Acheter pour louer sans apport : est-ce toujours possible en 2022 ?

Vous n’avez pas d’épargne de côté mais souhaitez vous constituer un patrimoine grâce à l’immobilier ? L’investissement locatif vous offre l’opportunité de vous créer une épargne dans des conditions facilitées.

En achetant à crédit, vous remboursez chaque mois des mensualités qui sont couvertes, en tout ou partie, par les loyers que vous encaissez. C’est ce qu’on appelle une opération blanche. Une situation idéale pour l’investisseur, mais qui n’est pas sans conditions. Acheter pour louer sans apport personnel : quels sont les avantages de cette solution d’investissement ? Comment emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif ? Explications.

Comment se lancer dans l’immobilier sans argent ?

L’immobilier est le seul investissement qui permet d’investir à crédit. Un atout majeur face à d’autres placements tels que la bourse ou l’assurance-vie. Grâce à l’effet de levier du crédit, vous réalisez un achat beaucoup plus important que ce que vous auriez pu faire avec votre seul apport personnel.

Dans certains cas, il est même possible de vous lancer dans l’immobilier sans argent. Comment ? Tout simplement en obtenant un prêt à 110 %, c’est-à-dire un prêt couvrant la somme que vous souhaitez emprunter, mais aussi l’apport personnel qui représente en règle générale au moins 10 % du montant de l’opération. En achetant pour louer sans apport, vous maximisez l’effet de levier du crédit.

Comment financer un investissement locatif sans apport ?

Financer un investissement locatif sans apport reste réservé aux patrimoines les plus solides. Ce type de montage n’est pas toujours à la portée des primo-investisseurs.

Afin de pouvoir emprunter sans apport, il est indispensable de présenter un dossier irréprochable au moment de l’achat. L’absence de découvert bancaire – même s’il reste dans la limite du plafond autorisé par la banque – est essentielle pour apporter suffisamment de poids à vos arguments.

D’autres éléments peuvent jouer en votre faveur. Vous pouvez, par exemple, démontrer votre capacité à mettre de l’argent de côté de façon régulière en produisant vos dernier relevés de compte bancaire ou encore l’historique de vos placements financiers et immobiliers.

Pour en savoir plus sur la composition d’un plan de financement immobilier, retrouvez notre article dédié.

Pourquoi acheter sans apport ?

Acheter sans apport permet de bénéficier de tous les avantages du crédit immobilier. Au-delà de l’effet de levier, investir à crédit permet de tirer le meilleur parti des opportunités de déduction des intérêts d’emprunt.

De plus, vous conservez une poche d’argent pour financer d’éventuels travaux – l’immobilier neuf vous protégeant contre cet aléa – et faire face aux imprévus tels que la vacance locative, même si celle-ci peut être couverte par des assurances spécifiques.

Autre atout, le crédit immobilier est associé à une assurance de prêt qui protège les emprunteurs lors de leur achat immobilier. En cas d’invalidité voire de chômage, la compagnie d’assurance peut prendre en charge tout ou partie du coût du crédit.

Des conditions d’octroi des prêts plus strictes en 2022

Les conditions d’accès au crédit immobilier ont eu tendance à se resserrer depuis le début de l’année 2022. En cause, la remontée des taux immobiliers et le durcissement des conditions par les banques.

D’une part, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont, depuis le 1er janvier, devenues juridiquement contraignantes. Ces recommandations englobent trois points principaux :

• Premièrement, le taux d’effort des ménages ne doit pas dépasser 35 % des revenus annuels.
   
• Deuxièmement, la durée maximale d’endettement ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans dans certains cas particuliers).
   
• Troisièmement, les banques peuvent déroger à ces deux règles dans une certaine limite.

L’impact de ces recommandations sur la production de crédit à des fins d’investissement locatif reste toutefois à nuancer puisqu’elle vise principalement les ménages qui achètent un logement pour y vivre.

D’autre part, les taux d’intérêt, même s’ils restent à un niveau historiquement bas, ont tendance à remonter. En mai 2022, le taux moyen s’établit ainsi à 1,38 % contre 1,28 % en mars 2022, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Le marché est en recul et, d’après le même organisme, « la part des ménages les plus aisés se renforce ». La possibilité d’acheter sans apport est donc fortement réduite – pour ne pas dire inexistante – pour les ménages aux revenus les plus modestes. Si la hausse des taux est cause, ce n’est pourtant pas le seul facteur à prendre en compte selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui évoque aussi les tensions géopolitiques en Ukraine. De plus, il convient de rappeler que la progression des taux immobiliers est nettement inférieure à l’inflation : les taux augmentent en moyenne de +28 points de base en trois mois, tandis que les prix à la consommation affichent une hausse de +139 points de base.

En 2022, seuls les meilleurs profils peuvent encore espérer emprunter sans apport. Peaufinez votre dossier de demande de prêt et veillez à mettre en évidence les forces de votre projet d’investissement locatif. Loyer prévisionnel et rentabilité locative, niveau de la demande de logement, concurrence des autres biens sur le secteur : ne faites l’impasse sur aucun de ces aspects.