Quelles aides existent pour un achat immobilier ?

En France, de nombreuses aides sont disponibles pour un achat immobilier. Celles-ci sont principalement mises à disposition par l’État (PTZ, PEL, prêt d’accession sociale, prêt conventionné…), mais aussi parfois par d’autres structures (employeurs avec le prêt Action Logement, mutuelles, collectivités locales, établissements financiers…).

Quelle aide pour accéder à la propriété ?

Vous envisagez de devenir propriétaire ? Si vous êtes en train d’acquérir un bien immobilier, voici les différentes aides pour un achat immobilier qui peuvent s’offrir à vous sous conditions :

• Le prêt à taux zéro (PTZ, aussi appelé PTZ+ ou prêt à taux zéro plus)
• Le prêt épargne logement (PEL)
• Le prêt conventionné (PC)
• Le prêt d’accession sociale (PAS)
• Le prêt Action Logement
• Les autres dispositifs d’aide à l’achat immobilier (de la part des collectivités territoriales, des caisses de retraite complémentaire, des mutuelles fonctionnaires, des entreprises, des banques…).

Vous trouverez ci-dessous les détails en termes de conditions (taux d’intérêt, montant acceptable, durée de remboursement…) pour chacune de ces aides à l’achat immobilier. Vous aurez ainsi toutes les cartes en main pour devenir propriétaire dans les meilleures conditions.

Le PTZ

Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné aux personnes souhaitant acheter ou faire construire leur première résidence principale neuve. Dans quelques cas (logement faisant partie d’un parc social, nécessitant de gros travaux d'amélioration…), cette résidence peut être également ancienne. Pouvant financer jusqu’à 50 % de l’achat immobilier, le PTZ est un prêt remboursable sans intérêt et qui ne comporte pas de frais de dossier. Il est accordé aux personnes ne dépassant pas un certain plafond de revenus.

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ bénéficie d’un élargissement important de ses conditions. Le dispositif s’applique désormais à tous les logements neufs, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’immeubles collectifs, sans restriction géographique. De plus, il est désormais autorisé de cumuler le PTZ avec MaPrimeRénov’ lorsque le projet inclut une rénovation énergétique significative.

Par exemple, un couple avec deux enfants achetant un appartement neuf d’une valeur de 250 000 € peut obtenir un PTZ couvrant jusqu’à 125 000 € selon le secteur et les revenus du foyer.

Les produits d’épargne logement

Cumulable avec le PTZ, le prêt épargne logement (PEL) est un emprunt réservé aux titulaires d’un compte épargne logement (CEL) ou d’un plan épargne logement (PEL). L’épargne logement n’est soumise à aucune condition de ressources. Si vous avez placé de l’argent sur ce type de produit bancaire d’épargne dans le passé, vous pouvez demander à votre banque de compléter votre apport personnel par un prêt épargne logement offrant des conditions avantageuses. Le montant de ce prêt (maximum 92 000 €) dépend des intérêts que vous avez reçus pendant votre épargne, et son taux d’intérêt varie selon le moment où a été ouvert votre CEL ou votre PEL. Un prêt épargne logement peut servir à financer l’achat de n’importe quel type de bien immobilier (sauf si vous avez démarré votre épargne après le 1er mars 2011, le PEL doit être utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement).

Le prêt conventionné (PC)

Autre aide à l’achat immobilier cumulable avec le PTZ (mais aussi compatible avec l’APL), le prêt conventionné (PC) est un emprunt accordé par un établissement financier ayant signé une convention avec l’État. Sans conditions de ressources, le PC peut en plus permettre de financer entièrement son achat immobilier (neuf ou ancien sous conditions). Prêt remboursable sur une période allant de 5 à 30 ans (extensible à 35 ans), son taux dépend de la durée d’emprunt, mais il ne peut dépasser les 3,35 %. Le prêt conventionné concerne obligatoirement un bien devant devenir votre résidence principale.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Type de prêt conventionné, le prêt d’accession sociale (PAS) peut également financer le coût total de votre futur logement neuf, ou ancien nécessitant des travaux (d’amélioration ou pour faire des économies d’énergie). Il est également remboursable avec intérêts (sur une période allant de 5 à 30 ans, extensible à 35 ans, et à un taux maximum de 3,35 %), et peut donner le droit à l’aide personnalisée au logement (APL). En revanche, il s’obtient sous condition de ne pas dépasser un certain plafond de revenus et se différencie du prêt conventionné par ses taux un peu plus bas.

Le prêt Action Logement

Anciennement dénommé prêt 1 % Logement, le prêt Action Logement est un prêt à taux réduit accordé sous conditions aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Cette aide à l’achat immobilier (maison ou appartement) émane donc des employeurs français et est destinée à l’acquisition d’un bien neuf (VEFA), à la construction, à l’accession en bail réel solidaire (BRS) dans le neuf ou l’ancien, ou à l’acquisition d’un logement ancien vendu par un organisme de logement social dans le cadre de la vente HLM. Allant jusqu’à 30 000 €, ce prêt dont la durée est limitée à 25 ans ne peut dépasser 40 % du montant de l’achat (sauf exceptions) et est donc souvent complété par d’autres crédits.

Les autres dispositifs d’aide à l’achat immobilier

En plus de ces cinq dispositifs principaux, d’autres aides à l’achat immobilier existent. On peut notamment citer :

• Les aides des collectivités territoriales (régions, départements, communes) qui peuvent prendre la forme de prêt à taux zéro ou à taux réduit, ou encore d’exonération temporaire de taxe foncière
• Les prêts des caisses de retraite complémentaire (prêts à taux réduit)
• Les aides des mutuelles de fonctionnaires (gratuité ou tarif réduit pour une éventuelle caution du crédit immobilier, tarif préférentiel pour les assurances du prêt…)
• Les autres aides des mutuelles et des entreprises (par exemple via une participation aux résultats de l’entreprise, déblocable pour une acquisition immobilière)
• Les aides bancaires pour les jeunes, les primo-accédants… (certains établissements financiers offrent, dans une démarche commerciale, des réductions sur le taux d’intérêt de certains de leurs prêts immobiliers).

Est-ce que la CAF aide pour acheter une maison ou un appartement ?

La Caisse d’allocations familiales (CAF) peut vous accompagner dans votre projet immobilier à condition de respecter les conditions en vigueur. Deux catégories d’aides peuvent être accordées :

• L’aide financière, appelée « APL accession » ou « APL propriétaire », était versée aux primo-accédants éligibles. Elle a pris fin le 31 décembre 2019
• Un prêt à l’amélioration de l’habitat (PAH), qui peut venir financer certaines dépenses de rénovation ou d’isolation thermique. Le plafond de ce type de prêt est peu élevé puisqu’il est de 80 % du montant des dépenses prévues, dans la limite de 1 067,14 €.

L’assurance emprunteur : un coût souvent sous-estimé

Lorsque l’on parle de crédit immobilier, l’assurance emprunteur représente un poste de coût non négligeable, le plus souvent de plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt. Elle garantit la continuité du remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur.

Il est possible de choisir une assurance externe (hors banque prêteuse), c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Cette pratique permet souvent de réaliser des économies substantielles. Par exemple, pour un emprunteur de 30 ans, l’assurance externe peut offrir un taux autour de 0,10 %, contre 0,36 % pour l’assurance groupe de la banque. Certaines banques peuvent être cependant plus réticentes à accepter une délégation ou poser des contraintes (exigences de garanties, de délai…). Il est donc important de comparer les offres d’assurance et de négocier dès la phase de montage du dossier.

Ce qu’il faut retenir sur les aides pour un achat immobilier

En 2025, les dispositifs d’aide à l’achat immobilier demeurent nombreux et cumulables. Les primo-accédants sont particulièrement favorisés, notamment grâce au PTZ élargi et aux solutions de financement complémentaires comme le prêt Action Logement. N’oubliez pas d’intégrer dans votre calcul le coût de l’assurance emprunteur, et de vous renseigner sur les aides locales qui peuvent faire la différence dans le bouclage de votre budget.