valeur intrinsèque et se valorisera avec le temps.

Pour tout savoir des règles de l'apport prêt immobilier, vous pouvez consulter notre article dédié. Intérêt de l’apport personnel, montant idéal de l’apport personnel, modalités de déblocage de l’apport : on vous dit tout.

Pourquoi emprunter sans apport ?

Il peut être intéressant d’emprunter sans apport afin de ne pas mettre toutes ses économies dans son achat immobilier. On considère qu’il faut avoir devant soi l’équivalent d’au moins trois mois de dépenses courantes pour pouvoir faire face aux imprévus (réparation urgente, changement de véhicule, baisse de revenus…) mais aussi se faire plaisir. Il serait dommage de renoncer à une sortie ou un voyage tout simplement parce que vous n’avez plus d’épargne disponible !

Parallèlement, il peut être pertinent d’épargner plutôt que de dépenser son argent en apport afin de bénéficier d’un taux de rémunération plus élevé. Ainsi, si le taux d’intérêt de votre produit d’épargne est supérieur au taux du crédit que vous pouvez espérer obtenir, vous avez plutôt intérêt à emprunter le montant maximum.

L’apport personnel, un élément de votre dossier qui rassure le banquier

Si emprunter sans apport est parfois intéressant, l’apport personnel ne doit pas pour autant être dénigré. L’apport personnel – c’est-à-dire les fonds propres que vous allez investir dans votre achat immobilier – comporte deux avantages principaux :

  • Il permet d’alléger le poids de vos mensualités. Vous limitez ainsi votre endettement et votre projet immobilier actuel ne se fait pas au détriment d’autres envies ou besoins futurs. Demain, il se peut par exemple que vous ayez envie d’emprunter pour acheter une maison de vacances ou réaliser un investissement locatif.

  • Il contribue à rassurer votre banquier sur votre capacité à rembourser vos échéances de prêt. L’existence d’une épargne personnelle – qu’elle soit déposée sur votre livret A, votre plan d’épargne logement ou encore un contrat d’assurance-vie – démontre votre capacité à mettre régulièrement de l’argent de côté. La présence d’un apport personnel améliore aussi la solidité du dossier, en évitant de faire reposer le financement sur le seul crédit immobilier. Les organismes de crédit demandent en général un apport au moins égal à 10% du montant de l’acquisition afin de couvrir les frais relatifs à l’achat du bien (frais de notaire, garantie, caution Crédit Logement…). Sans apport, vous allez devoir convaincre votre banquier avec d’autres arguments.

Quelle est la définition de l’apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent minimale dont vous devez disposer afin d’obtenir un crédit immobilier. L’apport peut être exprimé en euros ou en pourcentage du montant total de l’emprunt.

On peut distinguer deux types d’apport :

  • L’apport personnel destiné à couvrir les frais relatifs à l’achat du bien immobilier (frais de notaire, frais de dossier, garantie, caution…). En dehors de certains cas particuliers (acquéreurs disposant par ailleurs d’un patrimoine immobilier et financier solide, investisseurs…), la banque exige généralement un taux d’apport minimum. Cette contrainte a été renforcée depuis que les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière – qui limitent notamment le taux d’effort des ménages à 35% – sont devenues contraignantes au 1er janvier 2022.

  • L’apport personnel supplémentaire, qui sert à réduire le poids de l’endettement global. Plus l’apport personnel est important, plus le capital emprunté sera faible. Il s’agit d’un système de vases communicants. Dans ce contexte, vous avez tout intérêt à maximiser le taux d’apport si vous souhaitez limiter votre endettement personnel. Il peut s’agir d’une bonne stratégie notamment si vous n’êtes pas à l’aise avec l’idée d’avoir des dettes ou si vous envisagez de réaliser une nouvelle demande de financement immobilier à brève échéance.

Ainsi, emprunter sans apport est possible mais n’est pas toujours la meilleure des solutions pour un emprunteur. Afin de construire un plan de financement immobilier adapté à votre situation personnelle, retrouvez tous nos conseils sur la composition d'un plan de financement immobilier.

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