Acheter pour louer sans apport : est-ce toujours possible en 2025 ?

Vous n’avez pas d’épargne de côté mais vous souhaitez vous constituer un patrimoine grâce à l’immobilier ? L’investissement locatif vous offre l’opportunité de vous créer une épargne dans des conditions facilitées. Grâce à l’effet de levier du crédit, il est parfois possible d’acheter pour louer sans apport. Quels sont les avantages de cette solution d’investissement ? Comment emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif ? Investir dans l’immobilier sans apport est-il toujours possible ? On vous en dit plus.

Acheter pour louer : à quoi sert l’apport personnel ?

Bien que la plupart des investisseurs immobiliers préfèrent investir sans apport personnel lorsqu’il s’agit d’une opération locative, l’épargne de l’emprunteur reste un élément essentiel du projet. Et ce, même si vous ne l’injectez pas dans l’opération puisque, de cette manière, vous prouvez aux banques que vous disposez d’une capacité d’épargne.

En outre, injecter un apport personnel dans un crédit immobilier pour un investissement locatif peut permettre de réduire le montant emprunté. Vous diminuez ainsi les intérêts à payer sur la durée du prêt, ce qui améliore la rentabilité de l’investissement (ou plus précisément, le cash flow de l’opération).

Un apport personnel témoigne également de votre sérieux et de votre engagement dans le projet auprès de la banque, augmentant vos chances d’obtenir un prêt à des conditions plus favorables.

Enfin, l’apport vous offre une marge de manœuvre financière plus importante pour faire face à d’éventuelles vacances locatives ou à des travaux d’entretien.

Est-il encore possible d’investir dans l’immobilier sans apport ? 

De nombreux facteurs invitent à répondre de façon positive à cette question. Il convient en effet de relativiser l’impact de la hausse des taux. Un certain nombre de mesures gouvernementales prises pour soutenir la production de crédits bénéficient d’ailleurs directement aux investisseurs locatifs. 

En outre, le ralentissement de la hausse des prix immobiliers – voire la baisse des valeurs dans certaines zones, en particulier les grandes métropoles comme Paris – pourrait receler de nombreuses opportunités immobilières du point de vue des investisseurs. Enfin, le rééquilibrage progressif des marges des banques augure d’une reprise progressive de la production de crédits.

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer sans apport ?

Acheter pour louer sans apport présente de très nombreux avantages. En voici un aperçu :

Vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit

L’immobilier est le seul investissement qui permet d’investir à crédit. Un atout majeur face à d’autres placements tels que la bourse ou l’assurance-vie. Grâce à l’effet de levier du crédit, vous réalisez un achat beaucoup plus important que ce que vous auriez pu faire avec votre seul apport personnel.

En achetant à crédit, vous remboursez chaque mois des mensualités qui sont couvertes, en tout ou partie, par les loyers que vous encaissez. Lorsque le coût du crédit immobilier est couvert en intégralité par les revenus locatifs encaissés, on parle d’opération blanche. 

Dans certains cas, il est même possible de vous lancer dans l’immobilier sans apport. Comment ? Tout simplement en obtenant un prêt à 110 %, c’est-à-dire un prêt couvrant l’achat du bien mais également les différents frais comme les frais de notaire. En achetant pour louer sans apport, vous maximisez l’effet de levier du crédit.

Vous déduisez vos intérêts et réduisez vos impôts

Au-delà de l’effet de levier, investir à crédit permet de tirer le meilleur parti des opportunités de déduction des intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Vous réduisez ainsi votre imposition. S’il n’est plus possible, depuis le 1er janvier 2011, de déduire les intérêts d’un emprunt souscrit pour l’acquisition de la résidence principale, cette démarche reste autorisée dans le cadre d’un investissement locatif. 

Pour ce faire, vous devez choisir le régime réel d’imposition. Le montant des intérêts d’emprunt est à reporter dans la déclaration 2044 (pour les locations nues) ou 2031 (pour les locations meublées). Si vous avez opté pour le régime micro, les intérêts d’emprunt sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire.

Vous conservez une marge de manœuvre en cas de travaux

Par ailleurs, si vous n'utilisez pas votre épargne en apport, vous conservez une poche d’argent pour financer d’éventuels travaux – l’immobilier neuf vous protège contre cet aléa – et faire face aux imprévus tels que la vacance locative, même si celle-ci peut être couverte par des assurances spécifiques. En consacrant la totalité de votre épargne à votre investissement locatif, vous pourriez en effet vous trouver dépourvu en cas de dépense non prévue dans le cas de l'ancien : chauffe-eau à changer, ravalement de façade à financer, réparations importantes dans les parties communes à payer… 

Vous investissez plus sereinement

Investir dans l’immobilier sans apport vous permet de mener à bien votre projet d’investissement locatif plus sereinement, en vous permettant de conserver une part d’épargne à disposition en cas de besoin

Vous êtes protégé par l’assurance

Autre atout, le crédit immobilier est associé à une assurance de prêt qui protège les emprunteurs lors de leur achat immobilier. En cas d’invalidité voire de chômage, la compagnie d’assurance peut prendre en charge tout ou partie du coût du crédit. Si l’établissement prêteur propose généralement son « assurance groupe », il est également possible de négocier une délégation d’assurance. Dans ce cas, le coût de l’assurance emprunteur est bien souvent réduit, ce qui permet d’alléger le montant de l’enveloppe globale alloué au crédit immobilier et d’envisager plus facilement d’acheter pour louer sans apport.

Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Acheter pour louer sans apport constitue donc une situation idéale pour l’investisseur. Attention : elle n’est pas sans conditions. Financer un investissement locatif sans apport reste réservé aux patrimoines les plus solides. Ce type de montage n’est pas toujours à la portée des primo-investisseurs.

Préparez votre dossier de demande de prêt avec soin

Afin de pouvoir investir dans l’immobilier sans apport, il est indispensable de présenter un dossier irréprochable au moment de l’achat. L’absence de découvert bancaire – même s’il reste dans la limite du plafond autorisé par la banque – est essentielle pour apporter suffisamment de poids à vos arguments. D’autres éléments peuvent jouer en votre faveur. Vous pouvez, par exemple, démontrer votre capacité à mettre de l’argent de côté de façon régulière en produisant vos derniers relevés de compte bancaire ou encore l’historique de vos placements financiers et immobiliers.

Peaufinez votre projet d’investissement

Afin de convaincre un établissement financier de vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif, vous devez également démontrer la pertinence de votre plan d’investissement. N’hésitez pas à mettre en avant toutes les qualités du bien immobilier que vous avez dans le viseur : emplacement recherché, vue imprenable, prix attractif par rapport à la moyenne des prix observée sur le marché immobilier local… Il est également recommandé de présenter une estimation de loyer fiable, en vous appuyant sur toutes les données disponibles (estimations fournies par les agences immobilières du quartier, moyennes observées sur les portails immobiliers…). 

Vous pouvez aussi mettre en évidence l’adéquation de votre achat immobilier neuf avec la demande locative locale. Par exemple, si vous envisagez d’acheter pour louer sans apport dans un quartier proche de l’université, l’acquisition d’une petite surface est à privilégier car ce type de bien sera ciblé en priorité par les étudiants. Inversement, si vous envisagez de jeter votre dévolu sur un quartier résidentiel et/ou familial, l’achat d’une moyenne ou grande surface peut se justifier. 

Pour résumer, vous devez montrer à la banque que votre bien n’a pas été choisi au hasard et que les revenus locatifs que vous comptez en tirer de manière réaliste permettront de couvrir le coût lié au crédit immobilier. Loyer prévisionnel et rentabilité locative, niveau de la demande de logement, concurrence des autres biens sur le secteur : ne faites l’impasse sur aucun de ces aspects.

Acheter pour louer sans apport : quels sont les derniers changements ?

Le marché du crédit immobilier a connu plusieurs évolutions au cours de la période récente :

Le changement de réglementation

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues juridiquement contraignantes. Premièrement, le taux d’effort des ménages (c’est-à-dire le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale et les revenus des ménages) ne doit pas dépasser 35 % des revenus annuels. Deuxièmement, la durée maximale d’endettement ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans dans certains cas particuliers). Troisièmement, les banques peuvent déroger à ces deux règles dans une certaine limite.

La baisse des taux après une période de forte progression

Les taux de crédit immobilier ont aujourd’hui tendance à refluer, soutenant ainsi la reprise du marché immobilier. « Dans un contexte d’amélioration régulière des intentions d’achats de logements, cette baisse a permis au marché de consolider sa reprise, en bénéficiant notamment du recul du taux de refinancement de la BCE (4 % décidés le 12 septembre) et de celui des taux d’usure. », constate ainsi au troisième trimestre 2024. 

Des prix immobiliers plus attractifs

Parallèlement, la remontée des taux au cours des mois précédents a créé de véritables opportunités pour les investisseurs. Elle peut en effet se traduire localement par une baisse de prix, notamment dans les zones les plus tendues. C’est ce que constate le site MeilleursAgents dans un baromètre paru le 1er novembre 2024 : « Après un mois de septembre assez terne, octobre s’est ainsi montré tout aussi peu dynamique au point que les prix ont même légèrement reculé au niveau national avec une baisse de -0,1 %. »

Cependant, la baisse des prix reste contenue et les investisseurs peuvent espérer voir leur bien se valoriser avec le temps tout en espérant réaliser une plus-value à la revente.

Une demande locative toujours au rendez-vous

Dernier point à mettre en avant dans le contexte actuel : la demande locative ne se dément pas et a même tendance à se renforcer. Le renforcement des difficultés d’accès au crédit immobilier pour certaines catégories de ménages – en particulier les primo-accédants – contraint certains candidats à l’accession à rester locataires de leur logement. 

De plus, le durcissement des réglementations énergétiques, en particulier en ce qui concerne le diagnostic de performance énergétique (DPE), amènera certains propriétaires bailleurs à retirer leur bien du marché de la location. On constate alors à un effet ciseau : la demande locative continue d’augmenter, tandis que l’offre de biens sur le marché locatif a tendance à diminuer. Autant d’arguments qui devraient bénéficier aux investisseurs locatifs.

Acheter sans apport : quelles sont les aides qui remplacent l’apport personnel ?

Tous les acquéreurs n’ont pas la possibilité d’injecter un apport personnel en cas de prêt immobilier. Heureusement, il existe des aides et des prêts spécifiques qui peuvent pallier l’absence d’apport personnel.

Ces aides s’adressent en particulier aux primo-accédants.

Voici quelques dispositifs qui permettent de remplacer l’apport personnel :  

• Le prêt à taux zéro (PTZ) pour financer une partie de l’achat d’une résidence principale neuve sans intérêts. Ce prêt, soumis à conditions de ressources, peut couvrir jusqu’à 50 % du coût de l’acquisition, en fonction de divers critères tels que la localisation du bien et la composition du foyer​​ ;
• Le prêt d’accession sociale (PAS) est destiné au financement de l’achat d’une résidence principale, neuf ou ancien, et peut couvrir 100 % des coûts du projet sous conditions. Il est accessible aux ménages qui respectent le plafond de ressources et leur permet de bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux. La durée de remboursement du PAS peut varier entre 5 et 30 ans ;
• Les prêts des collectivités territoriales constituent une aide complémentaire pour les acquéreurs qui manquent d’apport personnel. Ces aides varient selon les régions, départements ou communes et peuvent se présenter sous forme de prêts à taux zéro ou subventionnés ou encore d’aides directes à l’achat ; 
• Le prêt Action Logement propose un taux préférentiel pour l’achat ou l’amélioration d’un logement, destiné aux salariés du secteur privé. Ce prêt vient compléter les dispositifs d’aide existants et remplace l’apport personnel des employés.

Notez aussi que certaines banques sont ouvertes à l’idée d’octroyer des prêts immobiliers sans apport à certains profils d’emprunteurs. C’est le cas notamment pour un investissement locatif ou pour les primo-accédants.

Comment augmenter ses chances d’emprunter sans apport ?

Pour augmenter vos chances d’obtenir un accord de prêt sans apport, vous devez justifier d’un profil d’emprunteur qui séduit votre banque. Pour cela, vous devrez soigner votre dossier de crédit en démontrant une gestion financière solide et une stabilité professionnelle (notamment à travers un contrat à durée indéterminée ou une activité professionnelle stable). 

Vous devrez aussi mettre en avant un reste à vivre confortable après le remboursement de la mensualité de crédit, c’est également crucial. Les banques évaluent le risque en fonction de la capacité de l’emprunteur à faire face à ses obligations financières sans compromettre ses dépenses courantes.

Il est aussi recommandé de diminuer vos dettes existantes et de présenter un plan financier détaillé, montrant une compréhension claire des charges et des revenus. La présentation d’un projet d’investissement locatif bien étudié, avec une estimation réaliste des revenus locatifs, peut convaincre la banque du potentiel de remboursement du prêt.

Pour en savoir plus sur la composition d’un plan de financement immobilier, retrouvez notre article dédié. Nous vous partageons tous nos conseils pour préparer votre dossier de financement, mettre en avant les atouts de votre profil et de votre projet d’achat immobilier neuf ou ancien, et concrétiser votre acquisition.