Acheter pour louer sans apport : est-ce toujours possible en 2020 ?

Acheter pour louer sans apport : est-ce toujours possible en 2020 ?

Acheter pour louer sans apport personnel : cette situation idéale pour l’investisseur revient à effectuer ce qu’on appelle une opération blanche. Quels sont les avantages de cette solution ? Comment emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif ? Explications.

Acheter pour louer sans apport : tout savoir sur l’effet de levier

Grâce à l’effet de levier du crédit, vous réalisez un achat beaucoup plus important que ce que vous auriez pu faire avec votre seul apport personnel. Parfois, il est même possible d’emprunter sans apport, maximisant ainsi l’effet de levier.

Pour en bénéficier, il est indispensable de présenter un dossier irréprochable. Dans ce cadre, l’absence de découvert bancaire, même dans la limite du plafond autorisé, est essentielle pour apporter du poids à vos arguments. Différents éléments peuvent également contribuer à démontrer votre capacité à mettre de l’argent de côté de façon régulière : relevés de compte bancaire, historique de vos placements…

Investir à crédit : une opportunité pour optimiser son investissement

L’immobilier est le seul investissement qui permet d’investir à crédit. Un atout majeur face à d’autres placements tels que la Bourse ou l’Assurance-Vie.

Au-delà des avantages liés à l’effet de levier, investir à crédit permet de tirer le meilleur parti des opportunités de déduction des intérêts d’emprunt. De plus, vous conservez une poche d’argent pour financer d’éventuels travaux (le neuf vous protégeant de cet aléa) et faire face aux imprévus tels que la vacance locative, même si celle-ci peut être couverte par des assurances dédiées.

Des conditions d’octroi des prêts plus strictes en 2020

Peut-on encore emprunter sans apport pour investir en 2020 ? Les conditions d’accès au crédit immobilier ont eu tendance à se resserrer au cours des premiers mois de l’année 2020. En cause, une remontée des taux réelle – bien que modérée – et le durcissement des conditions par les banques.

Plusieurs éléments peuvent expliquer l’attitude des établissements de crédit :

  • Le récent rappel du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui, en décembre 2019, a recommandé « aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies, à savoir : un taux d’effort à l’octroi maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur ; une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans ».[1] L’impact de cette recommandation sur la production de crédit à des fins d’investissement locatif reste toutefois à nuancer puisqu’elle vise principalement les ménages qui achètent un logement pour y vivre.
  • La crise sanitaire du Covid-19, qui amène les banques à privilégier les profils les plus solvables dans un contexte où les destructions d’emplois pourraient menacer la capacité de remboursement de certains emprunteurs.
  • La baisse du taux d’usure qui occasionne une réduction des marges de manœuvre des banques.
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Les meilleurs profils peuvent encore emprunter sans apport

Cependant, les meilleurs profils peuvent encore espérer emprunter sans apport. Peaufinez votre dossier de demande de prêt et veillez à mettre en évidence les forces de votre projet d’investissement locatif. Loyer et rentabilité locative, niveau de la demande de logement, concurrence des autres biens sur le secteur : ne faites l’impasse sur aucun des aspects !
[1] https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF20191212_Communique_de_presse.pdf